直播| “新周期新赛道” 深圳楼市，下一个配置策略-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

【活动主题】

新周期新赛道

深圳楼市，下一个配置策略

【活动时间】

5月1日15:00-17:30

【活动地点】

深国际万科和颂轩城市会客厅

【活动回顾（倒序）】

—论坛环节—

16：35

嘉宾：

深圳万科商办二区营销总监周亮

世联行深圳公司董事长钟灵

深圳原二级市场董事、副总经理张艾菲

主持人：

文杰淘楼、淘友荟创始人陶文杰

张艾菲：买公寓一定要选好的地段、好的配套，还有品牌的物管。深圳本身就是一个非常好的城市，大家一定要上车，不管你是有房了，再来投资公寓，或者是还没房的人。

钟灵：一些比较强势的区域，甚至以后可能出现公寓会更贵的可能性。市场变得太快，观念一定要持续更新。核心的资产、大量的优质的资产一定重仓深圳，这是要毫不犹豫的。

周亮：未来整个的商业（和颂轩）是由万科控股的印力来进行运营的，印力管理的商场的数量是全国排名第二的，另外和颂轩还有一栋持有的写字楼，这个项目真正是涵盖了房地产里面的各种业态。这也是万科精心打造的一个项目。

（以下为全文）

问题一：

陶文杰：二姐买过很多涨幅很大的房子，当然我也知道你也买了一些公寓，应该收获也颇丰。我想请教您的问题是，您怎么看公寓投资的前景？您当初是为什么决定去买一些公寓进行资产配置？

张艾菲：首先非常感谢陶文杰老师，今天他一个多小时的分享真的是满满的干货，在他的分享里面我们有很多的信息，我看到今天来了非常多的陶文杰老师的粉丝，也是我们和颂轩的潜在的客户。我本身是做房地产代理的，来自中原，但是我还有一个头衔，是朋友和客户给我的，就是好房推荐官。我本来就非常喜欢买房子，他们都说太凡尔赛了。确实我觉得深圳这座城市给了我们非常好的福利、红利，还有就是我们见证了整个经济特区成立40周年的发展，对投资物业我是非常热爱，也非常喜欢介绍好的房子给到朋友和我的客户。

刚才陶文杰老师说到为什么会选择投资一些公寓？其实投资公寓我有几个点，第一是它的区域，是不是这个区域的核心。

我们十几年前就来龙华做项目，这十几年见证了这个区域的飞速发展，我们投资要选择一个有发展前景的地方，我们现在看到的北站总部基地，包括整个片区的规划已经完全成熟了。要买公寓，我们要买一些好的片区的公寓，另外是真公寓，而不是商办或者是产业的配套宿舍。

和颂轩这个公寓，我看中的就是它是真公寓，包括我在这个区域给父母、小孩买几套，以后小孩长大了，他可以收租，如果他到时候要去国外留学需要钱，我还可以把它卖掉。所以买一些公寓，它的居住的属性、收租的属性，包括他的投资的属性，其实就是新的赛道已经开始。

深圳是先行示范区，大家也看到深圳速度，包括深圳的规划和城市给到我们的很多东西都非常好，在深圳买房肯定是非常好的，不管是买住宅还是买公寓都可以，但是现在买住宅受到很大的限制，很多人来买公寓，买了之后马上可以出租，以后小孩大学毕业来这边也可以自己居住。

一个大的社区配套的公寓，我们住在社区里面，给父母在这边买套公寓，既可以住在一起引起的矛盾，也可以互相照应。

另外买品牌开发商的公寓，不管是它的物业的品质，还是它的物业服务，都会给你的物业增值带来价值。我买房子的时候我也会看这个开发商、物业服务怎么样。

另外一点，我们这个公寓是通阳台的，有些人说我们没有阳台也可以，衣服可以烘干，但是中国人还是有一个习惯，衣服洗了还是要在阳台上晒干，所以有阳台会更好一点。另外我们这个项目的园林是非常高标准的，居住是非常舒适的。

今年三四月份全市的公寓卖得非常好，和颂轩是我们销售排前三的项目，因为它的总价非常低。

买公寓一定要选好的地段、好的配套，还有品牌的物管。深圳本身就是一个非常好的城市，大家一定要上车，不管你是有房了，再来投资公寓，或者是还没房的人，我经常跟我们同事说，你们不要想着老是去买那些很远的地方的房子。

现在很多客户都在咨询我怎么买公寓，我最近推荐了很多的朋友买公寓，包括我自己也入手了很多公寓。现在公寓还没有限购的政策，未来可能也会有限购的政策出台，所以建议大家有钱赶紧买，当然要选择好的地段、好的区域、好的配套、好的品牌开发商，肯定会给你带来很好的回报。

问题二：

陶文杰：想请钟总来谈一谈，北站的CBD，这个950万平米的深圳第二大总部基地的规划，您是怎么看这个片区未来前景的？

钟灵：龙华这几年的发展没有让我失望，龙华这个片区我们以前还是讲的深圳多中心当中的一个，因为深圳是一个特别擅长培育、发展中心的地方，东部有东部中心，宝安有宝安中心，福田有福田CBD，龙华也有龙华的中心。但是这几年有些东西大家一定要密切关注，市场在发生巨大的变化，这些巨大的变化就来自政策。两三年前，不管是二姐还是我本人，我们可能不会想把很多钱放到公寓上去，但是你发现这两年就有变化了，因为政府引导你这么做。我们在讲龙华红山，或者说龙华CBD，它最大的机会在哪里呢？我认为它最大的机会来自于粤港澳大湾区。

举个简单的例子，以前深圳是有飞长沙的航班的，也有飞武汉的航班，自从有了高铁以后，这些航班减少了，这样北站的优势也显现出来了。更大的优势来自于粤港澳大湾区的规划，它相当于重新把深圳树立成了粤港澳大湾区的核心城市。深圳北站又成为了这个核心当中的一粒明珠。粤港澳大湾区的辐射，它能辐射哪里呢？整个华南区域，包括江西、湖南、湖北、福建、广西，甚至到贵州、成都、重庆、江苏、浙江，通过高铁全部能覆盖到。

大家想不想去粤港澳大湾区，想不想跟粤港澳大湾区发生关系？他必须要去大湾区，粤港澳大湾区的很多的出口或者是锚点一定是选择在北站这个位置，因为它的天然的地理位置，它的环绕的高速，可以通达广东省，到达几个机场、港口的距离都非常快捷，所以这个位置有它天然的优势。原来我看规划，我还在想，北站搞这么大一个车站有意义吗？现在看来可能不是大了，而是小了，大湾区很多需求一定会在北站这里中转。

比如说我是长沙的企业家，或者是郴州的企业家，他如果要在深圳找个据点，他会找在哪里呢？他肯定会选择在北站附近，因为从各地到这里来，这是一个中心位置，这里的交通非常方便。所以他的据点、办事处会首选在北站区域。目前有些是自发性的企业家先知先觉的选择。另外反向的，例如我是一个东莞的企业，我想链接全世界，或者我想通过大湾区的优势链接更多的生意机会，我选哪里做一个定位的锚点呢？我还是选择北站。

另外我们说投资房地产，你说你现在买了房子能卖吗？5年之内卖不了，或者说得难听一点，今年涨了30%，明年再涨30%，对你来讲重要吗？我觉得可能听了很开心，但是你不能变现，你应该考虑的是5年、10年之后它能涨多少。我又没有资格买深圳的住宅了，那就只能想办法找公寓了，我就开始看，看完以后我就发现公寓是一个好的选择。而且我特别赞同陶老师一个观点，一定会有轮动。现在看龙华的住宅和公寓的价格，我觉得这个价差已经很大了，它大概是6折的概念。我们看南山，它可能也就是7到8折的概念。

