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观澜4号线全解析,旧改密集

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2020.11.17 22:33:32
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观澜许多人并不熟悉,路过或没去过,关内上班的会觉得偏、远!


类比光明、沙井,早期都是农民房和厂房为主,跟核心商务区福田、南山的距离差不多,但这两个片区目前热度明显高于观澜,一路向西有南山的外溢,优先产业升级,再加上新房倒挂受热捧。


那观澜是怎样的现状呢?  还有哪些价值和潜力机会!

 

一、了解观澜的区位、特点:



观澜是龙华的最北面,分3个街道,南面是龙华和坂田,西面光明,东面平湖,北面接东莞。



上周体验4号延长线,去观澜很快,过了清湖后,观澜段人流量并不多,6、10号线也分流了部分4号线的压力,也可能没遇到早晚高峰期。

出地铁站看到最多的是低层农民房,让观澜湖站的面貌最好,有观澜湖的环境、还有大型商业体MH MOLL。

 

观澜早期建筑形态,主要是工业园区、农民房,产业较薄弱,产业转型期,好多工厂都搬迁了。

现有商品房较少,主要集中鹭湖、加4号沿线附近,商品房楼龄普遍较新,基本都是2010年以后的电梯房,带花园社区居住不错。

 

观澜还有个特点,山水资源丰富,知名的观澜湖、山水田园,还有九龙山、鹭湖区。


(图片来源全景再现:鹭湖片区)


交通特点

观澜交通一直是其诟病,离关内远、交通网容易堵车。还好目前4号北延已经开通,带动观澜的公共交通出行,4号线直达福田中心区的几个大的换乘站,在深圳北站可坐高铁至香港。

 


观澜4号延长线是地下铺设,没有龙华的“天铁”,沿观澜大道走向。观澜大道人多车多,经常堵车在所难免,本身也是观澜的主干道。



观澜商业:

观澜最大的商业体是观澜湖附近的MH mall,总建面近30万平,品牌荟萃,体量和档次都不错。

 

其它商业规划,观澜天虹、比邻新天地,主要也沿着4号沿线布局。



二、观澜老旧更替,旧改规划扎堆:


正因为早期是农民房和厂房,随着产业转型,再加地铁和居住人员的外溢,之前远偏的观澜也逐渐受大家关注,二手房均价达到6万,在去年上半年普涨前450万3房随便选,现在普遍要550万以上,涨幅有20%。


观澜大大小小的旧改规划有三四十个,总体量约2500万平,目前有万科、鸿荣源、华润、保利、佳兆业、卓越等一线品牌开发商入驻。

 

(红色拆除类更新范围,红圈是观澜老城)


农民房连成片,旧改规划多,观澜老城区面貌要提升,的确要靠城市更新才能蜕变。


先感受下观澜老街的面貌:

 


想要旧改? 最好够破、容积率够低,村民和开发商的意愿就强才好推进。



三、观澜现状和展望:


观澜的地面交通是短板,局部路网不够顺,一些断头路,也确实要城市更新理顺。还好主干道算通畅,梅观快速路扩建,是龙华的主动脉,规划双向8车道主路+双向6车道辅路。

 

龙华有轨电车,运力和效率比地铁慢很多,处于地铁和公交之间。2017年就已经开通,清湖—下围站,未来还有2条线路组成。

 

远期地铁规划

18号线,外环线,东西走向,由沙井空港新城—盐田路,经过光明、观澜、四联、盐田。

22号线,南北贯穿龙华,观澜黎光—福田保税区。

 

观澜的商品房,均价6万及出头,大部分是2010年以后的楼盘,这时期的户型相对都有赠送,也都是花园小区。鹭湖片区有山有湖,居住环境相对纯粹,商品房集中、没农民房,仁山智水是片区标杆楼盘,小区最小108平4房,还有别墅组成。

片区短板是没地铁,要等22号线,目前公共交通是公交和有轨电车。

 


4号沿线商品房,楼盘相对分散,基本也都来自旧改,商品房夹杂着农民房,短期3-5年还是大拆大建,路上泥头车和灰尘,小区外居住体验没鹭湖好,好处是地铁、商业方便。

 

本篇观澜介绍就到这里,后期更新其它片区,敬请关注。


延伸阅读:

旧改回迁房的风险,拆迁机遇和利弊注意(一)


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龙华 4号线 观澜

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