近期，国家发布的《住房租赁条例》备受关注。
它要达到几个目的：
第一个目的，解决监管抓手“虚置”！
什么意思呢？
其实，条例的很多内容，民法典等相关民事法律制度都有规定；住建部、各地也都发布了规范住房租赁的各种文件、意见或办法。但在执法层面，缺乏抓手，比如“提灯定损”“甲醛房”“虚假房源”租赁合同嫁接租金贷等，住建或市场监管部门在实操中，很难有依据去处罚。
此次通过“国务院令”来发布条例，这属于行政法规，层级比较高。条例的第六章——法律责任，也是亮点，共有11条，占条例7大部分、50条的1/5还多。可见，就是要通过这么高层级的行政法规，彻底解决克扣押金、房源虚假或不合规，泄露租客信息，转租企业不设监管账户等。
有哪些处罚措施呢？
责令改正，给予警告
没收违法所得
处以罚款
责令停业整顿
依法吊销其营业执照
5年内不得从业
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
可见，不重罚，无威慑！
当然，落地需要进一步的细则！
比如，条例第十条规定：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。
这就需要在租赁合同中，把要扣押金的情形做成清单、列清楚。凡是清单之外的，不能扣押金。比如，哪些损坏，应有租客来承担，哪些是客观上的使用损耗、寿命损耗，不应由租客承担。
第二个目的，增加有效供应，满足租赁需求！
很多人说，现在多数城市的住房空置率在15%左右，很多房子卖不出去或房东不愿意贱卖，就拿出来租。租赁房源太多了，都租不出去，而且租金一直在下跌，怎么还要增加租赁供应呢？
租赁供应确实多，但有效供应很少。笔者身边的例子，单位一个单身的同事，收入也还不错。他告诉我，如果要求在地铁1000米范围内，周边的城市界面、房子室内环境都还不错，租金一般都要去到3000元/月以上了，自己20%的收入（大约2000-3000元），肯定租不到。
找来找去，最后这个同事在城中村租了一间品牌公寓收储的30平米的房子，月租金为3000元/月。
其实，对70%的租客来讲（包括新毕业大学生），只能承担2000元以下的租金。即便很多人收入还不错，如果租金控制在收入的20%以内，兼得“低租适宜、体验尚好”的租房选择就很难了。但同时，租赁人群基本都是95后、00后新生代，对“美好租赁”的需求不亚于买房的人。
体验好的长租公寓、中心区的商品房转做租赁房，租金太高，都在争抢那一小撮儿高收入白领，内卷的不行。
这些房源与这70%的租客无关。
对它们来说，其面对的，要么是产权市场淘汰的老房子，要么是非居产品硬生生改成的租赁房。
北京、天津、上海、广州、深圳、重庆6个城市，出租房屋的建成年代在2010年以后的比重（或楼龄15年的租赁房源），平均为27.2%。北京最低，为17.3%。可以说，老破小主导租赁。
租赁房源的主体，多数是被产权市场抛弃的，比如房东不愿意住，或卖不出去，就拿来出租。很多二房东收储旧房、厂房，改造为长租房。为了求“坪效”，空间逼仄，也谈不上租赁体验。
这就是为何？一边是空置，一边是租不到房。
因此，条例的第五条提出：“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给”。本质上，存量的租赁房源，很难匹配需求。第五条提出的供应，就是增量供应，对需求的匹配性也更高一些。
第三个目的，稳定租赁关系，活跃生活消费。
据第三方发布的数据，截至2023年底，全国租房人口已近2.6亿，租房人口超过100万的城市超过40个，包括东部沿海热点城市和强三线城市（如温州、嘉兴等）以及区域经济中枢城市（如成都、西安、昆明等）。从租赁人口上来看，似乎“租购并举”的模式已经建起来了。
到2035年，全国租房人口可能超过3亿，租赁人口占比在1/3左右。40个重点城市租赁市场中，35岁以上租客占比升至35%以上，较2021年增长4.9个百分点。由此推断，长租时代到来了。自如研究院数据显示，51%的租客接受5年以上的租房生活，18%的接受租房10年以上。
多数租客愿意长租，但实际情况呢？根据机构的数据，租客平均租期比还缩短了，从前两年的8.5个月将至2024年的7.5个月。以国内最大的长租公寓泊寓为例，2025年一季度泊寓的续租率提升2.7个百分点至58.5%，平均租期从去年同期的289天延长至315天（约10.5个月）。
看到没？租客在泊寓的租期，不足一年！
现实中，到期不续租是个很普遍的现象。中指研究院2024年的一项调查显示，60%的受访租客表示在本次租约到期后计划换租。排前的换租原因是：经济压力、工作变动、服务不佳等。
