今年2月8日，深圳政府出台了前所未有的监管手段二手房价格的指导价，涵盖了深圳市内3595个二手房小区。
指导价的意义不仅在于对于二手房业主对于自家房源报价的价格指导，更深层次的是为了降低买家的购房资金杠杆率，降低金融风险，同时也为已经连续上涨的深圳楼市降降温，抑制投机买房的炒作氛围。
指导价是如何降低买房者的资金杠杆的呢？指导价出台后一个月左右，各大银行基本都已跟进把指导价作为贷款评估价来操作，也就是说，业主报价1000万的房子，假如指导价才800万，那么银行对这个房子的评估价就保持在800万以内，买家贷款7成，原先是可以从银行按揭贷款到700万，现在按照指导价只能贷到560万，需要增加140万的首付资金。
指导价的威力还是很明显的，自指导价出台后，深圳5、6月的二手房成交量都在3000套左右徘徊，已经滑破了二手房的荣枯线5000套，深圳去年至今的二手房成交量的高点是10000套/月，下滑到3000套左右，量价齐跌是大概率的事件。
作为深圳的买房刚需，对于指导价的出台，还是要看清二手房市场目前来看是处于一个僵持的状态，也要明确自己的需求，二手房价格基本可以谈，但是想要大跌再手，基本是没有可能的事情，指导价从另一层面来说，也在为深圳房价托底。
买房者在各大中介平台上看不到真实的业主报价，只有政府的指导价格，信息变的不透明，失去了对各区买房参考的价格表，需要花费更多的精力去更中介了解；同时首付成数的提高劝退了大部分的置业者，这类需求被后置，后置到一个什么时间？1凑足资金，2等业主降价，3就是降维购房，比如预算南山改善住房，降维到龙华或者罗湖等区域。
如果按照指导价进行银行贷款评估，各区买房需要提高几成首付，很多购房者甚是关心，这边也整理了相关数据，供买房者参考。
数据说明：为什么要用成交价来跟指导价来对比，因为业主报价很多是虚的，同时业主报价在中介展示平台上已经看不到。成交价格来源于2020年8月份，是去年715新政后首月指导价发布前市场较为火热的时候，比较具有代表性，非常接近于目前市场的业主报价。
数据显示，指导价与成交均价差值比较大的区域是宝安30.96%，南山21.23%，光明19.25%，另外我们根据多方渠道和自己测算了解到，指导价无限接近于2019年双11豪宅线取消之前的二手房价格。所以这个差值也可以看作是区域二手房价的涨幅，宝安、南山、光明的二手房涨幅也是排在前列了，其中宝安涨幅第一是毋庸置疑。
反过来说，这个差值是不是也是未来一两年内，区域二手房价格回调会趋近于这个差值的数值，还是说通过时间换空间，把这个差值给稀释掉呢，我们拭目以待。
购房者关心的首付成数方面，我们来看具体的数据体现：
宝安：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高2成首付，五成首付资格需提高1.5成首付；
南山：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高1.5成首付，五成首付资格需提高1成首付；
光明：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高1.5成首付，五成首付资格需提高1成首付；
龙华：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高1.5成首付，五成首付资格需提高1成首付；
坪山：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高1成首付，五成首付资格需提高1成首付；
罗湖：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高1成首付，五成首付资格需提高0.5成首付；
福田：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高1成首付，五成首付资格需提高0.5成首付;
龙岗：首套三成资格首付购买二手房，银行根据指导价进行批贷，需提高0.5成首付，五成首付资格需提高0.37成首付；
大鹏和盐田基本无影响
购房策略：
深圳全区基本都受到指导价的影响，二手房提高首付购房在所难免，短期内能打新就尽量打新，宝安购房提高首付最多，尽量先避开之前热点炒作的区域。
光明未来会有体量较多的新房入市，而且购买二手房首付提高比例排深圳第三，如果不是特别急的买二手房，尽量等待光明新房打新。
福田出乎意料，首付比例提升并不是很多，未来一段时间内，刚需置业者可以重点关注福田，可以花多点时间在福田区域淘淘二手房，也许会有惊喜!
罗湖和龙岗是未来深圳二手房成交量比较集中的区域，因为房源总价不高，集中在200-500万之间，首付即使有0.5-1成左右的提高，低总价为基数成本并不高，买罗湖，要重点考虑教育资源比较集中的区域，如翠竹、黄贝岭、东门、布心等。
龙岗重点考虑地铁沿线，不久的未来地铁14、16号线将加入，刚需应提前入场，不少楼盘品质都不错，楼龄新，带花园小区，周边有商圈，价值基本可以和西部部分楼盘相媲美。
龙华这个区域，产业相对比较弱，大概率会承接福田南山的购买力，像红山、上塘、梅林关口这些改善比较关注的区域，成交应该会比较稳，目前商业、轨道和楼盘品质都算不错，就是利好基本都兑现，目前深圳北站和观澜区域还可以值得期待一下，之前红山经常拿来和宝中对比，现在已经处于下风。
坪山地处偏远，地铁14号线会极大弥补交通这个短板，2022年底能开通运营的话，大概还有1年半的时间，如果在坪山区域上班需要置业坪山的话，现在就需要好好去看房了。
南山套均总价最高，首付提高资金比例也是1-1.5成，购房难度又大大增加了，成交量将会长期处于低位，建议不要高位接盘南山中心区那种没有优质教育资源的大厦型物业，蛇口部分老旧物业，被热点炒高的楼盘，到头来你会发现，居住品质没有提升，价值也跑输大势。
房价已经绑架很多人的生活，房子不应该是生活的全部，在楼市深度调控的时候，可以把这些稍微放一放，好好陪陪家人，去趟远门或者来个自驾游，在有限的生命里，还有更多事情值得我们去参与。
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