再看一些比较强势的区域，甚至以后可能出现公寓会更贵的可能性。市场变得太快，观念一定要持续更新。三年前肯定有人说买公寓就是个坑，但是现在你问这些人，大家可能不会这么说了，就是一两年的时间，市场发生这么大的变化。再过一两年呢？政府这么大力扶持公寓的发展和销售，再过一两年会不会发生更大的变化？

现在当年轻人终于开始绝望地发现自己没有资格买一手房，买不起二手房，一看这个门槛要500万、600万，最后怎么办呢？一两百万、两三百万的房子我先上个车。如果深圳的年轻人的观念普遍改善，这批人说我先上车要紧，特别是越来越多的区把公寓的学wei积分开始计算的时候，我觉得这个趋势迟早是会被引爆的。到那个时候大家都涨起来了，你再来抓这个机会吗？

我觉得很有可能出现陶老师说的，两三年以后你想买一些公寓，可能买不到了，我最近就在找，看了一些房子不是很满意，但是在当时有很多供应的时候，自己都没有去买，这就是没有把握住机会。包括中心区有一些著名楼盘，原来去化速度很慢，今年一个季度都是几十亿的去化，销售非常吓人，而且不光是深圳人在出手，外地人也都在出手，全国的人都在出手。

我有一点不太同意陶老师的观点，我认为深圳的房地产还没有那么快进入白银时代，因为供求关系决定，供给的增加还抵销不了这个需求每年的巨量增长的时候，我们说这个楼市的黄金的尾巴还有几年，在这种情况下，所有的核心逻辑转化下来就是一条，迅速地把你手头的钱转换成物业，不管是你有购房的指标买住宅，还是没有购房指标，只能买公寓，要尽快出手。

当然你说中山、东莞、南沙、惠州行不行，我觉得要自然考量，也不能说不行，也是一个分散投资的机会，但是我觉得核心的资产、大量的优质的资产一定重仓深圳，这是要毫不犹豫的。

问题三：

陶文杰：第三个问题我就想请教周总，我们知道龙坂片区是万科一向的战略重地，最早万科四季花城、万科城、第五园都是在龙坂打造的，也是万科开启郊区化浪潮的一个重要的节点。发展到现在，万科在北站、龙坂又打造了和颂轩这个产品，您能跟我们分享一下这个产品打造的一些理念、细节吗？

周亮：首先非常感谢陶老师今天的精彩分享，也感谢二姐、钟总和陶老师这么多的粉丝能够莅临和颂轩。

万科作为一个品牌开发商，我们进入龙华开发的第一个项目是金御华府项目，就在我们这个项目旁边。万科对品牌的维护，包括我们对产品品质的打造是非常高的。这个项目是我们联合深圳市的市属国企深国际一起打造的项目，和颂轩项目总体量是75万平米。万科过往也做了很多的大城，包括万科城、四季花城、第五园等等。和颂轩是这个项目的最后一期，它涵盖了住宅的产品，以及商业的产品，还有公寓。

未来整个的商业也是由万科控股的印力来进行运营的，印力管理的商场的数量是全国排名第二的，另外和颂轩还有一栋持有的写字楼，这个项目真正是涵盖了房地产里面的各种业态。这也是万科精心打造的一个项目。

这样说好像有点自夸，等一下我也希望大家能现场了解一下。我们的合作伙伴深国际对这个产品也是有非常高的要求，不管是对于我们的户型的打造，还是精装修的品质，也欢迎今天来到现场的观众们现场去体验。在我们营销中心二楼有两个展示的空间，大家可以去看看我们实际的产品的品质。

陶文杰：谢谢周总，从周总的话语中听出来是非常有自信的，大家可以眼见为实去看一下，我们这个产品肯定你一看就喜欢。从周总简单的话语中可以听出这种自信。

最后我想请三位嘉宾每人简单总结一下，如果你向你的朋友推荐万科和颂轩这个产品，你要向他怎么讲它的几个要点？先从二姐开始。

张艾菲：我刚才已经讲了，第一是这个区域非常好，这里是龙华的中心，包括交通配套也非常好，有几条地铁线。第二是大品牌、大社区，万科的品牌大家都是了解的。第三，这是真公寓，带阳台的。第四是总价不高，如果年轻人要买，父母支持一下你都可以买。第五是它的租金回报非常高。

希望大家赶紧上车，有钱不要放银行，赶紧做投资，自己住或者投资都是非常好的产品，真公寓就在和颂轩。

陶文杰：钟总如果向朋友推荐，您会怎么跟他说，这个产品符不符合您对优质资产、核心资产的定位？

钟灵：我觉得最重要的是你要能买得到，否则你看了半天，但是买不到，跟你没什么关系。

我觉得和颂轩符合我心目中几条核心的标准，第一是地段，这是最重要的，第二是地铁上盖，这也很重要。品牌和质量这就不说了，这是很关键和重要的，小户型的产品，特别是装修的品质，如果说时间长了有一些质量的问题或者瑕疵，很多投资的业主打理起来是非常烦恼的。

还有一点，我认为一个物业是否保值增值，最核心的就是物管，物业管理是非常重要的。国外顶级的优质公寓产品，或者说最后能够超越别墅，核心区的顶级公寓产品，都有非常好的物管。万科和颂轩的物管是在万科物业的基础上有一个非常强的升级，这是很难得的，大家可以去详细了解一下。目前在万科所有的入伙物业当中，是极少会选用这个体系做物管的，也就是说我认为对长远来讲，未来5年、10年，它会对这个物业产生一个非常重要的影响。

我们看有一些住宅楼盘在这一块就表现得特别明显，很多优质的物业都会通过物管来体现它的价值。

陶文杰：钟总特地谈到了物管的问题，万科物业本来就是很强的，我刚才看介绍和颂轩的物业是万科、深国际和印力三家一起合作的物业，这一块大家确实可以详细了解一下，这三家联合的实力。

下面就请问周总，现在市面上有很多公寓在卖，有很多的竞品，您觉得你们这个产品相比竞品有什么核心竞争力，如果向朋友推荐你会怎么说？

周亮：刚才陶老师、二姐、钟总都给大家介绍了和颂轩项目，不管是地段、品牌还是产品，以及我们的配套，在选择公寓产品的时候，不管是自住还是投资，大家的观点我都赞同，我不再赘述。

刚才提到有一点，公寓在深圳出了新政之后，确实是处于断供的局面，未来两三年整个深圳市场的公寓产品几乎就没有了。

还有补充说明的一点，今年一直在说公寓往类住宅靠近，有几个方面，鼓励通燃气、鼓励民水民电，包括福田和南山的学wei，基本上政府已经开始放开了，现在没有放开的就是龙华这种原来的新区，以及龙岗区，因为整个学校的配套还不是那么完善。购买公寓，它的类住宅化，也是值得期待的一点。

另外一点，作为年轻人，进入一个都市核心圈，公寓除了是最低门槛之外，也是很多年轻人唯一的选择。

在座的很多都是资深的投资人士，对品牌、地段、配套等等大家都很熟悉。过往我们在住宅的市场已经掘到了一大桶金之后，现在在选择一个投资品的时候，除了考虑住宅的优势之外，我们也要从另外一个视角来看待公寓。我还是诚恳地邀请大家一会儿去看看我们的产品，听我们的置业顾问再跟大家详细介绍一下这个片区的区位。

陶文杰：周总从另外一个视角，为我们讲到公寓在类住宅化，关内的福田、南山的公寓已经可以积分入学了，龙华、光明现在还没有，因为它是新区，它的学校配套还不完善，但是以后学校配套完善之后，说不定公寓也能慢慢积分，就更加靠近住宅了，这是一个很好的点。

