在核心城市，买房将不再是居住的刚需

3年前提出的“租售同权”，彻底点燃了长租公寓的市场热情，也宣告了住房租赁行业正式开启。

在不否定其伟大历史意义的前提下，狭义的理解，“租售同权”是值得商榷的。暂不讨论公共服务资源及能力等操作层面，租赁和购买这两种行为，本质上有很大的不同。

买，即是交易行为，是一个时点。买房的那一刻，对于大多数人来说，都是人生的一个重大决定，洞房花烛夜、金榜题名时、购房签约日，是人生仅有的几个高光时刻，不可磨灭。

租房，是获得了一定时限的房屋使用权，或长或短。英文里租赁就有两个单词，Lease和Rental，前者代表较长时间的租赁，通常为6个月以上，后者多为临时性租赁。

1、租赁的时长，由需求决定，而非供应。

酒店是传统行业，服务式公寓是酒店的一种延伸，很显然，住宿只有到了住宅的需求，才具有时间长度的稳定性，才可能接受这样的灵魂拷问——是租好，还是买好？

而目前的租赁行业，无论是创业系、中介系、房企系、酒店系，都在做单身公寓，可谓千军万马过独木桥。

作为供应方，为什么大家如此痴迷于青年公寓？

2、产品定位的选择，由需求的增量所决定，而非存量。

我国的高校入取率，从20年前的10%，提升到了目前的接近80%，这是无与伦比的成就，每年的毕业季，都有800到900万学子走出校门，怀揣梦想，投奔他们心仪的都市，这不断涌入的城市新居民，成为了青年公寓们不断新增的原动力。

租赁是地产的一个分支，房地产的第一决定要素是人口（地段价值其实就是人的价值）。

3、人口经济学是房地产专业的第一学科，而不是金融。

A. 中国经历了两次生育高峰：1969-1971年（年均2700万）和1985-1988年（年均2400万），前者60后70初生人和他们的子女是目前高端住宅的主要购买力，后者85后90前刚刚步入买房的最适宜年龄段，是刚需住宅的主力，他们共同推进着中国房地产市场的持续增长；

B. 地产交易市场未来将面临两重压力：（1）98年之后，人口出生率迅速下滑，将深刻地影响十年后的购买力；（2）1991-2000年生人是目前长租公寓的主力消费人群，核心是1996-1998年，他们正在从Single向Family转化的进程中，越来越多的人将以租赁的方式开启他们的家庭生活之旅。

C. 人是第一生产力，中国前40年的高歌猛进，是低成本低端生产力贡献的硕果，而未来的新生代，将以每年新增超过1千万受过高等教育人才的速度来投入到中国各行各业的建设，日本有1.3亿人，美国3亿人，按照高素质年轻人的比例来计算，我们将五年打造一个日本，十年再造一个美国。所以——

4、中国下一阶段的腾飞，首先不在于市场，而在于庞大的人才基数。

人往高处走，以核心城区每平方公里的GDP产出来看，上海是中国的高地。

从上海的数据看，中国核心城市30%的家庭在租房（深圳超过40%），美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%，其实，我们正在践行着租购并举。

5、在核心城市，从单身公寓到基于家庭的租赁住宅，正在成为租赁的第二次刚需，买房，将不再是居住的刚需。

回到租赁的时长，经常看到这样的对比——德国的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，中国长租公寓的平均租期为8-10个月

中国租赁住宅的租赁周期通常是多久呢？目前没有数据，这仍然是一个完全C2C的市场，需要考量的因素很多，比如城市的房价收入比，房价上涨业主售卖变现的动力，等等。

未来五年，租赁住宅终将蜕变为机构运营商迅速占领的市场；

只有这样，中国核心城市的租赁家庭占比，才有望从30%提升至50%以上，从被动型租赁逐渐转向主动型租赁。

这正是我们住房租赁行业共同努力的方向。

（本文转自：小旦咨询微信公众号，作者：甘伟，转载请标注来源）