7月17日，深圳市福田区城市更新和土地整备“十四五”规划正式对外发布，此规划年限为2021-2025年。
读完整个规划，最大的感受是福田虽不是全市更新和土整量最大的，但却是很精细的一个区。
规划显示，围绕“首善之区、幸福福田”愿景， 以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，做大做优做强都市核心区，重点推动科创、金融、时尚三大产业高质量发展，坚持抓增量、稳存量，加快推进城区“再中心化”，打造具有世界影响力的中央创新区、中央商务区、中央活力区，到2025年，基本建成社会主义现代化典范城区。
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河套深港、香蜜湖福田2035升级打造八大片区！福田国土规划公示
几个关注的数据来看一下（大家也可以通过下表看），用地供应方面，直接供地福田是40公顷，涉及到福田的综合整治是1.6平方公里，在全市的占比非常少；包括更新计划规划和产业空间也是一样，这也说明目前福田作为一个醇熟的中心区域，可用的空间已经非常少了。
居住用地更新和整备方面，福田区无分配任务；保障房方面，力争通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积40万平方米。（这也说明，福田未来通过城市更新的住宅项目也会越来越少，其实从近几年福田入市的住宅供应量可以看得出来）
教育设施方面，接下来通过城市更新可新增6所独立学校，1.2万个学位。（在教育方面，福田是强区，未来这些学校以怎么样的方式进入我们的视野，很期待。）
此外，交通方面，大家比较关注的轨道交通主要是四期、四期中期调整工程。
如实现14号快线、11号线东延线等地铁线路通车运行，加快建设岗厦北、黄木岗、皇岗口岸等轨道枢纽；加快建设穗莞深城际线前海至皇岗口岸段，积极引入中轴城际、深汕城际等线路等。
值得一提的是，在更新整备结构与分区指引中，提到“一轴两翼”、“大中轴”、“东翼”、“西翼”的空间规划，推动重点片区规划建设，促进片区转型升级。
一、
更新潜力与规模
潜力用地约820.3公顷，完成直接供地不少于40公顷
规划显示，识别梳理出福田辖区范围内符合政策要求的城市更新、土地整备潜力用地范围，主要包括旧工业区、城中村、旧城区（旧住宅区和旧商业区）等。
经梳理，潜力用地共计约820.3公顷。其中旧工业区约211.2公顷，城中村约43.6公顷，旧城区（含旧商业区和旧住宅区） 约565.5公顷。
规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以 及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
1、用地供应和综合整治
福田区完成直接供应用地规模不少于40公顷，空间储备用地规模不少于50公顷，综合整治用地规模不少于1.6平方公里。
2、规模：规划期内，全市新增更新单元计划规模上限为28平方公里，福田区新增更新单元计划规模上限为80公顷。
3、产业保障：规划期内，全市保留提升100平方公里工业区，连片改造45平方公里工业区，通过政府主导完成约20平方公里成规 模产业空间土地整备。其中，福田区保留提升0.7平方公里工业区，连片改造0.3平方公里工业区，产业空间整备任务为0。
4、福田区“工改 M0”类拆除重建更新单元计划用地指标上限25公顷。
5、保障性住房：规划期内，全市通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房 （含配套宿舍）建筑面积不少于700万平方米，满足不同层 次、多样化的居住需求。其中，福田区力争通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少 于40万平方米。
6、教育：全市通过城市更新和土地整备完成基础教育设施不少于130所，用地面积不低于203公顷，预计新增规划学位不少于21.3万个。其中，福田区供应6所独立占地的学校，用地面积不低于11.4公顷，新增规划学位不少于1.2万个。
7、养老设施：全市通过城市更新和土地整备保障不少于5所养老院的新、改、扩建用地，涉及用地面积约5公顷，增加床位约2000个。其中，福田区需保障1所养老院的改扩建用地，涉及用地面积约2.46公顷。
8、交通设施：全市优先落实的道路交通设施项目共80处，其中涉及福田区的为3处，分别为1处道路工程、2处综合车场。
9、轨道交通：全市优18先落实轨道交通设施46处，其中涉及福田区的轨道交通设施共计7处。分别为2处城际轨道、1处客运综合枢纽、4处城市轨道。
二、
更新整备结构与分区指引
“一轴两翼”、“大中轴”等4大格局重构福田发展