然后周总在我的观点上还进行了一个升华，核心区的公寓不仅是年轻人进入的最低门槛，可能也是一个无奈的现实，是大家唯一的机会，你不抓住这个机会，可能以后真的就得住到远郊，甚至住到临深去了。当然这个机会存在的时间窗口也不长了，可能就两三年，因为过了这两三年之后，可能市场上的存量公寓就卖完了，新的公寓不批，你想买也买不到了。

今天我们现场的分享就到这里结束，如果大家有问题，可以私下跟我们交流，也可以一起去看样板房，我待会儿也会看一下样板房，大家可以在样板房里和我交流。

—讲座环节—

15：25

陶文杰（文杰淘楼、淘友荟创始人）精彩观点：

1、如果你的积分有60分或者70分以上的，可以考虑这个问题（买网红新盘），如果没有这么多，我建议你就不要考虑了。

2、你不要想着深圳楼市永远暴涨，这是不可能的，今年这个形势已经非常明显了，政府有很多盘可以用，用好了是可以保证深圳楼市平稳健康发展的，这是一个基本认识。

3、目前是流动性最紧张的时候，下半年大概率大家拿钱会容易一点，这是个好消息。

4、现在这个点，深圳楼市的调控才开始真正走向了正轨，比较精准，它千方百计的在放大供应，其实对楼市是个好事情。

5、现在就要调整思路，要放低预期，注意风险，不能是很高的杠杆，或者是按照过去的涨幅来推测未来的涨幅。过去成就你的可能未来会导致你失败。

6、新增的土地供应主要集中在龙岗、宝安、光明这些区域，原来的福田、南山、前海、罗湖，还包括龙华的中心区域，其实是没有这些纯粹的新增居住用地供应的。土地供应的增加在城市核心区很难实现，以后还是靠旧改。

7、住宅现在被限了，小产权房禁止交易，现在处于风口浪尖的时候，商铺受电商的影响非常严重，写字楼供大于求。五大类里面只剩下公寓这一个产品，可能机会真的来了。

8、公寓可能在两到三年内卖光，越来越稀缺，而需求会越来越大。

9、公寓是资产的容器，很多人一说买公寓就拿来跟住宅比，看它的涨幅怎么样，但是你忘记了，对很多有钱人来说，它是一个资产的容器，是一个资产配置的手段。

（下为全文）

陶文杰：谢谢各位嘉宾来到今天的活动现场，今天是五一，好像离我们不远的北站挤爆了，可能要提前两个小时才能赶得上车，这说明了北站的火热，据说今天机场也爆满了。我非常感动的是在有很多朋友去全国旅游的情况下，今天还有这么多粉丝能够来到这里来听我的分享，确实非常感动，尤其很多都是老朋友。我其实最近一个月已经连续做了三场这种分享，我看到有好几位是前面几场都有到现场的，今天还能来，我尤其感动。

闲话少说，跟大家分享一下我最近的一些思考，可能和前面两场讲的内容有少部分是重复的，大部分是不一样的，这也是我做活动的特点，每次我都会讲不同的内容，尽量给大家更多的干货，当然都是我真实的思考。

我今天的主题是《新时代，新赛道》。为什么讲新赛道呢？这个思想源头是从哪里来的呢？是我看到了最近一年以来，比特币、狗狗币的暴涨。比如说狗狗币一年涨了400倍，比特币去年最低才3000多美元，我们小密圈有一个非常知名的朋友，在去年最低点的时候买了20万，结果现在已经涨了十几倍。同时还有一些行业，比如说医美行业，也是一个非常火红的赛道，一些企业效益非常好，利润率非常高，而且身边也越来越多的人在利用这些医美的产品，在股市上医美相关的股票也涨得很厉害。还有最近很火的特斯拉，它代表了新能源车，这也是一个新的赛道，它颠覆了传统汽油车，特斯拉的股票去年到今年也涨了8到10倍。这些新鲜的东西已经走入了我们的生活，这其实就是一些新赛道。

为什么会有新赛道的出现呢？这其实是很简单的道理，每一代的年轻人要创造属于自己的赛道，他不和中老年人在同一个赛道上玩，因为你还和中老年人玩的话，它没有优势，所以年轻人要创造新赛道。现在的年轻人还炒鞋、炒盲盒，这其实就是一些新赛道，对于我这种四五十岁的老年人，我是不太理解的。但是我们要去学习，我们把这些社会现象放到楼市上来看，就能在楼市上找到很多新机会。这是我这个标题的由来。

我今天演讲主要分为四个部分：

第一部分是温故知新，简单过一下，（见PPT）这是去年12月底，我在这里举办的一场粉丝私享会，当时也是来了很多人。我当时提出了一些判断，当时预测深圳楼市很快就要进行新一轮严厉的调控，而且做了一些预测。这个打勾的是已经兑现的。如果你去年12月在这里的话，应该你的收获还是比较大的。

（见PPT）这是上周我的一场分享，我当时主要把深圳最值得打的网红盘进行了排序，从产品上最好的应该是海德园，从地段和现实价值来说，我觉得最好的是深业中城。如果你要说综合体，我觉得最合适的是润玺二期，如果说成长性最强，未来有暴击的可能，尤其是学wei暴击的可能，可能是前海的华润金地招商领玺。最近马上又要卖一个盘是天健天骄，这是可能可以触摸的，上面的盘估计要70分以上，下面的盘有可能不要这么多分，你有可能买得到。如果你的积分有60分或者70分以上的，可以考虑这个问题，如果没有这么多，我建议你就不要考虑了。

这是打新策略，也是上次讲的，我主要分析了几个典型的家庭，有深二代、来深的单亲家庭、改善型的如果是夫妻两人把房子全部卖光，想买一个好的改善型，你大概多少分。得出的结论，网红盘基本上要70分以上才有机会。所以如果你决定自己把房子全部卖光的话，风险比较大，你可能没有70分，而且你可能抽不到。最后的结论就是关于打新分数的结论，单身的基本出局了，你一个人是拼不过别人两个人的，改善型把房子卖光再去打新，风险也是很大的，因为你的分数也许刚刚可以入围，但是你也只有1/3的中签率，如果没买到怎么办？你在深圳工作几十年，好不容易买的几套房全部卖光了。深二代的积分也不一定够，但是他有一个好处，他风险不大，因为他手头是没有什么太多房子的，他不存在改善型这种机会成本，所以现在改善型是挺难的。深二代没有机会成本，没买到他继续买就行了，改善型要把房子全卖掉是不行的。父母是深户且有购房名额的，这种可能会捡漏，他们肯定是可以入围的。这是目前打新的形势，基本上是难上加难。

改善型买不到房怎么办？我给大家说，可能以后只能买一些公寓了，这也是刚才万科的朋友讲的，现在确实新房、二手房都很难，你要买公寓可能会好一点。

当然还有一个可能，政府有可能让几个网红盘一起摇，这样分数低的就有点机会了，不过你也要有策略，你也不能去追最热门的，你可以去追一些比较偏门一点的，这不是今天讲的重点，我就简单过一下。

从这一部分开始，是今天要讲的核心内容。我先给大家讲一下目前深圳楼市是什么形势。我觉得用八个字可以来形容：念念不忘，必有回响。这个念念不忘其实不是好事情，现在全国媒体，从央视、新华社、人民日报到南方日报、中国房地产报，对深圳楼市是念念不忘，盯着你。必有回响是什么呢？媒体一报道，政府就会出台新的监管措施，这是目前的形势。

从去年报道润四开盘的情况，万人抢房，全国媒体报道后，紧接着就严查经营贷、严查代持，各种严查都来了。这个事情到现在都还没有结束，一直持续了半年。由于润四这个事情之后，出台了二手房参考价，全国报道，给予了一些正面的回应，后来就一直追着深圳的银行是不是按照二手房指导价在放贷，追着经营贷的情况，所以现在银行的紧缩情况是有史以来最紧的，很多贷款都做不下来。

