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谁说卖不动?凤岗:对不起,我直接放血价冲量了!

东莞房姐 发布时间:2024.06.24 10:19:07
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好一场酣畅淋漓的价格内卷战!


在如今的新房市场上,以价换量的各种方式,我们早已看花了眼。


这厢特价房、低首付,那厢送豪车、免物业费,更有甚者简单粗暴,直接上演断臂求生的戏码,从单价4字头跌落1字头。


够诚意了吧?


优惠给到位、价格降到低位了,那么效果究竟如何?当下的置业者,到底对此感冒吗?现在,是否又是合适的上车时机。


为了弄清这些问题,房姐开启了新一轮的大摸查。


直击2024年新房成交

直球式降价,真的有用!


先从官方数据着手,我们来认知一下,今年东莞的新房市场行情,到底如何。


据东莞住建局数据统计,2024年1-5月,东莞34个镇街中,仅有虎门、凤岗两个镇街超500套;


另外,总数超300套有5个镇街,超200套的共14个镇街,不足镇街总数的一半。


其他区域不足200套的镇街,走货的速度,肉眼可见的缓慢。


东莞市场的分化,已愈发突出。


| 东莞1-5月各镇街成交情况,仅供参考


可以发现,占榜单前列的,不是卖得还不错的一主两副区域,而是虎门、凤岗。


前两年,随着南城、松山湖等热门镇街供应大增,一直是全市成交的领军者。虎门、凤岗等区域,也要避其锋芒。


但今年的成交排行情况,却诞生了新的格局。


虎门(随着南部湾万科城5期的售罄,虎门成交速度放缓)、凤岗,再次站稳成交第一梯队,塘厦也以总数约330套,冲进第二梯队。


此外,从数据上看,常平、桥头等这些常年不争不抢的东部区域,其实排名均有一定的上升,分别为第八名、第九名。


| 2023年松山湖成交全市第一


或许看到这,你以为临深又可以了,东部楼市要崛起了?


但当房姐从层层数据迷雾中分析,会发现不管是凤岗、塘厦等临深区域;亦或是常平、桥头等东部区域,它们的出圈,都是量价之间,结构性的调整。


这些片区成交的,多数是以价换量。


还是那句话,只要价格降到位,刚需就容易在多重政策的加持下,积极进场,成交数据自然实现跨越式增长。


| 2024年1-5月东莞成交套数,来源中原研究院,仅供参考


另一方面,从数据上看,松山湖、南城、东城、万江等一主两副核心区域,也有着不俗的去化表现。


松湖润府、万科松樾、金地青雲境为松山湖成交主力;

南城有瑧湾汇、建发缦云、中海源境等坐阵;

万江则有2024年度销冠大盘万科中天世纪水岸(截止至5月);


每一个核心区域,货量充足,且各自有成交主力,其价格与价值相匹配,也抗住了市场的动荡。


| 2024年1-5月东莞成交面积,来源中原研究院,仅供参考


可以发现,核心区域的量价,是有明确的现实支撑的。


不管是中心城区作为唯一主中心的确立,亦或是东莞CBD的疯狂兑现,还是松山湖强大的产业支撑、万江三江六岸的加速蝶变......


核心区域的价值,都有实实在在的城市资源倾斜。


官方资金、人才、城建、产业等多维度加码,它们自然成为了为数不少的,抗住市场下行的区域,且主力成交项目,货量充足,走量稳健。


诚意到位,价格到位

近两个月这些项目成交量上涨


我们再具体来看看,以价换量效果最为显著的区域。


/// 东南临深片区 ///


先说凤岗。


凤岗在售新盘众多,但没有大家想象中那么冰冷,反而在房企让利放价之时,买家也随之活跃起来。


根据住建局网签数据,从今年1月至5月,凤岗商品住宅多次网签超百套,连续2个月登上全市网签套数第一的宝座。


成交量上涨,主要是因为各大项目降价换量,网签均价也从约2.8万/平降至约2.3万/平。


| 2024年1-5月凤岗成交情况,仅供参考


比如,大运万科城推出最低单价1字头;三正鹏程上花园单价2字头;鸿荣源熙园山院以低价+现房即买即入住吸引眼球。


多方人马,神仙打架,各有神通,也难免有所折损。


总体来讲,库存大、去货压力大的凤岗,为了刺激刚需和置换入市,大家都是积极适当放价,能换取部分项目每月30-50套不错的去化量。


| 5月凤岗部分热盘成交情况


塘厦和樟木头,则有个别单盘以价换量,撑起整个区域成交量。


如塘厦金众柏悦公馆湖景现房,清水房单价约1.9万/平起,精装房单价约2.2万/平起,5月网签约38套,几乎占全镇成交量50%。


星河璟悦公馆、保利武汉城建林语峯境皆回到了“1字头”跑量,去化较为迅速。


| 2024年5月部分项目成交情况


/// 东部产业园片区 ///


没有最低,只有更低。


东部的老大哥常平,金地名著以均价约1.64万/平,月度网签约47套;另外卓越蔚蓝领秀以均价约1.3万/平,留住了刚需客户。


值得一提的是,横沥保利和悦滨江不仅打破刚需为主导的区域楼市,而且舍得让利以单价1字头较低的门槛,迅速跑量。


可见,遍地1字头的东部产业园片区,同样有项目以价换量效果明显。


| 2024年5月东部部分项目成交情况


/// 城区片区 ///


实际上,价格坚挺的城区片区,也存在着以价换量的现象。


南城中海源境以单价3字头,在5月成交网签约57套,目前所剩房源不多,马上清盘。


石碣恒基旭辉江山、中洲城邦继续以更低的单价吸引城区刚需客户,月度去化超10套以上,相比之下成绩不俗。


| 2024年5月城区部分项目成交情况


而且,根据房姐在517新政满月大摸查,华侨城天鹅堡以单价1.6万/平起,周均成交超50套,走出了独立行情。


可见在价格和新政双剑合璧下,那些只差临门一脚的刚需和刚改客户,欣然上车。


二手热盘,含着泪跑出货量


无独有偶,以价换量的浪潮,早已在东莞的二手市场,刮起旋风之势。


且看两天前,东城万科皇马郦宫一套二手四房房源,建面约143平,单价3.4万/平,总价488万元。


前脚挂牌放价,晚上便立即拍板成交,成交价482万元,比挂牌价少了6万元。


此外,万科皇马郦宫的成交,较往年也颇为火热,近1个月,便有十来套顺利成交。


还是那句话,只要价格降到位,不管新房二手房,千万人口的东莞,总有合适的买家入手。


|  万科皇马郦宫快速成交房源


再看松山湖的万科金域松湖,该二手盘是松山湖的入门级社区,两房起步的房型,深受诸多刚需上车族青睐。


最近,万科金域松湖业主群,曾风风火火掀起过护盘行动。


一致同心,要守住本社区的二手房房价,防止过分下降。但在现实面前,一切的护盘都是苍白的。


整个5月,万科金域松湖成交均价2.9万/平,成交套数也是飙升至13套,以价换量明显。


| 时下部分热门二手小区,以价换量明显


当市场回归理性,看似平静的湖面之下,是暗流汹涌的成交。


提笔写下本文,并非是要制造降价的蕉绿,而是市场的确是变幻莫测的。当下,开发商、政策端、二手业主的让利姿态,已经显得足够诚意。


以上对于买房人来说,无疑是一件好事。


而房姐近期,也在积极奔走于一线市场调研的路上,感知这座城市的楼市脉搏变化。


与其被那么多声音干扰,不如真正去了解这座城市,去感受它的变化,跟上它的发展,和房姐一起多出去考察考察吧。



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