改造老房子，换个思路

大城市中心区那些特别老旧的房子，政府收储可能是一个改造路径！ 

 这些房子楼龄在40年以上，很多还是未房改的公房。 除了格局差、采光差、空间利用差、阴暗潮湿、发霉发臭，更要命的是，有点上厕所要穿过厨房。

 可以说，已经无法满足基本居住需求了！ 照理来讲，这类房子区位好，楼层不高，早应该改造了。

但老城区密度太大，没有腾挪空间做配套，有的加装电梯都费劲。而且，住户老龄化重，经济状况普遍不好，协调难度大。 这就导致多方共输，对谁也没好处，市场似乎失灵了！

3月31日，上海市首例“住房收购置换”项目在静安正式落地。

施先生名下一套位于静安区宝山路、40平米的成套旧住房，以220万元价格被区保障房公司收购。该笔收购款将作为专项资金，用于补贴施先生购买静安区内新建商品房——“誉静安”的一套三房。

类似静安区的这类老旧住房，业主住的不舒服，更不适合养老，而户型差也导致其在租赁市场上也不受待见。但占据核心区域，周边医院、学校、机关国企密布，租赁需求很大。

过去的改造，往往是“救火式”的被动改造，哪里有安全隐患了、大面积反馈投诉了，才被动跟进。现在，政府收回来，就可以统一改造：内部格局、楼道楼梯、照明通风、小区安防和垃圾分类等，都可以彻底翻新。

改造后，租给年轻人、新市民，这个需求是有保障的。这些房子卖不掉、住不好、租不出去，业主出售给政府的意愿比较高。同时，业主多为一个单位的职工，有的还是直管公房，协调起来的难度也没那么大。因此，收储的阻力相对小。同时，收储的案例也能产生示范效应，让那些不愿意“被收储”的业主，看到收储的好处。

下一步，当这些房子达到拆除的条件了，就可以大改造了。届时，重新做规划、补上配套设施，这个区域的价值就能被挖掘出来。从这个角度看，即便收购价格高一点，也没有太大问题。

比如，上海静安区此次收购的几个小区——振兴小区、日辉六村，收购价格与市场价、拆迁补偿价格差不多，甚至比市场价还要高一些。从这个案例来看，城市更新比较复杂，“一项目一策”。有的要原拆元建、有的做常态化维护，有的做市场化拆除（比如城中村），有的先变产权主体（如本案例），然后再改造。

具体采取哪一类，主要看条件成熟与否？关键是，业主参与积极性、资金平衡，以及基层政府的推动。很多项目，即便是基层再努力，可能也无法协调业主。这时，就要变换思路了。 上世纪70、80年代建设的一些职工小区，规模比较大，分多期开发。单这一个小区，可能就需要多种更新模式。