然后是深房理的事情，到现在都还没有结束，还在调查之中，这个事情最后会怎么处理，会不会对我们整个监管体系有一些影响，我们可以继续观察，但是这个事情对深圳楼市的生态影响是比较大的，它也暴露了很多我们以前相关的监管漏洞，它暴露出来之后，这些漏洞都会被补掉。最后就是这两天的小产权的报道，央视最先报道，说深圳的小产权最高涨幅有50%，其中有8成是投资客在买。当天我看到这个新闻之后，我第一时间就说，很快小产权的监管风暴即将来临，因为央视报道了，而且属于念念不忘、必有回响的时期。

现在关于小产权一大堆的信息，沙井、龙华都发了红头文件，然后还有联合查处，在沙井那边卖小产权房的门店全部都封了，据说村委的公章都被收走了，所有村已经不允许见证，律师不允许见证，中介不允许参与，这里还列了很多的措施。当然对小产权打击之后，对公寓也是利好。这个事情是想说明，现在全国媒体对深圳很关注，一报道有什么漏洞，立刻就会有监管的反应。

监管即刻反应，查漏补缺，全面围堵。这个发展到最后你会发现什么呢？原来深圳有很多漏洞可以让你们钻空子赚钱的，以后越来越少，这些空子都被堵住了，包括我们从最开始的假离婚、经营贷、代持、合伙炒房、炒小产权房，全部都被堵住了。

如何应对这种形式？我在前两次演讲中也已经讲了，在座的有参加过我前两次演讲的就知道，如何面对这种严厉的监管形势，我们作为深圳的买房人有什么应对措施？

这页和下页PPT是上周和上上周我在类似的场合跟大家讲的，那时候央视还没有报道深圳小产权的问题，深圳也没有这么严厉打击小产权，但是我当时提示大家，小产权有巨大的风险隐患，不允许参与。我是在公开场合叫大家尽量不要去参与这种产品的，因为风险隐患特别大。

两周前我给大家做了一个这样的建议，你们可以仔细看一下，我当时已经感觉到，很多事情表明，这些违法违规的事情，你在楼市不要去做了，你现在买房要经得起考验，要经得起风波，经得起反复查，没有什么漏洞。现在监管越来越规范，越来越严，漏洞都被补上，所以我觉得现在进入一个老老实实买好房子，买好的地段、好的产品、好的开发商的房子，现在进入了这样的时代，不是原来人有多大胆、地有多大产，你只要敢炒房就行了。现在要做好人，买好房，这是两周前我给大家的建议。最近两周的形势发展已经验证了我的这个判断。

我今天再次提示大家，现在的形势和原来真不一样，漏洞都在被堵住，你不要想着钻空子，也不要想着耍小聪明，说不定你就刚好被监管打着了。比如说这两天还有一个比较火的事情，沙井的某盘拿下后立刻加价百分之四五十来悄悄卖，这种措施如果在一两年前是没有问题的，但现在只要媒体一写，群众一举报，监管一定介入。所以你原来这种操作方式就不行了，包括你原来用很少的钱，交了定金把房子拿下来，然后空手套白狼，这种方式现在不行了。过去的经验可能成就了你，但是现在可能就不适用了。现在大家对这种事情尤其要考虑风险。而且也不要太高调，很多事情你偷偷摸摸做，不要到微博、微信上到处发，要充分考虑风险。现在的形势是违法违规的事情老鼠过街，人人喊打，监管可能随时介入。所以我建议大家做好人、做好事、买好房，这是一个大方向。

明白了目前这个形势，念念不忘，必有回响，全国都在盯着深圳楼市，就希望你出点什么问题，好报道。

未来的深圳楼市会怎么走呢？我觉得首先要有一个基本的认识，政府手中还有很多牌，你不要想着深圳楼市永远暴涨，这是不可能的，今年这个形势已经非常明显了，政府有很多盘可以用，用好了是可以保证深圳楼市平稳健康发展的，这是一个基本认识，你要相信政府的决心。比如说我预测以后还有什么盘，首先对学qu房可以精准打击的，上海已经开始对学qu房进行相关的改革，高中招生实行改革。昨天政治局会议也讲了，严禁利用学qu房等炒作房价，所以学qu房是可以调控的。限购、限贷、限售，这些行政、金融的手段都用了，在房地产领域还有一招没用，就是税收调控的措施，以后如果房价还不受控制，它可以用这些政策，比如说房产税、契税，香港是特别印花税，香港能加15%到30%的印花税。包括遗产税，前两天有一个新闻，韩国三星的那个美女继承了她父亲的遗产，1100多亿的遗产，交了600多亿的遗产税。这些政策以后都会出，当然不是现在出，但是它是政策储备，你不要以为政府对房地产没有办法，中长期看，不是不征，是什么时候征的问题，政府手上还有很多牌。

这是4月30号政治局会议讲的，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，增加保障房、共有产权房，防止以学qu房等名义炒作房价。所以今年的调控形势是很明显的。

前两天东莞也开始限制，设置涨跌幅。

当然，也不全是坏消息，我要提示大家，刚才说的都是中长期的政策储备，不是立刻可以用的，短期看有一个好消息，也是昨天出来的消息，短期看楼市是由货币来推动的，我们目前这个点是深圳楼市货币最紧张的时候，各种贷款都批不下来，但是有个好消息是，我们看最新的全国数据，PMI4月份环比下降了0.8%，已经低于1月份的水平。这是什么意思呢？大概说明今年中国经济的最高峰已经过去了，我们的经济增长速度已经开始往下了。另外国外的疫情反复，所以下半年的经济有不确定性，流动性不会继续再紧缩，到目前这个点已经缩到极致了，接下来可能会慢慢放松，但是不会放得特别快，因为有输入性通胀的原因，它会慢慢放松，目前是流动性最紧张的时候，下半年大概率大家拿钱会容易一点，这是个好消息。

但是我们要注意，深圳五一前有非常多的政策，证明深圳已经进入了一个新的时代，第一个政策是大规模出让土地，这次出让土地的规模是10年最大的，第二是13块土地转变性质，这在以前从来没有看到过，第一次将13块工业、商办用地转成住宅用地，包括现在有一些消息，应该基本上是坐实的，以后可能我允许一些商改住。

（见PPT）这是大规模出让土地的信息，的从2019年到今年，我们出让土地的规模越来越大。居住用地出让了363公顷，占到总出让规模的32%，这是什么意思？深圳楼市为什么原来住宅涨得这么厉害？因为住宅没有土地供应了。住宅用地占建设用地的规模，深圳只有20%左右，远远低于全国平均水平和全国一线城市的水平，但是以后的目标可能是要提升到22%、25%，所以十四五的前期我们的居住用地比例可能会到30%左右，目的就是把原来的欠账补上去。

过去10年、15年，可能有些年份深圳一年居住用地都只能卖2到3块，或者一年就一块，但是现在我们会出让很多居住用地，土地供应增多了。当然这里面有三类，有商品房、公住房和租赁住房，其中居住用地是149公顷。

还有一点非常重要，深圳的土地在总量稀缺的情况下，还存在一个结构性的不均衡，我们的写字楼供应太多，工业用地的供应太多，住宅用地太少。所以房价一直居高不下。现在政府开始意识到这个问题，它开始让这些工业用地转为居住用地，这是第一次，一下转了13块，过去10年有些年份，深圳一年才出让3块居住用地，这次一下把13块地转为居住用地，这是非常大的动作。

而且转变土地性质这个动作是非常具有指向性的，如果能把深圳很多商办用地、工业用地都转为居住用地的话，深圳居住用地的供应规模有望持续快速提升。这是一个非常重要的动作，找到了深圳的土地供应的症结问题。

结论：原来对深圳楼市的调控全部是需求侧，原来是打击需求，天天让你不要买房，限购、提高首付比例，严查你的说如，打击需求。当时打击需求有用吗？短期有用，长期没有用。你的需求不会消失，你只是积累在那里，就像火山一样，在地下积累在那里，某一年它一下子就会喷发。