更新整备结构与分区指引章节里提到，福田区作为中心城区，在保障商业、办公、 产业等基础上，应逐步提高居住用地面积。其中，规划期内，改造方向居住用地面积比例不少于20%，商业（含研发和办公）用地面积比例不高于40%，产业用地面积比例不少于40%。
结构以“一轴两翼”、“大中轴”、“东翼”、“西翼”的空间规划，落实空间发展布局，推动重点片区规划建设，促进片区转型升级。
1、积极构建福田区“一轴两翼”城市空间规划格局
以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，联动梅林、车公庙、金沙、 华强-上步、八卦岭等五大重点片区协同发展，形成福田区 “3+5”更新整备重点片区，在存量中发掘增量，通过城市空间再造，促进高端资源聚集，探索超大型城市中心区二次 开发精细化、特色化路径，为建设社会主义现代化典范城区贡献核心力量。
2、联动区域打造“大中轴”
以福田中心区为核心，以“河套深港科技创新合作区—中央活力区—梅林深圳智谷”轴线为基础，北向对接龙华梅观科技创新走廊，链接东莞，南向延伸连通香港，联手周边共同打造贯穿粤港澳大湾区东岸发展的南北“大中轴”。
3、环中心公园打造“东翼”
统筹规划环中心公园活力圈， 向南联动皇岗未来口岸、未来枢纽，向北融合深业上城，重塑“中央大公园”，整体打造世界级城市多元活力圈。
4、围绕香蜜湖打造“西翼”
充分把握香蜜湖开发建设历史契机，对标国际一流建设国际交流中心和新金融中心，集中展示深圳改革开放国际形象。加快推进车公庙、金沙片区城市更新，释放新空间，将香蜜湖与车公庙、金沙连通形成新产业带，向南延伸至合作区，集聚西翼新功能。
三
产、住、教等升级空间改善指引
6所学校+筹集保障房建面不少于40万平…
1、居住用地整备和保障性住房配建
居住用地整备根据《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》， 福田区无分配任务。
加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定 提供商品住房、保障性住房（含配套宿舍），规划期内，福田区力争通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少于40万平方米。
2、公共服务、教育、交通
教育和养老设施：
规划期内，福田区供应6所独立占地的学校，用地面积不低于11.4公顷，新增规划学位不少于1.2万个，并保障1所养老院的改扩建用地，涉及用地面积约2.46公顷。其中，中小学占地规模为规划强制性内容，养老设施数量及占地规模为规划指引性内容。
3、轨道交通：
协助市交通运输局、市轨道办、市地铁集团推动轨道交通四期、四期中期调整工程，实现14号快线、11号线东延线等地铁线路通车运行，加快建设岗厦北、黄木岗、皇岗口岸等轨道枢纽；加快建设穗莞深城际线前海至皇岗口岸段，积极引入中轴城际、深汕城际等线路，完善轨道交通体系，辐射湾区互联互通，以交通大格局支撑开放发展。
物流设施：依托城市更新和土地整备工作，完善城市物流设施，解决物流配送最后一公里。
4、工业
福田区工业区保留提升规模为0.7 平方公里，主要分布在车公庙、梅林、八卦岭等片区。
福田区工业区连片改造区规模为0.3 平方公里，即“车公庙片区连片改造升级试点项目”。连片改造区内单元通过政府引导、政企合作，有序开展以拆除重 建类城市更新为主、融合土地整备、产业用地提容、综合整 治等多种方式的二次开发活动。
四
分项目标
如何保障项目的实施，在规划文的前期，作了分项目标。
坚持“以人民为中心”理念推进城市建设。
治理和修复 “大城市病”，提升人民归属感、认同感，不断实现人民对美好生活的向往，构建幸福福田；提升多元人文特色，增强城区集聚力和吸引力，打造魅力福田。
坚持高质量发展，精准产业空间供需匹配。
增强产业创 新力和竞争力，统筹谋划产业空间布局，推动建设全球创新 产业高地；借助大数据等技术手段，客观论证产业空间供求 关系；保障优质低成本产业空间持续供给。
抢抓中国特色社会主义先行示范区和粤港澳大湾区建 设战略机遇，强化区域整合融入。
探索创新合作机制，持续拓展区域合作；在打造高质量发展高地上先行示范，规划建设好河套深港科技创新合作区，加快口岸地区开放发展，以合作区建设为契机，加强与港澳创新资源协同配合。
优化管理服务机制，创新思路推动更新整备工作。
建立“全部门+全规划”协同机制，推进“多规合一” ；树立城市全生命周期管理意识，在科学化、精细化、智能化上下功夫，探索搭建智慧更新平台，推动更新治理方式现代化；打5响“更新+整备”组合拳，探索多样化、可持续的实施路径，助力打造韧性健康城区。
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