近期，又在谈现房销售！
首先要明确，国家为何这么重视现房销售。
首要，所见即所得，从根本上防范交付风险。
其次，去库存、稳房价。本来1年就可以供应，现在要拉长到2-3年，新房供应就少了，能稳定房价。
再次，提高房子的质量。“所见即所得”，倒逼开发商好好打磨产品，质量就提高了，也能稳房价。
最后，促进行业转型。现在，新房市场的变化翻天覆地，购房者很挑剔，导致开发商在产品力和价格上全面内卷。如果现售又来了，拿地到销售的周期拉长，更考验开发商的运营能力。估计，内卷的下一步，就是以“实景现房”为样板间来拓客，行业就很健康了。
目前，全国新房市场中，现房销售占比32%，考虑到有些所谓“准现房”，预售后销售放缓，工程进度赶到现房，实际比例可能更高。部分三四线城市或县域，现房销售占比在60%左右。
但是，有些现房销售进度并不理想，除了供应量大外，还有两个重要的问题：
一是，项目本体是没问题，但市政、公服还有一些短板。
二是，期房项目“熬”成现房，但项目不太适应现在的购房需求。
数据来源：国家统计局
这就折射出现售面临的一个大问题：竞争内卷下的需求响应！
过去，我们一直说高周转不好，但在当下，新房周转速度更快。现在国央企的新打法，往往倾向于”小地块，快开发、快销售“。经常是上半年拿地、下半年销售，年底就清盘了。
这是最受推崇的！
即便是多期开发的项目，往往奉行“高周转+快迭代”的模式，即每一期都要快周转，但每一期的产品力都要比上一期好。这样，产品力不断升级，跟得上时代，还能获得溢价。
高周转还被推崇，在于供需两端发生了巨大的变化：
需求端：决策周期拉长，多方比较，寻觅高性价比、质价比、心价比的产品。即一定总价下品质最高，一定品质下价格最低，物质消费与精神满足兼具。
供给端：买方时代下，需求端的上述变化，传导至供给端，开发商须要加入激烈的竞争，打造出“各方均好”的产品。
因此，在空间紧凑、功能多元、人性化设计、全龄友好、会所功能、小区景观等方面，产品不断升级迭代。同时，开发商推出新产品，不仅要有卖点，还得以最快的速度卖出去。否则，后面其他开发商推出的产品，或许在产品力上更强，或许在价格上更具吸引力。
现实中，地方政府为了卖地，后面出让的地块，可能在价格上、区位上、规划条件上，更有竞争力。比如，2个项目的距离仅仅3公里，后面是一线江景、低容积率、没有公配要求。这就导致，后面的项目有碾压式竞争力，对前面的项目来说，只有一条路——快跑。
这种情况下，推现售有一定困难！要考虑各地的营商环境，开发商的接受度。
推现售，更重要的是，整个政策体系的扶持：
首先，在供地端，土地价格要全面下降。现售就是鼓励开发商对产品精细打磨，本质上是将房子看作大宗消费品。既然金融属性褪去了，前端的高地价就要打折扣了。现在，地价确实降了，但仍是大投入，加上施工单位和供应商垫资也不可能了，前端的资金压力很大。
此时，将销售周期从预售制下的0.5年-1年拉长到现售制下的2-3年，这个资金压力非常大。
图：现房与期房销售的周期比较
数据来源：中国指数研究院
其次，在融资端，利率也要全面降下来。金融属性褪去了，风险导致的不确定性下降，融资利率自然要降下来。另外，现售下交付更有保障，烂尾风险下降，融资利率也要降下来。
最后，在政策端，营商环境要全面创新。一方面，供地效率要高，开发商拿了地就能进场开发，规划报建、交付验收等流程也要优化、精简。另一方面，供地政策和计划、规划设计指标等规则统一、透明，不能产生“供地导向”（一切为了卖地）的规划和政策调整。
预售制存在了这么多年，最大的优点就是发挥了融资的功能。尽管预售制产生了很多问题（烂尾、保交房和质量问题），但试想，高地价、高建安成本、融资渠道单一（银行为主的间接融资）的情况下，没有预售制，不可能造出那么多房子，不可能支撑土地财政。
进一步讲，没有预售制，就没有快速推进的中国城市化、超常规的房地产发展、超常规的招商引资、超常规的新区开发。当然，这个时代结束了，但如果考虑到地方的难处、转型的阵痛，不可能是从左到右的迅速切换。未来一段时期，将是预售和现售并存的时期。
推进现售的目的，前面讲了三点，最重要的是从根本上防范交付风险。事实上，只要预售资金监管到位了，交付是没有风险的。先保障交付无风险，然后再逐步提高预售门槛和条件，缩短预售和现售之间的差距，向“所见即所得”（避免货不对板）的现售过渡。
最后，再向我国香港或西方国家那种“剥离预售融资属性”的做法过渡。也即，购房者购买期房时，在交房前只需支付10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管机构，交房时定金和大部分房款才交付给开发商，银行按揭贷款也是在交房时再贷出。
未来，哪些项目适合现售呢？
一是，热点城市热点地块，打造高品质项目，细细研磨，现房激发购房动力，愿意支付高溢价。
二是，一些定制类的别墅项目，根据购房者的个性化需求，打造所见所得的产品。
三是，同质化、高库存、问题楼盘比较多，信心比较弱的区域。
现在，算上没开发的地，在建未批售的项目，各个城市的库存都不小，这些项目不可能推现售，也将是未来新房供给的主力。因此，现售对市场的影响很小，如果考虑到存量时代下二手房占比越来越大，现售的影响就更小了，但对整个行业的高质量发展导向意义很大。
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