所以为什么2015年一年翻倍？过去都是在打击需求，需求都积累到这里，积累两三年之后，总有一天找到一个契机就会爆发，所以原来这种调控没用。过去如果没有供给侧的调控，全部是打击需求的话，需求打击了两三年之后，你就拼命买房就行了，因为它总会爆发的。但是现在不一样了，现在是供给和需求一起下手，一方面打击你的需求，一方面放大供给。放大了供给，就像大禹治水一样，我是堵步入疏，我把这个地方堵住，同时把那个地方疏通，让这个水流到大海去，这个水就治好了，这个水就是买房的需求。

我觉得到现在这个点，深圳楼市的调控才开始真正走向了正轨，比较精准，它千方百计的在放大供应，其实对楼市是个好事情。当然这也会导致我们未来楼市的变化，现在是供给侧、需求侧双向来改革。

从刚才我讲的这些原因来看，我觉得现在的拐点已经出现了，楼市已经由过去的黄金时代进入到了白银时代，黄金时代的特征是以房地产为支柱的，你瞎买房都可以赚，只要你买了房，不是买的东部华侨城天麓上的那种房子，你买的其它地方基本上都会赚，遍地黄金，而且住宅为王，因为住宅土地供应最稀缺，都占不到建设用地的20%。

而且大家只看增值，不看租金，哪怕这个房子根本租不出去，只要能涨我就敢买。而且也不看实质，就看概念，有概念就能涨。相应的对于投资者来说，他会采用很多的办法，零首付、负首付、假结婚、假离婚、代持、众筹等等，人有多大胆、地有多大产。漏洞很多，灰色地带也很多。政府监管很滞后，反应比较慢，或者调控的政策还在摸索，这是过去15年楼市的特征。现在进入白银时代，反复强调房住不炒，而且是中央反复强调房住不炒，这是大方针。

由过去我们讲房地产是支柱行业，变为我们反复强调房住不炒。现在买家也会遇到众多的灰犀牛，遇到很多你之前没有见到的政策风险，所有的漏洞几乎都被堵住了，以后想大涨是很难的。因此现在就要调整思路，要放低预期，注意风险，不能是很高的杠杆，或者是按照过去的涨幅来推测未来的涨幅。过去成就你的可能未来会导致你失败。

我刚才讲了几个案例，一个是深房理的案例，如果他不是碰到这个时代，早几年这么玩的话，他会成为巨富，跟着他的人也一定会赚钱。但是碰到现在这个房住不炒、严监管的时代，玩这种东西不行了。包括我刚才说的沙井某个盘的操盘，这也是不行的。时代在变化，现在你要放低预期，要放到中长期抗通胀、中长期城市发展的角度来看问题，不要想着买了一年就涨30%、50%。要回归中心、回归价值，寻找新赛道。

什么是回归中心？其实和我刚才说的五一前深圳的大动作非常有关系，本质上决定某个区域房地产未来价值的本质还是供求关系，我们刚才说了深圳做了几个动作，一是大量的增加土地供应，第二是批量的进行土地性质的转换。在这两大动作下，我们为什么要坚持回归中心？今年确实提供了363公顷的居住用地，10年最高，而且增长比例非常快，占到了建设用地规模的30%以上，也是一个最高的比例。但是仔细一看就会发现一个问题，这些新增的居住用地福田、南山、罗湖、盐田一块都没有，最多的在深汕合作区。

今天还有个人问我，深汕合作区的房子可不可以买？我说你买了也比较难卖出去，以后的新增供应很多，以后深圳要把深汕合作区当做解决深圳居住问题的一个粮仓，你可能很难卖出去。在核心区没有什么新增土地供应。当然土地整备有一点，也就是旧改，但是也很少。虽然我们在千方百计的放大土地供应，但是新增的土地供应主要集中在龙岗、宝安、光明这些区域，原来的福田、南山、前海、罗湖，还包括龙华的中心区域，其实是没有这些纯粹的新增居住用地供应的。土地供应的增加在城市核心区很难实现，以后还是靠旧改。

刚才说到一个很重要的问题，深圳允许土地性质转变，现在允许把工业用地转变为住宅，能大量增加深圳的住宅供应。但是我们来看今年改变性质的13块土地都在哪里呢？龙岗宝龙工业城、龙岗坪西、龙岗新生、龙岗石芽岭、坪山沙田、坪山沙湖碧岭，主要是在龙岗、坪山这些地方，很多是在靠近惠州的地方。所以这些未来能够通过转变性质增加的土地供应，更多的其实也是在远郊，核心城区也不多。

我们可以预计未来深圳会千方百计的增大供应，满足我们的需求，解决住有所居的问题，但是主要还是集中在郊区，都市核心区比较少，这时候都市核心区的房子就相对比较稀缺。

都市核心区在哪里？这是大都市圈时代深圳的地图，这个粉红色的区域就是核心区，其实就这几块，宝中、前海、南山、福田、罗湖、龙华。龙华这里是龙华中心，未来深圳是三大中心：大前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心。为什么龙华会变成中心？这个地方就是深圳的地理中心，而且这个片区的人口密度非常大。我最近一直在研究公寓的事情，这两天我自己有一套公寓入伙，最近我一直在调查公寓租金的情况，我给大家讲几个例子，我自己都很难相信。

一个是距离我们不远的龙光玖钻，它当年是一个神盘，它有8000到1万套公寓，连续两年每年卖100多亿，在全国都能排前三，当时我还写过软文，我写了文章之后还有点担心，我说不会把自己的粉丝忽悠了吧？因为我担心它以后租金租不起来。但是我现在去调查发现，那里的租金很高，30多平米的Loft可以租5500左右。我找了销售的关系，找了开发商的关系，去那里调查，因为我是找关系，他们给我推的是比较靠谱的实在的价格，装修一般不带什么家具的要5000，如果稍微好一点的要5500到6000。就是这个有1万套公寓的地方，租金这么高，而且剩下的房源不多。这很出乎我意料。

然后我又去调查龙华民治的农民房，我碰到一家农民房的机构，他说他们在龙华收了40栋小产权房，全部装修之后出租，入住率非常高，基本上都是满租，空出来几天就租出去了。

所以龙华的人口数量非常多，非常密集，它这些小公寓的租金是很高的，人口就在这里集中，这是出乎我意料的。所以这种单房能租5000多，都是可以预期的，是没有问题的。

这里还有一个好处是有三条地铁线，现在龙华主要是4号线、6号线，地铁五期有一条22号线从东莞连到龙华、福田保税区。还有一条21号线，从坪山经过龙华到前海的，还有一条18号线，相当于是深圳的外环线，连接沙井、光明、龙华、盐田。地铁5期有3条经过龙华，龙华和前海是最受益于地铁5期规划的区域。

我再讲一个反面案例，我建议大家对临深概念要稍微谨慎一点。我们看环京楼市的情况，距离北京核心区100公里的地方，相当于从这里到惠东县城，这里出现了什么情况？2017年房价18000，现在跌到了8000，恒大和碧桂园在这里遭遇了滑铁卢，碧桂园一年只卖了15套房，恒大一年卖了20来套房，可以当本地的销冠。卖一套60万的房子，返佣金10万，而且还送全屋家电。这里的在售楼盘22个，库存5万套，一年基本上只能卖两三百套房。这个环京城在河北怀来。深圳现在是一个小深圳，在深圳都市圈时代，会变成一个大深圳，在大深圳时代，大家也不要被忽悠到很远的地方去买房，还是要在核心区，比如说龙华、福田、南山、前海、宝中这些区域，距离中心区100公里左右的一定要小心。

