来源：深圳淘房志
2025年开年，深圳楼市延续了上年末“翘尾”行情，二手房录得量同比增长12.7%，迎来了开门红。
与此同时，乐有家深圳二手房单日带看量已恢复到去年10-11月的楼市高峰期。
行情持续向好，不少业主都在等待市场大爆发，小区房价重返高峰。
据淘房君调查发现，已经有楼盘要实现这个目标了。
这个小区，不在传统意义上的“核心”--南山、福田，也不在“新贵”--宝安，而是位于龙华红山板块的绿景公馆1866。
该小区建面160平的4房，成交单价已经涨至9字头，基本回到2021年的水平。
这个小区究竟有什么魅力？
市场上还有类似的小区吗？
区域中心+地缘客户+无学区炒作 绿景公馆1866的大户型抗跌性极强。
绿景公馆1866，位于梅龙路与民安路交汇处，算是红山片区代表性楼盘。
楼下有公交站点，近地铁4号线红山站，周边有华润万家、苏宁、大润发、沃尔玛等，生活配套完善。
2015年，绿景公馆1866入市便成为红山当之无愧的顶流，
小区容积率低、绿化面积大、品质高，
户型使用率基本上达到90%，
其大平层产品，不仅受到地缘客户的欢迎，也有不少福田的高阶客户来这里置业。
不过，绿景公馆1866的市场热度在2016年发生了巨大变化，
随着深高北的学区划分，绿景1866便成为了隔壁莱蒙水榭春天5、6期的背景板。
在上一轮楼市高峰期，莱蒙水榭春天5、6期各个户型的房源成交价都达到了12万-13万/平；
来源：行舟深房，仅供参考
绿景公馆1866的学区优势不明显，导致炒作资金流入少，
成交均价集中在8万-9万/平，大户型中的最高成交价，是一套建面160平的房源，成交价也只刚好突破10万，
来源：行舟深房，仅供参考
其余大户型成交单价都在9万多。
也正是市场没有过多炒作，再加上稳定的本地客群，
在深圳楼市下行的3年，小区大户型的成交价一直维持在8万+/平，
整体跌幅都不到10%，实打实打败了深圳九成以上的小区。
去年底，市场好转之后，
绿景公馆1866大户型的成交价便迅速回升至9万+，
来源：行舟深房，仅供参考
基本上追平了跟2021年的普遍成交价。
据淘房君了解，现阶段，小区内的大户型报价就没有低于9万/平，
并且，由于产品具有稀缺性、不缺买家，业主基本上不议价。
龙岗公园大地、信义金御半山， 坪山大东城二期... 皆为非传统核心区抗跌保值代表
像绿景公馆1866这样，大户型产品地缘客特别稳定、价格也抗跌，
在龙岗、坪山等非传统核心区也有代表小区。
龙岗中心城的公园大地，社区内有别墅、洋房复式、小高层、高层，
容积率超低、龙城公园是项目天然的后花园，被誉为龙岗第一豪宅。
在深圳楼市调整的这几年，小区内的大平层产品成交价也维持在7万-8万/平。
去年底，公园大地成交了一套建面176平的后排靠山楼王单位，成交价1238万，
相较于同户型在2022年成交价1392万，差价约154万，跌幅11%；
来源：行舟深房，仅供参考
同时，同面积段在2023年的成交价为1251万，一年的波动仅1%；
其稳定性、保值性可见一斑。
龙岗布吉百鸽笼的标杆--信义金御半山，
坐落在百鸽笼一带最核心的商业区，价格一直是片区的领头羊。
其三期是整个项目体量最大的一期，且就在华润万象汇的楼上。
小区内建面97平的复式5房，实际套内面积有140平，户型实用率到了144%。
来源：链家网，仅供参考
即使住宅新规出台了，同等总价预算的情况下，
这个户型在市场上也没有竞品、没有对手。
此前，该户型是卖到了10万+，
市场调整时期，波动大概是15%，
来源：行舟深房，仅供参考
但是成交价保持在8万-9万后，就没再向下探底，稳定性相当不错。
同样，在坪山公认的豪宅区，
聚集了区政府、六馆一城、坪山广场、坪山实验学校等，
也有一个获得高端地缘客认可的大东城。
小区建面约143平的复式，如果将客厅与餐厅全部搭板，可拓展成五房两厅四卫，
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实用面积大概在220平左右，使用率可以达到150%+。
其成交单价，在坪山率先突破了6万，且一度逼近8万。
后续市场变化，这个户型也出现了20%的波动，
但底价还是能保持6万左右。
普通购房者能买进这类小区吗？
虽然这几个小区的大户型凭借稳定的高端地缘客户，保值性很高，
但小户型总价相对低，资金更容易进出，炒作空间更大，
导致波动性基本上跟市场大势一致，跌幅少的也到了30%，甚至有的直接跌了一半以上。
这些常规户型，现阶段很适合刚需或者刚改购买者。
一方面，这几个小区，地段、配套、品质、户型等维度指标基本上都是片区中的佼佼者，居住属性是相当不错的。
另一方面，小户型产品的价格，也都跌到底，暂时还没有明显回暖，上车门槛跟区域内的新盘相差不大，有的甚至比新房价格还低了。
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