◎ 买进深圳（buysz2020）| 深圳多姐原创
近日，不少中介们在朋友圈发布的一则有关“深中通道过路费12元”的消息，引起了市场的关注。
▷图源：中介朋友圈
目前，有关深中通道定价情况暂无官方说法。
收费太高、太低都不是好事。收费高，无法实现“居住在中山、工作在深圳”的美好愿景。收费低，则堵车几率更大。
深中通道计划2024年通车，两端连接深圳宝安和马鞍岛，全长24公里，开车约15分钟。
作为中山融入大湾区的门面担当，马鞍岛新房市场已被过度“炒热”，源源不断涌入的深圳客“捧红”了销控，目前最高单价已突破3.5万，直追深圳。
大湾区两岸新区齐发力，马鞍岛的规划非一朝一夕可落成。深圳和中山尚可实现“职住分离”，但要论“深中同城”还为时过早，买房人要看明白再下手。
壹
深中通道过路仅11元？
网友：100元都不过分
从近日网传截图可以看到，深中通道深圳出口到中山马鞍岛约26公里，用时仅18分钟，过路费仅12元。
用百度地图APP查询可以发现，深中通道的确已出现在导航路线中，从深圳最西端到中山最东部，24公里路程仅需15分钟，过路费显示只需要11元！
网传深中通道通行时间及路费
实际查询的深中通道通行时间及路费
那么，这是否意味着深中通道的过路费用已经确定？
有网友表示，这应该是按照普通高速的费用计算的，过桥费应该还要另算。
还有声音称，深中通道收费100元也不过分。他以深圳到中山马鞍岛的原始路程举例：从宝安绕虎门大桥到马鞍岛，80元高速费+油费约50元，约花费130元，深中通道大大缩短了通行时间，收费100不贵。
公开报道显示，深中通道计划2024年开通，设计双向 8 车道高速公路，时速 100 公里，它是首座连接深圳和中山的首座跨江大桥，同时也是连接珠江东西岸高速通道的重要枢纽。
毕竟有不少深圳人把房子买在了中山，通勤成本决定了买房人能否实现“职住分离”，因此市场端早已展开了有关深中通道费用问题的讨论。
今年1月，有住深省政协委员提议，降低深中两地交通成本，争取对在深中通道通行的深圳号牌七座以下小客车和中山号牌七座以下小客车实施免费通行，最大程度释放深中通道红利。
可以确定的是，目前，有关深中通道的收费标准官方还没有定论。
在这座跨江大桥开通之前，相关部门肯定会结合实际情况仔细斟酌，在开通后也有可能采用“先试行，再定价”的方式灵活调整。
贰
深中通道还未开通
新房市场已被“炒热”
放眼整个大湾区，深圳客敢于通过“买房”下注的城市不少。已经被洗过一波的东莞和南沙已通过限购对深圳客关上了大门。惠州临深片区，市场一直不温不火。
深中通道的东西端，连接了两个经济发展差距甚远的城市——深圳和中山，二者的关系因深中通道的存在而变得“亲密”。
▷今年中山某楼盘开盘现场，图源：中山房叔
中山东部沿海与对望深圳的马鞍岛，作为翠亨新区起步区，在建设之初被中山予以重望。
但无奈的是，这个还未成长起来的片区，由于不限购，依然在走“新房过度炒热”的老路。
为了方便互通，有不少房企的中山公司，都归入到深圳公司旗下。
“一桥之隔、房价差了6倍”、“比深圳更近前海”。马鞍岛的楼盘，不约而同地打上深圳的符号。每当新盘开售，现场必然会出现不少深圳和广州客的身影。
▷中山某楼盘宣传语：“比深圳更近前海”
作为新晋“临深”一员，中山也顺理成章地成为时下不少中介们力挺的城市。
▷图源：中介朋友圈，不代表买进深圳观点
在马路边违停，你可能会侥幸逃掉一张交警的罚单，但勤快的中介为了推广中山项目，会送来一张特制的“罚单”。
“深圳的新房少，二手房成交也难，我们早都开始转战中山市场了，而且也在那边买了房子。”一位宝安中介表示。
从房价表现来看，自2018年首次拍地以来，马鞍岛新房供货充足，楼面价最高已达1.5万/平，新房价格冲破3.5万+。
“深中通道”利好预期的推波助澜下，中山市区新房价格也开始出现追赶之势，单价突破4万。二手房却因供应太大，价格屡屡“扑街”。
中山依旧有刚需可以上车的洼地，但部分片区房价已经出现了泡沫。
▷左图来源：中山房叔，右图来源：中山房频
区别于在中山市区买房的深圳客，大部分选择在马鞍岛购房的深圳人，都是计划以后能用来实际居住的。
然而现实情况是，即便有铁路+公路贯穿，深圳和东莞、惠州、至今均未实现真正的同城。深圳和中山，想要实现真正的“同城”，仅凭一条“深中通道”无法实现。
首先，深中通道并未同步规划跨江铁路，从源头上切断了深中通道更多的可能性。
其次，从某种程度上讲，深中通道是深圳和中山往返的生命线，收费标准关系到买房人的切身利益，目前还未确定，将来费用太高或太低都不是好事。
收费越高，意味着越多人会因为担心通勤成本高而减少通行次数，无法实现“居住在中山、工作在深圳”的美好愿景。
收费越低，意味着深中通道上来往车辆更多，堵车的几率更大。试想，在这样一座别无选择的跨江大桥上，如遇堵车了想掉头都难。
换个路线更不实际，深圳走虎门大桥到中山需将近两小时，通勤效率太低。
未来值得买房人期待的，还有正在规划中的“深珠”通道。
▷珠江东西岸3条跨江大桥示意图
叁
一座大桥能否改变中山的命运？
是机遇也是挑战
中山，地处珠江西岸，紧邻广州，对望深圳，地段并不算差。但在种种因素的作用下，中山和旁边的东莞、珠海相比，不论是人口增速、GDP增速还是城市面貌，均呈现落后态势。
作为深圳和中山重要枢纽，深中通道原本是深圳和中山共同的机会，但深圳向北向东腹地广阔，不一定要选择中山。也有观点认为，惠州接壤的是深圳的龙岗和大鹏，而中山对接的是深圳未来的中心——前海，评估体系不一样。
深中通道及其背后的意义，对于中山的未来发展而言，十分重要。
中山本地没有知名高校，知名度高的企业不多，再加上深圳自带虹吸效益，深中通道通车后，中山面临的机遇和挑战相当。
作为中山参与粤港澳大湾区规划的重要窗口，马鞍岛就是中山这座城市追赶时代的一个缩影。和众多高新区建设轨迹类似，马鞍岛在建设之初，就官宣引进不少电子、医药、科技企业，建设460米的“雅居乐北塔”、240米的“未来之门”，前景十分美好。
▷马鞍岛规划概念图，图源网络
不过，结合实际情况，马鞍岛距离形成相对成熟的商务和居住氛围，至少需要10年的时间。放眼珠江东西沿岸，深圳的前海、广州的南沙、东莞的滨海湾新区和珠海的横琴，在发展模式雷同的情况下，各自招兵买马。
相比之下，中山马鞍岛和东莞滨海湾新区起点低，优势不明显。滨海湾新区已经按下了暂停键，马鞍岛同样存在不少可变因素。对于深圳客而言，买房尚可，但要做好长线持有的准备。
END
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