周争锋律师谈惠州“刘佳式”房托购房案

周争锋律师谈惠州“刘佳式”房托购房案

一、刑事责任与开发商责任分析 

1. 中介人员及公司的刑事责任 

诈骗罪与合同诈骗罪 

   如有证据证实中介人员虚构婚恋关系诱导购房，符合《刑法》第266条诈骗罪“以非法占有为目的，虚构事实骗取财物”的构成要件。如果以签订购房合同为手段实施诈骗，则可能构成《刑法》第224条合同诈骗罪。 

2. 单位犯罪与共犯认定

如果中介公司系统性组织员工实施欺诈行为，可能构成单位犯罪，单位及直接责任人员均需承担法律责任。关联传媒公司如果参与欺诈分工（如伪造身份信息），可能被认定为共犯。 

3. 垫付首付问题 

  中介垫付首付属于犯罪成本或诱骗手段，不影响诈骗行为定性，但可能因“被害人自愿支付部分款项”导致民事追偿金额扣减。 

 2. 开发商责任 

• 如果开发商与中介存在利益分成、共同策划等行为，可能构成刑事共犯。  开发商如果明知中介欺诈行为但未制止，需承担民事连带责任。

• 未尽审核义务的行政责任 

 开发商如果完全不知道或不应该知道中介公司的不法行为，但未尽审核义务（如未核实中介销售资质），可能被行政处罚，但不必然构成刑事犯罪。 

 二、购房者民事维权路径 

1. 撤销购房合同 

• 欺诈撤销权

 如果有证据证明购房者联系的确属于中介找的“房托”或“婚托”，购房者可依据《民法典》第148条主张以“欺诈”为由撤销与中介公司的委托合同，并追究中介机构民事赔偿责任。 

 购房合同能否撤销，依据《民法典》第149条，主要看开发商是否知道或应当知道其委托的中介公司存在不法行为。 

• 重大误解的适用空间 

 “重大误解”撤销适用空间较小，因为购房行为本身不涉及对房屋性质、价格等核心要素的误解。 本案不存在重大误解问题，只存在被第三人欺骗。

 三、风险防范建议 

1. 警惕“情感绑定交易”

 对以婚恋、投资增值等名义催促购房的行为保持警惕，坚持自主决策。 

2. 购房要量力而行

  本案是女性以婚姻问题诱骗男性购房，但现实生活中也存在男性以婚姻目的为女性购置财产或谎称让女性代持房产，诱导女性成为“职业背债人”的情形。

法条：《民法典》

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。