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土拍热潮后,五一重庆市场爆了

樱桃大房子 发布时间:2021.05.07 23:53:18
浏览:1798

我之前就有说过,一线城市的行情已经彻底宣告结束了,而部分强二线随着调控不断升级,也很难作妖。

当然最后还有一波启动较慢的二线和强三线城市,现在正缓慢启动中。


最近就想和大家说说,哪些城市还有机会上车。


重庆最近因为土拍很火爆,今天先说重庆好了。


这轮土拍,重庆共吸金635.04亿元,成交楼面均价9133元/㎡,平均溢价率为42.99%。


这次土拍的大赢家是中央公园板块,不仅地王出自这里,还占据了此次楼面价前十位。


对于重庆来说,这一场土拍可谓是久旱逢甘霖,大家都十分看好重庆接下来的表现。


土地市场爆了之后,重庆楼市的氛围,各种情绪夹杂:


中介不断在朋友圈推波助澜、开发商一天变脸、卖家突然惜售或者涨价、本地刚需焦虑上车、站岗多年的投资客趁机甩货、手里有钱的外地投资客蠢蠢欲动……


虽然重庆错过了小阳春,但这六月的骄阳怕是没跑了!


热度传导非常快,已经从郊区传导到核心板块了。


一般我们认为核心板块率先启动,然后才慢慢传到到郊区。


但是重庆不是,由于市中心没有导火索,房价一直比较稳定。


郊区在一轮轮的土拍刺激下,房价反而更有想象力。


这轮上涨就是从照母山、中央公园这些郊区板块揭竿而起。


根据重庆新一线城市的报道,这个五一小长假,在全国人民都在外出旅游放松的时候,重庆人民涌向售楼部在“抢房”



(图源网络)


尤其是西部和北部,一房难求,人山人海。


观音桥单价卖28000+元/平了;

中央公园卖22000+元/平了;

悦来19000+元/平了;

西永、蔡家17000+元/平了……


现在这种热度已经慢慢传导到市中心。


据说网友爆料,北滨路的洺悦府刚刚加推了40套小户型,刚刚卖掉20套,随后来了个人直接全款买了剩下的20套,当场全部售罄。


昨天下午这条现场砸彩蛋的视频,在重庆各个微信群和朋友圈里火了。


洺悦府这个楼盘之前其实一直卖的不咋地,如今到卖到现房销售了,今年乘着土拍的东风,算是多年媳妇熬成婆了。


市场一火起来,重庆的开发商态度180度大转变,昨天还叫人家小甜甜,今天成了牛夫人。


约定的折扣说没就没,甚至一些没有及时网签的业主还出现了“被退房”的情况。


二手房业主也没闲着,涨价、惜售统统没落下。


这段时间,重庆的挂牌二手房越来越少,从春节前到现在,足足减少了1万套。


而五一期间,挂牌量就少了4348套。


蓝柱:全重庆,红柱:重庆主城

(数据来源:贝壳找房)


由于中央公园成了土拍的大赢家,周边二手房闻风涨价。


涨价就算了,上面论坛里的网友就在4月底定下的房子,土拍火爆后,房东宁愿赔违约金也不愿意卖房。


显然,这一轮土拍已经在重庆埋下了上涨的种子,新房二手房集体涨价,还有各种疯狂的楼市戏码轮番上演。


那现在重庆可以买入吗?


我在1月份,二线城市预测中,就已经提醒了重庆的刚需们可以上车了。


接着在3月份那篇付费文章中写重庆时再次告诉大家,刚需改善赶快买。


虽然当时还没有土拍的刺激,但因为重庆已经调整很长一段时间了,加上大环境下资金宽裕,跌是不会跌了,刚需提前上车时没问题的。


新年回来后,重庆市场也的确开始回温,3月份开始,重庆新房成交量开始回升了。


数据整理自铭腾


房价也在一路上涨。


本周,重庆新房的成交建面均价达到了14283元/平米,而在1个月前,重庆新房均价仅为13322元/平米。


也就是说,1个月内,重庆新房建面均价足足上涨了差不多1000元。


过往我们对重庆的最大印象就是重庆土地供给量大,新房货量太多,不好卖,但是今年的情况开始逆转。


上面那张图也可以看到,最近重庆的成交面积明显大于供应面积。


而且现在重庆市场存量已经创了新低。


截至4月25日,重庆主城区商品房库存量为1319万方,存量连续四周下降,去化周期再次缩短,为6.5个月。


不是说重庆库存量大,天量供地吗?为什么新房库存突然这么少呢?


天量供地是真的,但短期内库存变少也是真的。


上图可以看到,2012年-2017年,重庆每年供应2000万方以上的土地,天量供应把房价摁得服服帖帖的。


从2018年开始,重庆就开启了三年的横盘阴跌,基本上每年新房市场都是供过于求的。


好处就是重庆房价稳定,造福民众,但是土地卖不上价格,城市的发展也很难推动啊。


在2018年后,重庆就开始减少土地供应量。


虽然2020年又再次重回2000万方,但是这里有680万方是“自摸地”。


“自摸地”就是一些位置差,没人要的土地,这些土地有特殊用途,不一定转化成商品房,而且大部分迟迟不开发。


2020年重庆“自摸地”总汇


拿下这些地的公司也很不一般:两江置业、巴南建设集团、两江新区鱼复工业园建设投资有限公司、重庆两江新区龙兴工业园建设投资有限公司、广阳岛建设投资公司......


重庆的业内人士称为“自摸”,这些地内部循环了。


这些“自摸地”使得重庆的土地供应看起来很多,但实际上并非如此。


除去“自摸地”的话,实际上2020年的有效供应约为1320万方。


尤其是西部和北部的热门板块的供应量更少,比如西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来等。


这些区域去年的纯新盘非常少,都是卖了几年的,现在库存已经去得差不多了,有的已经面临缺货的境况。


短期内的供不应求加上土拍的影响,一定会给市场传导紧张情绪。


重庆市场短期内的虚火是没办法降下来了!


我的建议是刚需和改善型购房者就要尽快上车了,尤其是那些预算不高的,大概在150万-200万左右的朋友,这些总价低的刚需房会消化得很快。


不过想买大平层的倒不用太焦虑,因为这一两年重庆新增的住宅用地都是大平层、小洋房为主,容积率基本低于2,这类产品选择面还是比较广的。



投资客可以进场吗?


土拍只是一时的情绪,重庆市场能不能像成都西安那张大涨,还要看实际的供求情况。


虽然现在重庆新房库存越来越少了,但是这只是目前的情况。


因为重庆最不缺的就是土地,北至中央公园、南至高职城、西到西永科学城、东至茶园都有一大片的土地等着拍卖。


只要重庆想,随时拿出杀手锏,再来几次巨量供地,房价瞬间卧倒不动。


投资客实在赌不起。


关键是重庆人的新房癌深入骨髓,尤其是不差钱的改善群体,宁愿花更多的钱去买品质更好的新房也不愿意买过气的二手房。


现在市场逐渐回温,短期内二手房也会跟随新房有一波行情,但是重庆每一波行情释放后,市场就会进入漫长的调整期。


投资客如果买了新房,一旦进入二手房市场很容易就被打进冷宫。


所以重庆一定要选对有潜力的板块,同时,不要指望有太高的回报。


而且重庆人的投资氛围和焦虑气息也没有成都那样严重,再不济,公租房不也住的挺舒服吗?


本来今天还想把其他低洼城市一起说说的,但是发现仅仅是重庆的内容就很多了。


所以就分开两篇吧,今天先说重庆,其余的城市,下篇接着分析。


宏观调控 房价 二三线城市

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