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深圳公寓要“逆袭”、卖一套少一套?你想多了…(附80在售公寓)

楼市小龙女 媒体 发布时间:2021.03.05 17:04:04
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深圳自去年实行史上最严调控715新政以来,在深圳买新房就变得非常难,随着新政后的各种细节出炉,现在新房门槛变得更加复杂和艰难。


因二手房参考价的出炉以及各大商业银行按照参考价发放二手住房贷款执行,让不少业主和购房者都在观望,二手房市场更是异常冷淡。、


据统计,2月深圳二手房成交4166套,环比减少40.6%。


但一直不愠不火的深圳商务公寓,最近似乎开始了一段“逆袭”之路。



过去的三年,深圳对于商务公寓的态度可以说是“起起落落”,从以往的防范公寓变成“类住宅”,到现如今的定义公寓的“类住宅”性质。


2018年7月31日,深圳楼市“731新政”规定:商务公寓5年限售;新供用地禁售商务公寓,一律只租不售且不得改变用途。


2019年11月21日,深圳市住建局表示,“近期我局提出取消2018年’深四条’中关于商务公寓’只租不售’的相关规定,原因在于:该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看不利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓的销量。”


2019年12月12日,深圳市住建局确认,深圳已取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制,并且从11月起已经开始执行。


2020年7月31日,深圳市住建局表示,全市范围内停止审批新的商务公寓,鼓励已批项目转为可售型人才房,减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。


2021年2月23日,深圳住建局发布关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知,符合条件的新建、已建商务公寓、宿舍可通管道燃气。



3月3日,深圳市规自局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见,其中删除了C1商业用地中关于适建商务公寓的表述,在“建筑与设施用途分类指引”上,也剔除了“商务公寓”。



也就是说,深圳商务公寓已经“停产”,除了市场上的存货,和少量已批待售的公寓项目。 


因此,不少销售开始宣言:“公寓现在是‘卖一套少一套’的状态。”也有一些公寓销售透露,“223”之后,带来了不少成交量,不少客户担心买不到公寓,房子都没看就下订金了。


其实对深圳置业者而言,“不限购、不限贷”的商务公寓,主要优势就是体现在其不占用购房名额。在过去一段时间以来,已经成为手中无“房票”者投资不动产的首要考虑对象。


但公寓标的的选择却很重要,无论是地段、产品本身品质、配套以及年租金回报率等等都是影响其销售的关键因素。


因此,一直以来深圳公寓的销量也大不相同,在部分住宅新盘供应有限的片区,以及能参与入学积分的商务公寓销量非常不错,而一些住宅供应量充足位置较偏的片区,也不能参与积分入学的公寓,去化却极其艰难。


例如,南山招商太子湾•湾玺的公寓产品,户型建面约232-406㎡,均价11万/㎡,虽然总价高达2000万起,但仍入市就全部售罄。


而像光明、坪山等片区的公寓产品,虽然大部分100万左右就能买一套公寓,但仍然不好卖,因为如果不是就近上班的话自住变,租金也不高。



其实,公寓政策的放宽,并没有改变公寓的本质,这类产品相较于住宅扔有着明显的优缺点。


目前商务公寓和住宅的主要区别在学区积分、名额、税费、首付比例、购房名额等几个方面。


商务公寓目前像福田、罗湖等部分区域是可以积分入学,但是一般是要比住宅低5-10分左右。然而深圳本来就是人口密集,入学名额紧张的城市,有限的学区竞争压力太大,这几分往往就是直接决定能不能有名额的关键点。


另外,从户型使用率看,住宅普遍在70-80%,而公寓仅60-70%;从梯户比和舒适度看,住宅一般为2梯/3梯4户5户居多,而公寓除了豪宅公寓外,绝大部分小户型的梯户比都较大,一般在3梯/5梯10多户到20多户的居多。


从购房成本来看,公寓价格比同地段住宅平均低约20%-30%,但二手公寓转让税费较高,且贷款年限仅10年,存在还贷压力大等因素,但小户型低总价的公寓,对于刚需上车门槛相对较低。


因此是否适合购入公寓,要从多方面去考虑,年租金回报率、是否有购房名额、购买用途,资金周转率等。


说白了,未来的深圳公寓与住宅的博弈,也可以理解为学区与名额的博弈。



中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,通过政府近几次的动作来看,可以看出商务公寓的未来趋势就是住宅化。而通过公寓的融入,增加住宅供应量,有利于解决深圳的居住问题。


他还表示,虽然公寓转住宅,特别是转为保障性住房,这在深圳住房急需大补课的时代,凸显出其非常特殊的价值。


其一是公寓的合法性质,决定了它转住宅没有法律障碍,只需要在法律框架内解决它的功能定位问题,相比之下,公寓转住宅(保障房)要比违建转方便得多。


其二是公寓的居住性质,它在使用功能上是与住宅最接近的一类物业,这决定了它在转住宅时,空间改造的难度要比那些写字楼、商业物业转住宅的改造难度小得多。


其三是公寓的物业形态性质,特别是已建成待售的存量公寓,决定了它转化为住宅进入市场,要比土地供应后再建住宅要快得多。


不过,商务公寓转住宅面临很大的困难,包括拿地也便宜,建设条件与住宅也有重大区别,量也是挺大的。


如果这么大的量要往住宅转,这对其他市场造成重大冲击,所以包括积分入学,购买条件、入户等条件都会发生重大变化。


商务公寓转住宅是一个逐步的过程,比如先通燃气,下一步港澳台可以买,慢慢消化公寓融入住宅过程中的一些问题。



据深圳中原研究中心统计,深圳目前商务公寓存量共143.24万平,可售套数24118套,综合去化时间为23个月。


其中去化时间最短的是南山区为9个月,其次是盐田区14个月和宝安区18个月。而去化时间最多的是坪山区,高达113个月。


数据显示,2020年公寓批售项目46个,批售商务公寓24910套,批售面积合计147.0万㎡,套数同比增23.6%,面积同比增23.7%。


成交方面,网签数据显示,2020年深圳商务公寓成交11735套,同比增长2.6%;成交均价63349元/㎡,同比下降0.6%。


据小龙女不完全统计,2021年3月深圳在售公寓项目83个,2021年预计入市公寓项目30个。




(以上数据整理自住建局以及房网新房在线,仅供参考,具体以入市为准)



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