最后讲一下寻找新赛道。我这个内容不是做广告，我会讲怎么来寻找新赛道。

房地产有一个规律：城市轮动、片区轮动、产品轮动、估值轮动。前两点大家都明白，深圳涨了之后上海、广州涨，城市轮动不用多讲。片区轮动就是深圳湾、前海打头，然后到宝中、科技园，再到深圳其它区域，整个深圳会轮动一圈，这里也不多讲。产品轮动和估值轮动我待会儿讲一下。从这个轮动来看就可以找到下一个赛道。

比如说城市轮动，这个意思就是要转战外地，我今天早上是8点40的飞机从武汉飞回来的，我昨天专门去武汉考察，也去拍了一些视频，我发现武汉今年光谷东涨得特别厉害，我在武汉也碰到一些杭州、上海的大V。杭州的说滨江涨得很厉害，还有一个未来科技城也涨得很厉害，但是已经到高位了，去年底进入最好。广州今年涨得特别厉害，去年有些楼盘到今年涨了30%到50%，但是现在去也是高位了。你到其它城市去现在已经有点晚了，别人要买单的时候你跑过去了，你一去，刚好人家出政策，把你留在那里买单。可能你赶了个晚集，刚刚你去调控就出来，然后就关门打狗了，在那里关3年、5年。如果你一定要去，建议选择一些基本面很好的城市。基本面好的城市，哪怕你被关门打狗了，你一进去就要求你买单了，但是你守个三五年，肯定也是赚钱出来的。但是基本面不好的，你可能就一直留在那里脱不了身。

片区轮动，深圳最近半年连布吉、横岗都涨了，就证明深圳的城市轮动已经完成了，其它各个片区基本上涨完一轮了。就像城市一样，当你发现长沙的房价都在涨的时候，你不要去外地了，肯定这种行情要结束了。当然可能还有一些区域，比如说临深的某些核心片区，没有被大炒过的，比如说马鞍岛这样的地方，我觉得可能还有机会，因为以前没有被爆炒过，而且它是一个新兴的临深片区，以前不把这里当做临深片区的，你可以把它当做深圳的一部分来投资。当然临深有很多坑，很多地方你进去就出不来。

产品轮动，这一点就很有意思，就是和小产权房相关的，大家仔细考虑一下，深圳房地产市场的所有产品是五大品类，住宅、公寓、小产权、商铺、写字楼，你要买房就只能买这五大品类。住宅现在被限了，小产权房禁止交易，现在处于风口浪尖的时候，商铺受电商的影响非常严重，写字楼供大于求。五大类里面只剩下公寓这一个产品，可能机会真的来了。我开玩笑说，公寓现在是整个房地产市场剩下的唯一一个全村人的独苗，因为没有其它东西可以买了，写字楼、商铺都可以买，但是它的资金要求高，它是一个小众市场。真正的大众市场，购买力非常强大，人群非常多的就是公寓，其它的都被限了，所以以后的需求会大量的流入到这里面，一定会有产品轮动，这是看得到的机会。

估值轮动，这一点很少有人讲，当市场非常亢奋，钱很多的时候，一般是炒高估值、炒概念的东西。当市场没有这么亢奋，大家比较冷静的时候，大家就开始看业绩、看低估值的东西。比如说股票，今年上半年很多股票被一刀砍30%、40%下来，就是因为它估值太高，概念炒得太严重。我觉得今年是业绩为王的时代，你再怎么炒概念，也需要业绩来支撑，也需要很好的业绩来验证。对于楼市来说，所谓的业绩就是你这个房子的现实价值，你现在有什么样的配套，有什么样的地铁，有什么样的商业，有什么样的学校，有什么样的公园，你的估值就是你的房价，如果你的房价已经到20万、30万、40万了，再往上也很难，但是如果你的房价很低，只有5万、6万，租金又比较高，我觉得今年会受到这些热钱的追捧。

我比较看好核心区域低估值的产品。这是一个估值的轮动，是市场从一个钱非常多的市场，到一个大家比较冷静的市场进行的切换。因为这一点，我比较看好核心城区这些房价炒得不太高的，包括福田、龙华，我觉得有些房子还是挺便宜的，没有被热炒，价格不高，它的现实价值很高，居住得很舒服，我觉得是有机会，尤其是刚需，你不要去追热点。

我的观点是，未来十年我看好核心区域的公寓这个新赛道。我确实不是做广告，熟悉我的朋友也知道，我最近一两年买了好几套公寓，我一直在研究公寓的问题。

讲讲看好公寓的理由。

第一，小产权被禁后，公寓成为全村人唯一的希望。

第二，今年是通胀大年，没有人可以置身事外。这是王石今年发的一条微博，但是他很快就删了，因为影响太大了。他说的就是通胀的问题，印钞太疯狂，全球一体化的时代，没有局外人，你不立通胀，通胀会来找你。国际铁矿石涨上天，国内房价、汽车、零部件都在大涨。王石是很焦虑的，他从万科卸任之后很少管房地产的事情，基本上不谈，但是这次他发了一个微博，确实是事情比较严重，国外放水是没底线的。最近塑料、纸、钢铁、玻璃、芯片涨价都非常厉害。在通胀的时代，你买不了小产权，买不了住宅、商铺、写字楼，你可能真的就只能选公寓。

第三，公寓未来断供，不限购类住宅将成为历史。Loft公寓是办公类，不是类住宅，还有一些是工业改的，它也是不能做类住宅的，政策允许的合规的不限购的类住宅以后都没有了，只要住宅被限购之后，你就没有买住宅的名额和资格了，你就需要买不限购的产品，你的需求是越来越大的，所以这是越来越稀缺的。

第四，公寓可能在两到三年内卖光，越来越稀缺，而需求会越来越大。今天万科和颂轩这里还有公寓可以买，我们还专门做活动，我跑过来跟大家分析公寓的价值，过几年之后就没有公寓产品卖了，整个市场上的公寓全部卖完了，那时候你如果没有名额，你就只有去买写字楼或者商铺了。

根据中原的统计，2015年到2020年，深圳公寓供应面积大概是577万平米，如果不算新增供应，目前公寓的存量大概是192万平米，去年成交了70万平米，按这个数据来算，基本上不到3年，这些存量公寓就全部卖完了，我们这是只算存量公寓，可能未来还会有零星的一些公寓出来，由于过去早就批了，但是没有入市的推出来，同时最近我们公寓的消化速度明显加快，这半年公寓卖得很好，所以我推断基本上三年左右公寓就会卖得差不多了。现在中介、开发商找着你，希望你买公寓，三年以后不找你了，市面上没有了，只有M0改的那些宿舍，或者写字楼、商铺可以买。所以这个公寓越来越稀缺，但是需求又非常大，因为很多人被限购了。

第五，公寓通燃气、可积分等表明，公寓在类住宅化，政府希望公寓类住宅，来解决深圳人的住房问题。这是最近半年深圳唯一受到政策利好的产品，其他的沉淀都是打压的。

第六，越来越多的人，尤其是年轻人接受公寓及其代表的生活方式。原来老年人喜欢住别墅，老一代富豪住在罗湖的别墅里面，现在的年轻人住在深圳湾、福田的大平层里面，年轻人喜欢住公寓，他不喜欢过去那种生活方式，不喜欢过去那种产品。

所以我的判断，公寓会越来越热，消费者观念在转变。

还有一点要说明一下，有些人每天在群里跟我抬杠，说公寓比不上住宅，目前确实是，但是问题是你买不了住宅了，我不是说公寓一定比住宅好，我是说公寓也是一个很好的东西，当你买不了住宅的时候，我觉得公寓的机会真的就来了。

这一点我反复在讲，这是希望在座的或者说是其他在网上看直播的朋友能够认识到，公寓是年轻人挤入都市核心区的最低门槛。你如果想到深圳最核心的福田、南山、前海、宝安、龙华的核心区域居住和生活，享受深圳过去40年积累的非常丰盛的城市配套、学校、商场、公园，以及治安、环境，你买公寓是最低的门槛。

