通宵排队抢房，保安辣椒水赶人
相信大家都被深圳龙华这个楼盘惊到了！
01
乍一看，以为久违的“抢房潮”又回来了。
但如果看到从2025年7月份第一期的6.46万/㎡，到2026年4月份第二期的4.47万/㎡，再到创造“抢房景象”，逼得保安辣椒水赶人的这70多套只有3.8万/㎡，可能兴奋不起来。
往大了说，我觉得这个事件，对当前楼市趋稳正处于关键期来说，起了一个很坏很坏的头。
为啥这么说？
去年底，到今年一季度，楼市企稳的趋势开始显现：
比如，国家统计局价格指数显示，一线城市二手房价格基本止跌了（2月份环比为-0.1%），新房价格指数已经止跌了（2月份环比为0）。
比如，京沪深二手房交易量，3月份以来不断创造近年来的单周、单日新高，挂牌量也开始触顶或下滑。
比如，高盛近日发布报告称，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。
从微观市场来看，信心开始修复。至少，业主挂牌卖房，不再那么悲观而一下子就挥刀割肉20%；买房人在看房时也觉得，不能再像去年三季度那样，一开始谈判就居高临下要砍20%。
这种企稳的趋势，要拜一个重要的环境因素变化所赐，那就是自媒体、视频媒体唱空的现象基本没有了。
这与去年底到今年一季度持续的“清朗行动”直接相关。
当然，更重要的是持续4年多的调整（深圳房价已经调整了5年），价格接近10年来的最低位，匹配了广大刚需群体的支付能力。同时，购房政策友好，门槛降到了历史低位。
预期对楼市的影响有多大，无需多讲。年初《求是》的文章，题目就是改善和稳定楼市预期。
当前楼市趋稳态势，与预期改善有关。
这也是持续发力、久久为功捂热的，非常之不易。
甚至可以讲，天时地利人和！
02
深圳龙华的这个楼盘，之所以在逆势中创造排队抢房盛况，直接原因就是开发商拿出70多套65平方米的两房户型，并以3.8万/㎡的“跳楼价”激发市场情绪，为二期销售“暖场”。
从营销来说，没毛病，先卖价格低的，引爆注意力，为后续销售引流。但是，这次创造的流量热度，必然要聚焦在“3.8万/㎡”上。问题是，这种“以万为单位”的台阶式降价，并与周边二手房、其他新房项目，造成极其悬殊的价差，已脱离了正常促销的范畴。
它直接导致，市场不得不重新锚定片区的价格水平！
上一期价格还在6.5万（打折后5.7万），周边同类二手房的价格还在5万，二期价格在4.5万，直降1万元，最低3.8万。尽管有瑕疵，但新房内卷严重，差距绝没有1万元这么大。尽管只有70多套，与工抵的小批量差别不大，但要知道二期批售也只有280套。
对龙华中心区来说，这个价格的厘定，产生了巨大的外部效应——重定价。不仅片区内其他新房项目要重定价，次新二手房也要重定价，还会通过级差地租的形式，让外围区域重定价。
在客户稀缺，价格敏感的情况下，通过比价关系，最后反噬到整个城市。如果价格无法稳定，特别是市场形成的心理价格锚点被打破了，脆弱的市场平衡、企稳的态势就难保了。
03
如果没有如此大的曝光度，估计官方也不会介入，也就不会有检查价格备案的情况。
按理说，一次调价不超过15%，否则就要重新备案。
显然，市场价格调整快，开发商竞相出货，调整超过15%，甚至不用再备案，已大行其道了。
要理解开发商的难处，背后折射出一个无奈的现实——片区内供应太大了。
这个区域不仅是全市新房库存最大的区域（占全市库存1/3），而且今年还有20多个新盘排队入市。如果再考虑到周边的二手房，比如隔壁被称为“巨无霸”的壹成中心，总计有 1.6万户住宅，在售挂牌量高达835套，可见整个市场的竞争态势有多么的激烈。
而且，为了抢客户，新入市的项目全方位内卷，在包含价格、户型、设计、社区等在内，要创造出综合性价比优势，特别是新规项目马上要来了。对前面的项目来说，抢跑是唯一选择。
要抢跑，先降价，而且是那种有诚意的降价。
这种降价，尽管能换来局部成交增量，但从过往经验来看，得不偿失。
归根到底，还是要控制增量，而且要将二手房算在内来看整体的供应量。如果片区内库存太大，就要调整供地、开工、批售的节奏。如果开工、批售无法控制，那么有没有决心暂停供地？
我们拭目以待吧！
另外，拘留涉事保安，约谈开发商，处理看似迅速，实则避重就轻。若在价格备案、供给端管理、市场秩序监管上履职到位，此类乱象本可避免。这暴露了行业管理在事前预防与制度约束上的严重漏洞。
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