租金托住了深圳房价

来源：房圳探

截止到现在深圳房价进入下行期已经五年了，平均跌幅超50%。深圳房价分化最大的是最近两年，近两年深圳有房子跌幅比过去三年还大的，最近两年深圳有房子没跌的，最近两年深圳还有极少部分房子涨价的。回头看，在深圳楼市深度分化中，购房者在探讨完要不要买房这个大的课题后，选择买哪里的房子更重要。

过去大半年深圳房价稳定涨幅最好，市场认可度好，接受二手房检验最多的是前海诺德国际小户型。前海诺德国际约48平方米的小户型从去年底约300万元成交价开始，到现在长期成交价保持在320-330万元，从最低点算涨幅接近10%。前海诺德国际是过去炒房客比较多的小区，也是过去房价跌幅比较多的小区，最近大半年在没有炒作的情况下逆势反弹，也没有开发商竞品涨价的影响，就是购房者和业主自发交易的价格反弹，以诺德国际为代表的核心地段老次新小户型，在过去一年左右房价都比较稳定。诺德国际约48平方米两房年租金约6.2万元，跌到300万元后，租金回报率约2.1%。

过去两年市区老破中房产整体稳定性好于大市，比如蛇口的一些老小区，福田的益田村等老小区。这些小区虽然年代久远，大部分房子二三十年了，但是整体居住舒适度还不错，小区和周边环境配套不错，房子格局也不错，装修好一些自住体验感都很好。

老房子炒房客比较少，在2021年房价下跌后炒房客大部分也被洗走了，最近两年居住的人群相对稳定，租金比较稳定。

以益田村为例，最近一年多租金和房价都比较稳定，约76平方米的楼梯房成交价约380万元，年租金可以到7.5万元左右，租金回报率约2%。过去两年还有比住宅更稳定的公寓小区，比如西丽的万科云城。过去两年深圳房价平均跌幅约20%的情况下，万科云城约50平方米的两房成交价几乎没有变过，非常稳定，稳定性好于深圳绝大部分住宅，并且二手房流通性好，成交活跃度也好于深圳大部分住宅小区。

万科云城约50平方米的两房成交价约200万元，年租金约7.6万元，租金回报率约3.8%。过去一年多房价比较稳定的住宅和公寓远远不止以上这些，多方面对比后发现，住宅年租金回报率到2%左右，公寓年租金回报率到4%左右，房价相对更稳定，长期的支撑性更强，即使是是非比较多的龙光玖钻非公寓产品，租金年回报率到4%左右了，房价稳定性和流通性也不错，也超过大部分住宅小区。

在稳定的理财收益率越来越低的情况下，住宅租金回报率上来后，资金足够充裕选择买房比租房更划算。资金没有更好投资渠道，公寓带来的内心安全且稳定的回报率，越来越有吸引力。

楼市如果不发生更大的波动，未来相对更好的租金回报率，是房价企稳更坚实的基础。租金更能代表片区楼市真实居住需求，租金回报率更能代表片区房产的价值。最后，租金是动态的，房价也是动态的。购房者在选择买房的时候，选择深圳相对较高的租金回报率房产，肯定是更稳定的。只是过去住宅是2%左右，公寓是4%左右，这个回报率的锚点是不是长期有效，还很难说。