住宅非常贵，而且面积很大。公寓有30、40、50平米的，价格便宜，面积小，所以你的门槛是非常低的，以后这个公寓卖完了，你就没法有这个门槛了，那你就只能住到远郊去，早上9点半上班，人家是9点起来，下楼走几步，或者几两站地铁就上班了，你要6点半起来，坐两个小时车，还要转车。公寓是年轻人挤入都市核心区的最低门槛，我一直跟朋友们讲这一点，希望大家认识到。你要在核心区买住宅，你的门槛非常高，以后的面积越来越大，价格越来越高。

现在改善型非常受伤，你把房子全部卖掉也买不到好的住宅，但是你买一个大面积的公寓，在你房子周边买一套公寓，你就可以实现改善，不需要名额。而且你可以给父母买，也可以给小孩买，给父母买，一碗汤的距离，可能你住这个小区，你在旁边的小区买一套公寓，白天父母帮你带小孩，晚上父母回去住就行了，你可能给父母买个60平的两房，总价也不高，首付也不高，距离又非常合适。给小孩买，他刚参加工作，给他买个一房、两房，让他在办公地点附近居住，上下班也很方便，如果要回家也很方便，这是一种改善型的选择。我觉得这一块以后的需求会很大的，我身边有很多朋友是做这样的选择。因为有时候在核心区就没有住宅供应，而且价格很高。

（见PPT）这一点是我和小密圈的朋友交流得到的，我觉得公寓是资产的容器，很多人一说买公寓就拿来跟住宅比，看它的涨幅怎么样，但是你忘记了，对很多有钱人来说，它是一个资产的容器，是一个资产配置的手段，比如说做高科技、电商、金融、网红的，他可能过去一年赚了很多的钱，但是他这个钱是不持续的，他可能今年赚得多，明年就不赚了，怎么样把这个财富留下来，其实就买这些不限购的资产，可以把财富留存下来，他不是靠这个公寓赚很多钱，他只是把这个钱给保存下来。因为如果要赚钱，比得上你炒比特币吗？比得上你做电商吗？比得上你在网上做个网红直播收大哥、大姐们刷的礼物吗？赚钱可能还是靠主业，公寓这些资产作为资产的一个容器是可以的。

这是我刚才讲的，公寓长期能够抵御通胀、高租金、低估值，符合年轻人审美。

还有这一点是我上次讲过的，我举过几个例子，国外的，包括香港的很多富豪，他留给他的子孙后代的资产并不是一次性给他的，而是通过一些家族的基金，每个月给他一定额度的零花钱，他这种安排一方面是避税，另一方面是由于他的子孙后代在年轻的时候并不能掌控那么巨大的，几十亿、几百亿甚至上千亿的资产，他只能通过每个月给他一笔比较充裕的现金，慢慢培养他的理财能力。其实在我们深圳有些村里面这种情况也存在，原来有些村民一下子拿一大笔拆迁款，他可能一下子控制不了这么多财富，他就吃喝票度花完了，去澳门玩几次就没了，但是如果给他一些商铺，他能收租金，村里每年给他分红，他相反能把这笔财富守下来。所以对我们小孩传承的资产的配比，除了一些一次性的大额的资产之外，你要给他现金流，这个其实就是租金，就是授人以渔。我觉得公寓、商铺、写字楼都是这种比较好的产品，大家要理解这一点，可能到你四五十岁，开始想着为小孩做下一代资产配置的时候，你会考虑这个问题。

公寓的居住属性越来越强，我身边有越来越多的朋友开始喜欢这种大平层公寓。我基本上可以肯定地说，深圳的豪宅公寓以后肯定有空间的，小户型公寓主要看人口、交通、产业的密集度。豪宅主要靠景观、品质、地段，豪宅以后有很好的行情。

小户型公寓的估值，这是贝壳的一个数据，深圳公寓租金排前15的，基本上租金回报率在2%到2.5%的是很高的，排名前15的都是差不多这个水平。也就是说如果你在市面上看到一些中小面积的公寓的收益率能到2%以上，它就是一个比较好的租金型的中小户型公寓。你可以测算一下，它的收益率能达到多少，如果超过2%，甚至到2.5%以上，它就是值得买的，因为它租金收益率是比较高的。当然，豪宅就不要看了，你不要跟我说去看华润深圳湾瑞府、恒裕深圳湾的租金，豪宅不看租金。

公寓到底能不能赚钱，这个例子我讲过很多，这是科技园的小公寓，原来卖3万3，对面的住宅卖6万，现在卖八九万。这个例子我讲过很多遍，我就不多说了。还有一个是京基滨河时代，在福田，也是人口、产业、交通、商业密集的。

最近在我朋友圈有好几个粉丝也在买公寓，这是去年一个北京的朋友说要在深圳买一套5000万首付的公寓。这个是恒裕深圳湾，18楼最后一套160平米的，2700万。最近半年这些公寓的涨幅很大，这套公寓当时是2700万，前两天我朋友圈的一个朋友买了另外一套166平米的，花了3900万。我想告诉大家，公寓也在涨。好的地段好的产品，好的公寓，好的Loft都是有价值的。

我今天就讲这些，谢谢大家。

—项目解读环节—

15：05

胡卓（深国际万科和颂轩置业顾问）：

非常荣幸为大家讲解我们的项目。对于深圳人来说，买房子是一个绕不开的话题，对大家而言，买住宅肯定是第一位的选择。但是深圳是一个神奇的地方，深圳频频出现的日光盘、万人摇等等，引起了政府相关部门的重视，所以平抑市场的热度成为势在必行之举。于是去年7月15日出台的史上最严新8条，很多人的购房资格受到了限制，原本是深户就可以购买，现在要深户三年社保，以及离婚追溯三年，以及多套的购买首付大幅提高，打新成为很多人遥不可及的梦想。

二手房方面，今年2月也出台了二手房成交价格的参考体系，各大网站平台均以二手成交价格挂牌，基本上是市场成交价的7到8折左右。在这样的情况下，业主是不可能放弃自己的利益出售的，但是银行都表示以政府的指导价为放贷的依据，这就直接造成了二手住宅的首付门槛大幅提高，所以二手住宅市场瞬间冰封。

这时候投资、改善以及一些自住的需求受到了抑制，但是深圳最不缺的就是钱，资本是天然逐利的，它一定会寻找新的热土去产生它自己的价值。这时候能够选择的是什么呢？当然就只有不限购、不限贷的商务公寓了。

去年7月31号出台了停止批复商务公寓用地的政策，这意味着接下来一两年深圳不会有新增商务公寓，只能消耗库存，商务公寓就会成为市场的稀缺品。

紧接着公寓出现类住宅化的趋势，早前国务院已经发文称，商业项目是可以改成居住性质，并且同步享受民水民电。紧接着今年3月深圳也发了公告，符合相关的设计以及规范的商务公寓是可以通燃气的，这就是表明了政府的态度，商务公寓住宅化，功能也在不断地向住宅靠近，它的功能大大加强。

前面是它的供应面临断供，紧接着它的功能又不断地加强，这样一个供需差异之下，它的价值将会水涨船高。

投资公寓该怎么选择呢？三大法则：一看地段，二看配套，三看产品。

李嘉诚曾经说过，房地产投资看地段地段还是地段，所以我们投资要首先选择核心地段。我们的项目站位在梅林关口，门口就是梅林关，到达深圳北站也只有2公里的距离。在这个位置意味着我们是福田、北站双核驱动。大家都知道福田CBD的总规模是大概750万平米，是目前深圳的经济中心以及金融服务的总部中心，整个龙华一开始就是依靠着福田以及一条地铁4号线带动发展起来的，所以说福田就是龙华的过去以及现在。紧接着我们还有一个北站CBD，它就将是龙华的未来。