如果是“卖一买一”的换房发生，大概率是消费升级了，这是主动为之、置换房子时的心情也是喜悦的。但对于换租来说，另外一番场景，多数当事人都是无奈、不得已为之，甚至是被迫的。
租赁关系不稳定，这是个大问题！
最直接的有2点：
一是，不断换租，对租客而言就是飘在城市上空。甚至，我看过一个租客的留言，每搬一次家，就是被城市抛弃一次。这是我们城市化最大的问题，外来人口无法融入本地，无法在本地扎根。
相应地，也就不可能有生育、养育的计划！
二是，不断换租，无法安定，就不可能有消费，特别是在租住的房间内购置家电、家具等耐用消费品。
相应地，内需也就少了很大的一块。
房子走下“资产神坛”后，住房需求端一个最大的变化，就是租房的人多了。比如，2025上半年，深圳二手房平均购房年龄提升到37.6岁，增长近1岁，其中41-50岁占比提升4个百分点。购房“老龄化”，意味着租房增加了，据说年轻一代中还兴起“不买房一族”的说法。
因此，未来的住房消费，最主要的增量，就是租赁消费。当然，还有二手房交易、装饰装修等消费。因此，这就是住房转型的方向，即回归到一般消费品、耐用消费品，回归到实体消费或生产的空间载体。再联想到，各地发力城市更新，一些旧厂房、旧火车站、老旧商业体等，植入新业态、新功能、新场景，改为创意空间、文旅空间，房地产服务业的特性越来越突出。
这也是房地产支柱产业的彰显，更是回归！尽管这种带动作用，不像商品房开发、跑马圈地那么大、那么热辣滚烫，但其产业链长、带动性强的优势仍在。更重要的是，新模式对普罗大众的就业和消费意义重大，对修复经济基本面、修复动能、转变城市增长动力，意义非凡。
由此，条例的总则里面，开宗明义地指出了立法目的：即“维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度”。
刚刚结束的中央城市工作会议，首次提出“发展生活性服务业”。以往，城市建设过度关注生产，关注大型项目、招商引资或标志性工程，似乎就是为生产服务的。现在，提出为市民日常生活服务。城市更新，除了关注项目，更关注居民宜居、城市安全，发展文旅，也是游客至上。
其实，考虑到2.6亿的租赁人口，以及未来还会增长到3亿左右，占到城市人口的1/3左右，租赁消费应该是最大的生活消费。如果租赁关系稳定了，这个市场的潜力无限，也是城市新的增长动力。
第四个目的，就是盘活存量房源，实现止跌回稳！
当然，这个并没有出现在条例中，更不可能成为一个立法的目的，但客观上来讲，租赁应是未来存量房源盘活的最大潜力，也是楼市止跌回稳的抓手。商品房市场连续几年急速下跌后，近期进入到探底和寻底的阶段。是否能在探底的基础上触底，并夯实底部，这是各个主政者最关心的。
这几年，之所以楼市量价出现极速下跌，就在于从资产属性到居住属性的转变中，要挤掉泡沫。现在来看，大规模挤泡沫的阶段结束了，但还在阴跌、不稳。未来，是否从阴跌转为止跌和回稳，关键是把人、把资源填满。这样，无论是住房、商办，房子就能产生持续、稳定的现金流。
为何，条例提出“支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁”。原因就在于，原有的规划用途没办法实现了，导致房子空在那里，可不就阴跌嘛！前面讲了，未来的租赁需求还会增长，因势利导，把这些房子转为租赁房源，空间价值兑现，房价底部就是可见的。
多说一句，城市更新中，旧房子搞新业态、新场景、新产业，其实也是为了盘活存量房源、激活空间价值，产生可持续的现金流，从而实现止跌回稳。另外，租赁关系稳定了，换租频率下降，长租需求增加了，现金流稳定了，也就为REITs发行创造了条件。在存款利率降至“1%时代”，制约REITs壮大的，并不是低收益，而是租期较短且不稳定，导致现金流不稳定。
租赁关系稳定了，意味着现金流稳定了，就扫清了REITs大规模发行的障碍。REITs大规模启动了，意味着市场有增量资金注入，这是止跌回稳的关键。近年来，楼市持续下滑，前面讲了，根本原因是挤泡沫，直接原因就在于，行业一直在失血。这对资本投入很大的行业来说非常致命。
存量主导的时代，要稳楼市，关键在稳存量（二手房市场）。如果有新鲜血液注入，稳定住存量的价格底部。底部信号显现了，行业重组才能有希望，风险出清，增量稳定的制约才能解锁。
近期，调控的思路完全转变了，即跳出房地产本身，转到存量和基本面上。无论是城市更新，还是这么高层级的立法，以激发住房租赁，都是存量盘活的内容。注意的是，这种盘活与产业、就业，与城镇化高度结合（比如稳定租赁关系下租客可享受公共服务），从而修复基本面。
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