新冠疫情的突然到访不仅影响了每一个人的家庭生活和工作，也对很多行业造成了不同程度的影响，房地产行业就是其中一个，关于地产2020年深圳楼市的走势也是众说纷纭；受疫情影响，司南的很多工作也被搁置下来。
刚好这段时间不算太忙，司南利用近一周的时间拜访了几个在地产一线从业比较久的资深经纪人做了一期专访：主要从新房、二手、租赁以及未来市场走向等几个方面多角度为大家揭开深圳楼市的点点滴滴。
以下内容所涉及观点及内容均来自一线资深从业人员，部分内容为经纪人口述后司南负责整理编辑，并和相关人员确定后发布。
2019行情回顾
2019年 紧随2018年“三价合一”、限卖等政策性基调导向，刚需二手楼交易市场在高税费或低杠杆的双向选择作用，置业者购置成本有所加大，虽则利率有所下行，但整体二手交易量在2019前三季度得不到较大的释放。
发展商融资渠道进一步收窄，受库存压力、工程成本等因素影响；2019年发展商整体跑量抢客的情况明显，项目定价较接近市场预期，置业者于一手市场反应相较于传统二手市场会出现活跃与增量；其主要因素为三点：税少、价优、楼新。
热点规划片区、重点学区市场向好面大，成交量稳中向上，前三季度累计升幅约10%~15%上下
大湾区、先行区双重作用力影响：大宗交易单放量，“北资南下”明显，高端公寓及大宅走量持续。
第四季度：调整豪宅线政策出台，热点区域累计大升35%（前三季10% +政策性减税约10%+供需放量预期＋15%），大市迅速活跃，中端刚需型二手房市场调价约上行10% ; 【卖买型】客群解套入场。投资性客群意欲明显上升；学区、旧改概念物业急升。
租赁：（被二房东玩坏的市场）常规活跃度有所退减，新增需求放缓中小户型空置率急升存量增大；写字楼市场“哀鸿遍野”，一地鸡毛。 因“经营者”的退出代价低，市场代价上调。
2020年市场展望
开春【天意弄人】
疫期全市全行进入“急刹车”式调整周期，被跑掉的小阳春；对刚需而言是极大的好事，能让置业者有缓冲的时间，全面清透对待客观置业需求，而不会出现“大市好上错车”的现象； 本年四季度楼市活跃指数为（10、30、50、80%） 价格稳中有调，资金需求面较大的情况下，发展商加推力度依然会出现，二手市场全年较之2019年会有增量，（受”调豪宅线”政策影响，刚需放量有进一步的空间），但，“冷盘”“冷区”会出现不好卖的情况。
[大湾区、先行区]大概念持续，“北资向南”，大宗交易依然存在相互吸引力，但投机空间收窄。
为稳市做准备：可能出现的操作空间有，利率不排除会下调,首付比例会有一定空间调整 。
总结：刚需：计好数、看清透、择适而为。
换房需求者：选更合适个人需求的，不宜加太大杠杆。
资产配置者：有危必有机，前提玩得起。
以下内容按完稿先后顺序发布
任职梅林片区Q房网梅林一村家乐福店高级分行经理，从业时间10余年，如有房产方面需要咨询，欢迎交流。
2019行情回顾
不平凡的2019年已经过去，深圳的房地产在国家建设粤港澳大湾区和深圳先行示范区的驱动下，房地产市场也迎来了一波波好的行情。
二手房市场上半年比较的平稳，但是转机在下半年，本人所在梅林片区，以梅林一村二手房为例，上半年一套90平的刚需三房，价格在600万左右，成交周期大概是一到两个月，每个月的成交量在10套左右.
到了下半年，因为新建学校的信息陆陆续续公布，加上深圳豪宅的减税等等一些利好消息刺激下，大大加快了置业者的购房速度，有些价位相对合理的房子，放盘一个礼拜左右就能成交，价方面对比上半年涨了约10%左右，月成交量约20多套，甚至年底出现了一房难求的现象。一些改善型购房者，对面积大配套好的高端产品，出手也比较快。
租赁市场的价格浮动不大，还是趋于平稳，梅林一村大概10套左右的成交。
2020年市场展望
2020年第一季度，因为过春节和全国疫情的影响，导致很多房企都不能复工，房地产市场会有一个消化期。
二季度对于购房者来说，也许是一个机会，一些开发商为了快速解决资金的压力，对一手房的折扣力度会根大。
二手市场会有一些业主为了套现，价格也会松动，对于一部分刚需购房者来说，可以重点关注下。
现任职中原地产竹子林分行高级营业经理，从业五年，对于香蜜湖竹子林市场有独到见解，并了解市场动态跟走势。
2019行情回顾
先说租赁：租赁年初都比较好，几乎每年都是这样的情况。竹子林区域也比较特殊，本身区域比较宜居，居家自住的比较多，放租的盘相对其它区域来说比较少，同时竹子林区域紧邻车公庙商圈，很很多在车公庙办公的人群会选择在我们区域租房（当然其它区域工作的人士也有），放租的房子只要价格合理一般很快就可以租出去，同时租金收益也相对客观，相对而言每个月分行在租赁方面的业绩占比不算低；
二手方面，整体来说不算活跃，区域月均成交量在15套上下，特别是上半年市场偏冷，观望情绪比较重，一般月成交在10套左右，个别月份甚至不到10套，下半年受利好政策影响（先行示范区、豪宅税征收标准调整等），市场回暖还是比较明显的，基本维持在20套以上的成交量；
新房方面，我们分行推广新房的同事比较多，上半年市场虽然不是特别好，但是由于推广力度比较大，陆陆续续也有成交，下半年整体转好一些，不管是看房量还是成交量都比上半年增加不少，新房的带看量和成交量对比上半年初步估计增加了1.5倍左右；
2020年市场展望
受疫情影响，目前来看打的趋势不算明朗，后市个人不是很乐观，但也不排除刚性需求积累到一定程度后由小幅度的爆发；
现任德祐地产绿景蓝湾半岛门店经理，从业11年，熟悉福田南区楼盘现状和市场动态；
2019行情回顾
2019年深圳二手房成交总量是近三年最高的一年，全年八万四千多套，是一个相对温和的数字，同一个年份，区域差异很明显，全年成交曲线是由低至高，特别是双11过后的市场，掀起了一股换房热潮，可以看出来是买方逐渐接受政策的一个过程，入市的积极性明显提高，毕竟在2019年前，限购，限贷，税费，频频加码让楼市有种负重前行的感觉。
新房这一块，由于土地供给问题，深圳早已过了新房井喷期，走入了存量房时代，新房未来成交量再也不可能超过二手房，新房全年推盘井然有序，由于三价合一的原因，近两年许多买二手房的买家转入购买一手，住宅类新房去化率非常高，全年新房成交量还是可圈可点，是近10年成交量最好的一年，达到了六万套。
租赁市场由于各种长足公寓的进入，还有大量数不清的包租公司参与，整租类物业，成交量明显不及前些年，全年来说租金微涨，并不明显。
2020年市场展望
2020年初突发的疫情，原本能到来的小阳春现在处于冰冻期，目前也不能线下看房，第一季度很不乐观。但也不排除疫情结束后由于部分需求的压制，会出现一波小阳春，但涨幅过多，过快的楼盘，大概率有回调的可能。后面三季度会逐渐回归正常，不会全年冰封。。毕竟这个时期房地产不能倒下去。
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