深度研究丨房企告别“卖房”时代

 来源：丁祖昱评楼市  文／克而瑞深度咨询.普睿数智研究中心

在中国房地产行业深度调整的背景下，传统“高杠杆、高周转”的开发模式正加速退潮，房企的生存逻辑从“卖房子”转向“经营资产”。

非房地产开发业务——包括商业运营、物业服务、代建管理、长租公寓等——已从边缘补充演变为支撑企业现金流与利润的核心引擎。

从2025年的业绩发布情况来看，部分典型房企已经一定程度上实现了转型，成为行业的标杆。

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典型房企非房收入占比持续提升，逐步建立新增长曲线

从已经披露2025年度业绩且非房地产开发业务（以下简称：非房业务）收入较高的19家典型房企来看，近年来房企非房业务收入对总营收的占比呈现上升趋势，从2022年的8.2%提升至2025年的13.9%。除了房地产销售收入整体下滑的原因之外，也反映出房企在寻求新增张曲线和风险分散方面的努力。

具体来看，华润置地、万科地产、龙湖集团稳居2025年房企非房业务收入前三，分别为432.78亿元、427.82亿元和267.73亿元，这些企业通常依托自身品牌、渠道、客户资源，布局了商业运营、物业服务、产业地产等多元非房业务板块，形成了成熟的盈利模式，非房业务成为其营收的重要组成部分。

在非房收入对总营收的占比方面，远洋集团和世茂集团的占比分别达到42.80%、41.80%，是仅有的两家超过40%的企业；前十的房企中一半曾经历债务出险，在债务重组的过程中主动向轻资产模式转型，重组后也将逐步剥离重资产包袱，聚焦商业运营、资产管理等轻资产领域，以优化资产结构、降低财务风险，寻求可持续发展。龙湖集团、新城控股等稳健的企业则是在通过转型来增强企业的抗风险能力，发展出了新的增长曲线。

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三房企非房业务毛利润占比过半，形成新的利润压舱石

从披露2025年非房业务盈利水平的7家典型房企情况来看，排名前二的华润置地和龙湖集团的非房业务毛利润都超过了100亿元。其中华润置地以228.30亿元的非房业务毛利润位居榜首，凭借全链条资源整合能力，在商业运营、物业服务等多元板块构建了成熟盈利模式，规模优势显著。

龙湖集团的非房业务毛利润也达到了143.02亿元，从占比来看更为突出，其非房业务毛利润占比从2022年的23.4%一路飙升至2025年的151.6%。一方面是因为非房业务收入和利润的稳步增长，另一方面也是因为龙湖集团的物业销售面临较大压力，毛利润从2022年的406.36亿元降至2025年的毛亏48.52亿元。有类似情况的还有金地集团和新城控股，这三家企业也是唯三的非房业务毛利润占比过半的房企。

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华润和龙湖非房业务战略明确，率先实现新发展模式

具体来看非房业务毛利润前二的华润置地和龙湖集团，两家企业在行业调整的背景下率先实现了转型发展。

华润置地‌的非房业务（其战略中的第二、三条增长曲线）展现出‌“轻重并举、全面协同”的稳健模式‌。其发展模式主要分为两部分：一是‌经营性不动产收租型业务‌（重资产），以购物中心为核心，辅以写字楼和酒店；二是‌轻资产管理收费型业务‌，包括物业管理（华润万象生活）、资产管理（资管规模超5000亿元）、代建、租赁住房、文体运营等。2025年，这两部分业务贡献核心净利润达116.5亿元，占公司总核心净利润的‌51.8%‌，首次过半。这主要得益于该板块高达71.8%（经营性不动产）和35.5%（轻资产管理）的毛利率，显著对冲了开发业务毛利率下滑的影响。企业预计“十五五”末非房业务营收占比将接近30%，‌利润贡献将稳定在60%以上‌。

‌龙湖集团‌的非房业务（运营及服务航道）则构建了‌“航道分离、运营与服务双轮驱动”的模式‌。发展上分为‌运营航道‌（C2商业投资与C3资产管理）和‌服务航道‌（C4物业管理与C5智慧营造/代建），涵盖购物中心、长租公寓、物管及代建等多种业态。2025年尽管公司核心归母净利润首次出现亏损（-17.0亿元），但运营及服务航道贡献了高达79亿元的核心归母净利润，成为名副其实的‌“利润压舱石”‌。管理层明确非房航道利润未来将保持两位数增长，目标是尽快达到百亿规模，并预计‌最晚至2028年，其收入规模将全面超过地产开发‌。这反映出龙湖在开发主业承压下，其非房业务的利润稳定器价值已无可替代。

综上所述，中国房地产行业的深度调整正驱动着一次深刻转型。‌非房业务‌不再仅是收入的补充，更成为支撑‌利润与现金流‌的关键支柱。以‌华润置地‌和‌龙湖集团‌为代表的转型标杆，通过明确的战略、成熟的产品线和高盈利的运营模式，已率先穿越周期。未来，行业的竞争焦点将进一步聚焦于‌商业运营能力、服务增值能力与稳定的现金流生成能力‌，业务结构的持续优化是房企实现韧性增长和长期价值的核心路径。