四评成都“20年租约”二手房纠纷：一个根本不是新闻的新闻

四评成都“20年租约”二手房纠纷：一个根本不是新闻的新闻

——本案根本就没有什么吃差价这一说

一、记者立场偏颇：蓄意混淆“20万租赁备案”与“20年租约”的核心事实

本案中，租赁合同原文明确标注“租赁备案20万左右、客户知情、协商处理”，其本质是前业主张女士与租客吕某某以租赁备案形式担保债务履行的“以租抵债”协议。然而，媒体在报道中刻意将“20万租赁备案”偷换概念为“20年租约”，并反复渲染“20年租约”的对抗效力，制造“一房两绑”的恐慌性叙事。

法律本质：根据《民法典》第725条，“买卖不破租赁”的适用前提是承租人已实际占有房屋。本案租客吕某某自2023年签订合同至纠纷发生时（2024年）从未实际入住或使用房屋，更未对房屋进行装修、管理等占有行为。即便租赁备案未注销，其法律效力也仅限于张女士与吕某某之间的债权债务关系，对房屋所有权变动不产生任何约束力，本案根本不适用买卖不破租赁的游戏规则。媒体将“备案登记”与“实际占有”混为一谈，是对法律规则的严重曲解。

二、选择性隐匿关键事实：以租抵债的本质与清水房交易状态

以租抵债的虚假性：租客吕某某明确表示其签订租赁合同的目的是“抵销债务”，且租金畸低（150平方米房屋月租金仅1200元），未实际支付任何租金。根据最高人民法院（2020）民终3044号判例，以租抵债合同本质为一般金钱债权，不构成真实租赁关系，不适用“买卖不破租赁”规则。媒体对此核心事实避而不谈，反而虚构“20年租约”的合法性。4月14号的最新报道显示租客吕某无缘无故的撤销了租赁备案，更加显示了，这个租赁本身就是虚假的。

清水房的客观状态：涉案房屋在交易时为清水房且无人居住，过户前未放置任何物品。到家了中介公司已履行实地查看义务，确认房屋为空置状态，符合《房地产经纪管理办法》第22条规定的审查标准。媒体刻意回避房屋实际占有状态的客观事实，将租赁备案的行政登记程序错误等同于法律赋予的对抗效力。完全无视民法典第725条规定的买卖不破租赁的游戏规则是:第一，签订有租赁合同;第二，买卖前合法占有房产。

三、无视垫资公司的商业逻辑：43万元系合法服务费而非“差价”

垫资公司以185万元自有资金承担赎楼风险，帮助张女士解除抵押并促成交易，其收取的43万元包含两部分合法费用：

垫资赎楼费用：垫资公司承担房屋交易失败（如被其他债权人查封）导致185万元本金全损的风险，其收取的费用符合高风险高收益的商业逻辑；

委托销售服务费：垫资公司通过市场渠道也就是其他到家了中介公司，找到真实买家李先生，完成房屋销售的全流程服务。

法律评价：张女士通过公证提存协议明确认可房款分配方案，其声称“不知情”与事实矛盾（《民法典》第161条）。媒体将垫资公司的合法服务费污名化为“差价”，既无视商业风险对价原则，又混淆委托代理关系的法律性质。

法律上并不要求业主委托售房的授权委托书，必须经过公证这一方式。况且本案在递件过户时，业主张女士本人亲自出现了配合买家完成了后续的手续，更加证明了垫资公司代理人代理关系的合法性。要求必须持有公证授权委托书才能够签订买卖合同出售房产，并对没有公证委托书的代理人的身份进行质疑，完全是因为个别媒体立场不客观导致的。

四、中介公司无过错：住建调查结论与舆论施压的背离

合规性审查：到家了中介公司已核实房屋权属（无查封、抵押已解除），确认房屋为空置状态，并促成买卖双方当面过户，完全履行《房地产经纪管理办法》规定的义务。租赁备案非权属瑕疵，且中介无义务追溯备案历史（备案撤销依赖业主主动申请）。

舆论绑架司法：住建部门调查已认定中介无违规行为，但媒体通过片面渲染“租赁备案未查询”，委托书没有办理公证等非核心细节，迫使中介公司迫于舆论压力退还中介费。此举实为滥用社会资源干扰正常商业秩序，与法治精神背道而驰。

最后我做一个总结：

本案本质为民事合同纠纷，买家李先生主张的“差价损失”实为垫资公司收取的垫资服务费，与买家自身购房成本无法律关联。垫资公司没有欺诈业主张女士，到家了中介公司也没有欺诈买家李先生。他们买卖双方的合同目的实际上都按照他们的意愿达到了。

垫资公司与中介公司的合法商业行为，不应成为舆论炒作的牺牲品。法院的大门永远敞开着，有事去找法院，他就不去法院，实际上已经很说明问题了。