【牛浩思问答】税费减免，房价会涨吗？

本次牛浩思问答重点谈房价、税费调整相关的话题，个人见解，欢迎添加老牛微信讨论。

问：感觉深圳房产差距变得越来越大了，什么原因？

答：主要原因现在不是基础大基建的时代，或者说初期快速发展的地段较少。大部分房产附加值主要来自于配套，在一个地区发展初期，基础配套是重中之重。

可以回想一下，10年前我们只要跟着地铁去买就一定没问题，那个时候地铁线路相对比较少，轨道交通价值因素占比较高。随着线路的增多，可代替地也随之增加，价值比重也转移到其他方面。

实际案例非常明显，地铁14号线的开通并没有让站点沿线的楼盘价格有大幅度的提升，对比当年地铁3号线的提升大家不难发现相差非常远。

发展阶段不同，变化的幅度变小了。刚开发的区域一年一个样，人口也随之增多，配套自然也跟随人的需求迅速进入。很多地段已经过了那时期，在可遇见的3-5年并没有什么可观的变化预期。自然也不会成为需求的优选方向。

然后就是竞品对比，局部新增供应多，二手放卖也多。又都是同等类型的产品，可选择越多越难以形成竞价。反之，一些优质地段无论从配套还是产品方面都难以短时间内找到代替品，价高者得。

问：税费减免房价会涨吗？

新房和二手房不一样，新房降低税费是成本直降，二手有隐性成本。

税费是其中的一种隐性成本。如果想的简单点，直接算总支出，至于这个总价中多少是税，多少是房价没那么重要。

降低税费之后，买房的表面成本降低，有些价值较高的产品会把隐性成本转化过来，总价会有提高，有些则不会有这样的转化。

市场活动增加会影响情绪，比如出现更多更高的报价、反价之类的。房价上涨的感觉形成，释放也就会跟着复苏，部分地区二手价格会回升。

这次的市场反应速度没有之前那么快，官宣之后没什么大波动。主要原因还是因为换房市场没有充分打开。 

问：什么是市场分化，感觉各行各业没几个能打的，怎么还有那么多人买豪宅？

不动产占家庭资产比例较高，有天然的金融属性和抗通胀的作用。市场购买力比例总体是会保持平衡。由于各种原因导致的优质资产供应量低，掌握在少数人手中，定价权就得到发挥。二手房是人与人的交易，价格随行就市。最终能决定的就是有多少人愿意出高价取得更优质的资源。

看一些网红旅游城市火到爆，一看总的旅游人数还是要远远低于19年，还是那一类人群，只不过在同一时间集中过去了。

市场价格是有购买能力的人群来决定。钱永远都缺，但需求也是一直存在。看身边需要购房的，很多都是拿着钱在等。没有明确预期的时候就是这样，需要、能买、有合适的，但不出手，往往机会就是从观望中流失掉了。

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