天安云谷里再取证，超大体量旧改的住宅突围之路

近期，位于深圳龙岗坂田的天安云谷项目再次进入公众视野。

据深圳市房地产信息平台显示，天安云谷三期住宅部分“云谷里”已累计取得四批次房源预售许可证。

该项目此次预售的是8栋的住宅产品，180套住宅房源，户型及价格为（以官方信息为准）：

117㎡4房2卫，折后总价约：588万~681万，单价约：4.9万-5.7万

139㎡4房2卫，折后总价约：840万~929万，单价约：6万-6.6万

164㎡4房3卫，折后总价约：1010万~1115万，单价约：6.1万-6.7万

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从旧工业区到产城融合巨无霸

天安云谷原为天安岗头城市更新单元，项目总占地面积约76万平方米，规划总建筑面积约400万平方米，预计总投资超过600亿元。这是一个集产业空间、住宅集群、公共配套、大型商业等业态于一体的超大型产城居城市综合体。

项目分多期开发。一、二期已建成约135万平方米的科创产业空间和公共配套，主要聚焦产业功能。

三期是项目的主要住宅部分，即“云谷里”，规划建筑面积约160万平方米，涵盖住宅、商业、教育等业态，共8个地块。

其中住宅由6个地块组成，总占地面积约13.14万平方米，总建筑面积约130.91万平方米，规划21栋超高层住宅（44-54层），总户数6232户（含保障房640户）。

项目位于龙岗区坂田街道雪岗北路133号，地处坂雪岗科技城核心，周边聚集华为等500多家高新技术企业。园区目前已吸引约760家企业入驻。

值得一提的是，该项目并非普通的商品房开发。天安云谷被列为深圳市“十二五”规划重大项目，获评“国家级战略性新兴产业示范基地”等多项称号。

2014年华为终端签约入驻，租下一期两栋共13万平方米研发空间，成为园区产业集聚的关键节点。

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住宅此前已进行三批次取证

价格大幅下调

云谷里的住宅销售始于2025年12月。

首批取证（2025年12月11日） ：推出1栋一、二单元房源共301套，户型为118-256平方米的纯四房产品，最大还有542平方米户型。备案单价6.42万-13.89万元/平方米，均价7.75万元/平方米-4。叠加折扣后约6.92万元/平方米。

第二批取证（2026年3月27日） ：推出13栋二单元房源共53套，户型为98-119平方米。备案单价5.46万-5.79万元/平方米，均价5.67万元/平方米，总价区间约533万-690万元。相比首批，均价下调超过2万元/平方米。

第三批取证（2026年5月20日） ：推出454套房源，户型为119-142平的产品，备案均价7.18万/平。

从公开的网签数据来看，云谷里的销售表现并不理想。

首批301套房源，截至2026年8月网签去化约63%。第二批53套小户型房源，去化约70%。但第三批454套房源，截至2026年8月仅网签49套，去化率约10.79%。

综合三批次已取证的808套房源，整体网签去化率仅约34.28%。此外，有报道指出，已取证房源中有415套处于“在建抵押”状态。

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市场分析认为，去化困难与以下因素有关：

定价争议：首批7.75万元/平方米的备案均价在坂田市场被认为偏高。同区域竞品如远洋天萃世纪雅园折后均价约4.9万元/平方米，信义君御山汇珑花园折后约5.2万元/平方米。

在产品定位方面，首批主推118平方米以上的大户型，定位“坂田改善天花板”，但市场对片区价值的认可度不足。项目容积率接近7，五栋住宅均为45-51层超高层。

另一方面，开发主体天安骏业过往主要专注于产业园与写字楼领域，住宅开发经验相对有限。据公开信息，该公司2026年上半年预计亏损不超过5亿港元。

另外，该项目接下来还有后期产品也在陆续亮相，7月29日，深圳市规划和自然资源局批准公示了天安云谷七期项目名称——“云禾府”。该项目位于天安云谷边缘地带，但距离地铁10号线岗头站仅一两百米，而三期云谷里住宅距离地铁站最近的约1公里。