买房遭遇“恶邻”骚扰，前任房主故意隐瞒，买家如何维权？

买房遭遇“恶邻”骚扰，前任房主故意隐瞒，买家如何维权？

——兼谈民法典“安宁权”

周争锋

粉丝咨询的问题： 一位粉丝买了房，入住后楼下业主经常以“家中有动静”为由上门找麻烦，甚至发展到提刀威胁的地步。他从物业了解到，这个楼下业主之前就多次威胁楼上的租客，导致好几波租客都因此退租了。前任房主（出卖人）为了摆脱这个麻烦，故意隐瞒了这个重要情况，把房子卖给了现在的买家（买受人）。买家现在问我，能不能追究中介公司的责任？以及他自己该怎么办？

我的分析和建议思路如下：

第一点：关于中介公司的责任（通常难以追究）

楼下业主骚扰楼上住户（包括租客）这种事情，中介公司很可能不知道。

这不属于中介恶意隐瞒的事实。因为如果业主（出卖人）自己不主动说，中介公司通常不掌握这种邻里纠纷的具体情况。

除非有特殊情况，比如中介公司就在这栋楼楼下办公，或者对这个小区的情况特别熟悉（比如他们自己也在这个小区住或租），或者中介人员自己就是曾经被骚扰的租客。否则，中介公司没有责任。

第二点：出卖人（前任房主）的责任是核心——故意隐瞒构成欺诈，侵犯安宁权

楼下业主反复找前任房主和租客的麻烦，前任房主肯定知道这些情况。

他为了自己避免骚扰、摆脱麻烦，故意隐瞒这个重大不利事实，把房子卖给了不知情的买家。

买家买了房子后，无法正常居住，生活受到严重干扰。这实际上损害了买受人的“安宁权”。

法律依据（安宁权）：

¡安宁权是《民法典》新规定的一种权利（以前没有明确规定）。

¡它主要规定在《民法典》第一千零三十二条：“自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。”

¡这里明确将“私人生活安宁”作为隐私权的重要组成部分加以保护。楼下业主持续的、恶意的骚扰行为（包括提刀威胁），显然严重侵害了楼上住户的私人生活安宁，即侵犯了其安宁权。

¡此外，《民法典》第一千一百六十七条规定：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。” 这为要求楼下业主停止骚扰提供了直接法律依据。

第三点：出卖人的行为构成欺诈

楼下存在一个长期骚扰、甚至威胁人身安全的邻居，这个情况绝对属于买受人购买房子的重大事项。

如果买受人事先知道楼下有这样一个邻居，他很可能根本就不会买这个房子，或者会慎重考虑。

出卖人故意隐瞒这个对交易有重大影响的不利细节，完全符合《民法典》第一百四十八条关于欺诈的规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

因此，买受人可以追究出卖人的责任，主张因欺诈撤销房屋买卖合同，要求退房并赔偿损失（包括房款、利息、装修损失、维权费用等）。

第四点：证据收集是关键

要打赢官司，特别是证明出卖人欺诈和安宁权被侵害，证据至关重要。我建议买受人重点收集以下证据：

1.物业证明： 找物业公司出具证明，说明楼下业主与楼上（前任房主和租客）存在争议，以及楼下业主多次威胁租客导致租客退租的情况。

2.前租客证言： 想办法找到之前被骚扰退租的租客，请他们说明情况，证明他们搬走的原因就是楼下业主的骚扰。如果能拿到租客和前任房主之间的沟通记录（比如微信、短信、邮件），证明租客因为骚扰退租，并且房主知道这个原因，那就非常有力了。

3.报警记录： 如果之前或现在有报过警，保留好报警回执或记录。

4.骚扰证据： 自己遭遇骚扰的证据，比如录音、录像、证人证言等。

核心目标是证明：这个房子，不管谁住进去，都因为楼下这个业主而无法享有安宁的生活（即安宁权被侵害），而且前任房主对此是知情的。有了这些证据，胜诉的可能性就很大。

第五点：对楼下业主怎么办？

侵犯安宁权是一种侵权行为。买受人如果还想继续住在这个房子里，可以起诉楼下的业主，要求他停止侵害（停止骚扰）、排除妨碍、赔礼道歉，甚至赔偿精神损害（依据《民法典》第一千一百八十三条）。

但是，我个人的建议是：最好的办法还是选择退房（即撤销买卖合同）。

因为和楼下这种不讲理的业主（都发展到提刀威胁了）直接对抗（PK），过程会非常艰难、耗时耗力，还可能存在人身安全风险。通过法律途径追究出卖人的欺诈责任，要求退房赔偿，是相对更可行、更安全的解决方案。

总结： 这个案子里，中介公司通常无责；核心责任在出卖人（前任房主）的故意隐瞒和欺诈，其行为直接导致买受人的安宁权受损；买受人应重点收集物业、前租客的证据；最优策略是依据《民法典》第148条起诉出卖人要求撤销合同、退房并赔偿损失，避免与楼下恶邻陷入无休止的纠纷。