北站商务CBD总规划是950万平米，仅次于前海，是整个深圳的第二大总部基地，这个总部基地可能有些朋友不太了解，认为它还没有足够的影响力。但是北站CBD真的不容小视，它未来将会有大概60栋超高层商务办公，以及20到30家上市公司、总部企业，目前已经确定入住的包括深圳高铁总部、滴滴总部、美团科技总部等等，这些总部的入住到时候将会让这个区域成为高端人才聚集的地方。可能大家觉得目前北站CBD还无法与深圳的其它CBD相比拟。但是我们细想一下，深圳的总部基地什么时候让人失望过？深圳北站凭什么能够成为整个深圳六大总部基地之中唯一一个关外的CBD？有它的必然条件，就是因为它拥有北方站交通枢纽。北站交通枢纽给整个龙华带来了什么呢？人流、物流、资金流、技术流、信息流，这些东西在经济学当中属于生产要素，所有的生产要素在此聚集，就必然会带来整个区域注入源源不断的血液和活力，带动整个区域的经济腾飞。

我们看一下国内的成功案例，上海虹桥商务CBD，它就是国内首个将交通枢纽以及城市商务功能相结合的很好的典范，目前来说它依托了整个交通枢纽带来的生产要素，聚集了约700家企业在周边，其中很多就是区域以及全国的总部企业，他们通过在那里设立总部，他们的上下游辐射了整个长三角以及甚至到华东地区。所以CBD依靠高铁枢纽，它的影响力不仅仅在于深圳，更在于整个粤港澳大湾区，甚至整个华南区域。这就是深圳北站存在的必要性以及它必然崛起的原因。未来随着北站的崛起，整个区域的价值，包括这里的房价，必然会不断地飙升。

讲了地段以后我们也来看一下配套，如果配套不方便的话，必然是不能称之为一个好的物业。我们站位在梅林关，如果看整个深圳地图都知道，整个龙华是属于地理上的中轴线，从我们的项目出发，15分钟可以到达福田中心，20分钟到罗湖中心，30分钟到达南山中心。

我们都说地铁一响，黄金万两，目前离我们项目最近的地铁站是4号线的白石龙地铁站，距离大概600米左右，一站深圳北，两站进福田，还有5号线、6号线在项目周边，还有我们项目规划的21、22号地铁线的交汇点横岭站，就在我们项目楼下，所以我们项目是实实在在的地铁上盖物业。

我们再看一下商业配套，这里有coco city、上河坊、红山6979等等文化商业中心，所以它的配套是非常完善、非常成熟的，不用等，现在就已经成熟。

如果是投资的话，必然是要有人群、要有租客，目前我们周边的产业以及办公的企业，还有随着之后北站CBD的逐渐成熟，周边将会有超过百万的人流，这些都是我们和颂轩V寓的租客人群。

看一下租金情况，目前我们项目周边单房的租金一般都到了4000到5000左右，离我们项目比较近的Coco city，它的单房在4800到5300左右，两房在6700左右，这是2012年的次新房，等到我们的项目交付之后，北站CBD逐渐成熟，以及地铁红利逐步兑现，我们这里的租金一定会上涨，趋势不可阻挡。

再看看项目的产品。我们这个项目总建面是有75万平米的，一二三期的住宅已经售謦，现在在售的是公寓项目。我们项目本身楼下就是3万平米的印力商业。试问在一线城市打拼的所有的年轻人，谁不喜欢缤纷的生活？我们这个3万平米的集中式商业聚集众多的一线品牌，多姿多彩的都市生活一站即享。

我们项目有非常多的资源可以选择，因为它具有非常强的居住属性。我们项目有1.3万平米的园林，以及包括泳池，还有儿童游乐空间、中青年人的休闲交互空间，以及老年人的康养空间等等，这些就是构成您生活品质的要素。所以说我们的公寓是实实在在能够得到住宅式体验的公寓，非常的受欢迎，品质非常高。

我们的项目也有非常充沛的停车资源，如果您是高端的商务人群，您在选择居住的时候，肯定不会去一些老旧的城区以及停车资源非常匮乏的小区，因为那样的话，可能您停车要停到一公里以外，罚单也是非常令人苦恼的。我们的项目有非常充沛的停车资源，就能吸引高端的租客租住，提升您的项目租金水平。

再看我们的交楼标准，我们这里都是选用了精装交付，都是一线品牌，包括智能门锁、吸油烟机、电磁炉、洗碗机、中央空调、热水器等等一应俱全。所以我们的装修标准非常高，几乎与住宅装修标准没有太大的差别，真的是诚意满满、匠心打造。

接下来看一下我们的物业，是深国际、万科以及印力联合打造的深国万印物业。有这么一句话叫做“一辈子总要住一次万科”，这句话其实并不单单是指万科的物业打造得很好，它更是对万科物业服务的认可，如果你不住万科，你可能会以为所有的物业服务、所有的社区都是一样的，但是万科将会给您截然不同的感受。

我们项目自身自带7.8万平米的写字楼，这是深国际作为自己留用的总部，7.8万平米意味着什么呢？如果我们以国际一流甲级写字楼的办公标准，10平米每人的标准来计算，这里将能容纳7800名办公人群。要知道国企的这些人群，他们其实并不缺钱，他们如果要租房住的话，首选必然是离我们最近的、品质最高的深国际万科和颂轩V寓，所以项目自身就带有7000多人的租客人群。

看一下我们的产品，这是目前在售的产品，红色的是39平米的单间产品，绿色的是一房一厅产品，41平米，黄色的是56平方米的两房产品，我们的项目公寓不限购、不限贷，在这样一个核心位置，有这样一个品质，单价低、总价低，门槛非常低，性价比非常高。

看看我们的客户，我们的客户构成形形色色，有自住的选择，也有投资的客户，这些客户有一些是买给自己的子女的，有些是独立女性的自有资产，有一些是给父母的养老，甚至还有一些别的万科项目的业主到我们现场来签一个约，就在这里怒刷13套。客户形形色色，更重要的不是是告诉大家我们的客户是什么人，而是说客户有千百种，他们共同的选择是和颂轩V寓。为什么大家共同选择这里呢？因为和颂轩V寓有强大的居住属性，也有非常巨大的投资价值，我们有当下的租金，也有未来的升值空间，我们既有现在，又有未来。所以综合考量之下，深国际万科和颂轩一定是您下一次置业的不二之选。

—开场环节—

15：00

主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾、现场的媒体朋友，以及新老业主朋友们，大家下午好！欢迎大家来到“新周期新赛道深圳楼市下一个配置策略”高峰论坛，我是本次论坛的主持人，今天非常开心与大家相聚在这个全球瞩目的科技城市，中国大湾区的深圳，很高兴与大家共同见证本次盛会，我谨代表主办方对今天莅临现场的各位贵宾朋友的到来表示衷心感谢和诚挚的欢迎。

在本次论坛活动正式开始之前，给大家隆重介绍今天到场的重量级领导与嘉宾，他们分别是：

深圳万科营销合伙人——孙竹筠

深圳万科商办二区营销总监——周亮

深圳世联行深圳公司董事长——钟灵

深圳中原二级市场董事副总经理——张艾菲

深圳中原二级市场事业一部总经理——范霞

深圳世联行综合事业五部总经理——潘彧

文杰淘楼、淘友荟创始人——陶文杰

深圳楼市风起云涌，市场变幻莫测，万科品牌8年荣归龙华，从万科金域华府到深国际万科和颂轩，以造城姿态，推动龙华梅林关城市配套升级与城市功能完善。深国际万科和颂轩总建筑面积为75万平方米，大城综合体，缔造了龙华区全新封面。接下来让我们隆重的掌声有请深国际万科和颂轩的置业顾问为我们解读项目的价值。