看来,二手这个系列,大家还是蛮喜欢的。
大家爱看,房姐爱更。相信有老粉应该记得,关于东城二手现场踩盘的文章,房姐不久前就出过一期。
思前想后,本次这篇二手专题,还是留给东城。
没错,这次我们把目光聚焦到东城上下桥一带。
没有调查就没有发言权,房姐决定,过去瞅瞅!
上下桥/桑园及其周边
提到上下桥,也许大家会首先想到,这边的水果批发市场。
毕竟,这边拥有珠三角重要的水果集散地,不仅品类丰富,价格还便宜;车水马龙的运输、活跃繁忙的交易,让这里的人气,一直很旺。
一路之隔的桑园,也是内藏玄机,多元化的产业,让这一带不仅成就了一批又批的老板,也吸引了大批打工人在这边奋斗。
有人气的地方,居住氛围和居住需求,同样是毋庸置疑的。
但是,手握这么好的底牌,却经常被诟病板块价值一般。那么,这一带的二手情况到底如何?
目前,区域内挂牌均价约为1.6-2.5万/平,同时,小区挂牌数量也较高。
| 上下桥/桑园社区二手房挂牌成交情况
嘉宏锦园
据门店表示,嘉宏锦园是2015年的次新盘,从17年竣工至今,目前居住氛围较为醇熟。
小区花园较大,由14栋高层住宅和34栋别墅组成,算是上下桥-桑园片区内品质较高的小区。
但是,硬伤确实存在。小区周边缺乏比较大型的商业综合体,而且也靠近环城东路,相对会比较嘈杂。
2021年正值高位时,嘉宏锦园成交均价去到3.84万/平;
再看今年6月的成交价,接近折半....
根据贝壳网显示,目前全小区共挂牌91套房源,以二三房户型为主。
万科幸福城
万科幸福城,2013年建成的小区,于2017年发售。
和嘉宏锦园一样,都是规模较大的社区,且设施齐,但同样周边商业和医疗配套相对缺乏。
据中介表示,相比两年前,成交均价可以去到3.73万/平,目前,小区成交均价约1.79万/平,挂牌房源同样主要是以二三房户型为主。
以目前这个价位入手万科小区,确实是非常优惠,作为次新房刚需上车也很划算。
盈彩美地
同样是超20年老小区,比起附近的东宝花园、美地芳邻,盈彩美地外立面不仅保存完好,其成交均价更是直接压一头。
据中介表示,盈彩美地7月挂牌均价为1.8万/㎡左右;
东宝花园:7月挂牌均价8842元/㎡;
美地芳邻:7月挂牌均价12913元/㎡;
虽然都是老小区,走了一转就明白,这价格拉差却不无道理。
相比嘉宏锦园和万科幸福城,盈彩美地的挂牌量还是比较少的。
毕竟,小区正门就是东宝路,门口就有盈彩美地公交站,离天宝、下桥地铁口也不会很远,这地段确实非常不错。
蔚蓝星湖
蔚蓝星湖,这个刚好满20年的小区,依然是看二手朋友们爱对比的对象。
据中介介绍,小区好多都是周边学校和医院的教师、医生,并且大多数住户以三代人为主,这圈层、邻里关系确实很吸引,小区配套醇熟、居住氛围浓厚。
小区2021年9月时成交均价为2.8万/平左右,目前,小区成交均价约1.6万/平。
再翻看挂牌的户型,大部分以92平三房为主,适合首套刚需人群。
温塘/石井/星城及其周边
接着,我们往离得不远的温塘/石井/星城等社区转了转。
作为东城土著多驻扎的区域,这一片的二手房交易,较为慢热。
随着2020年全面普涨,这些区域的楼市,也曾有过风光时刻。
但如今时过境迁,再回头看,还是被时代挤干了水分。
目前,区域内挂牌均价约为2-3.2万/平,实际成交价还会更低。
| 温塘/石井/星城社区二手房挂牌成交情况
凯晟景园
该盘是凯晟事业在东莞的处女作,共计8栋楼,成一字型排布。
据走访,该盘为次新盘,外立面保存完好,同时引入了万科物业,是为二手买卖的加分项。
目前该盘房源多为毛坯状态挂牌,最低一套房源单价27314元/平。
在成交端,房源挂牌周期较长,多为1年挂牌以上房源成交。
而根据门店走访,中介表示该盘诚意放盘较少。
据悉,该社区今年贝壳端成交3套,整个社区成交超10套。
此外,该社区整体户型偏改善置业,以超100平以上的三四房为主,且为次新小区,改善置业可多留意一二。
东城碧桂园
东城碧桂园,也是片区内楼龄较新的小区。
其周边有星河城、33小镇等丰富的商业配套,家楼下便是菜市场,集聚着琳琅满目的各类底商,日常生活尤为便捷。
凭借着优越的区位和配套,东城碧桂园曾在2021年高峰期冲出了4.88万/平的成交均价;
但随着大市跌宕,2024年成交均价约2.9万/平。
根据贝壳网显示,目前全小区共挂牌39套房源,以大三房为主。
中介表示,东城碧桂园有一定的带看量,但客户会对周边多个小区进行比价,截至目前今年共成交约4套,包括贝壳网仅成交1套。
中惠丽阳时代
中惠丽阳时代,石井社区的刚需战斗机。
其涵盖一房至五房户型,主要以建面约26-62平刚需户型为主。且邻近33小镇、星河城、万达商圈,行政划分属于东城。
目前,小区成交均价约1.67万/平。
| 中惠丽阳时代部分成交,截图自贝壳
单价低,总价低,地理位置较优,不少有需求的家长易入手,日后用作陪读或出租。
所以看到,中惠丽阳时代为片区内成交较活跃的二手小区,且成交以小户型为主。
从巅峰的5字头,再到如今越来越多的2字头,有人全身而退,有人割肉离场。
东城的二手,终究颠成了曾经不敢想象的模样。
但是,调侃归调侃,真要跌到白菜价,还是建议少做这种梦。(你懂的)
毕竟,东城的价值摆在这里,现在下场,如果用抄底,真的不为过。
1字头住东城,想想还是真的香。
或许,这是东城的包容性吧。