罗湖超高层住宅「颂景悦园」，三公园围合，毗邻深中

罗湖核心区又见超高层住宅，本次是紧邻深中旧校区和东门商圈的「颂景悦园」，此前推广名为「公园道92号」，预计将提供444套商品住宅和保障性住房。

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颂景悦园原为物资大厦城市更新单元，最早列入进《2020年深圳市罗湖区城市更新单元计划第一批计划》，申报主体为东门街道办和深圳市物资集团有限公司，拟更新方向为商业、居住。

更新单元包含两个地块，物资大厦地块和费尔曼地块，其中物资大厦地块位于人民北路西侧，北接中信星光名庭，南临深圳中学东门校区，东靠128号大院；费尔曼地块位于桂园街道，红桂路与人民公园路交叉口西北侧。

2021年5月，规划草案公示，更新单元用地面积约1.62万㎡，拆除范围面积约1.53万㎡，开发建设用地面积约8344㎡。

2021年11月，规划获批。

2022年7月，实施主体确认，深圳市脉恒地产有限公司与原物业权利人签订搬迁补偿安置协议，形成单一主体。脉恒地产由城脉投资控股全资控股，属于城脉地产旗下。

此后，费尔曼地块与物资大厦地块分开推进，颂景悦园即为物资大厦地块（08-04地块）的建设项目。2023年6月项目开工，2026年2月取得建设工程规划许可证。

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颂景悦园地处罗湖老城区核心，西临人民北路，北近笋岗东路。距离地铁3号线晒布站约700米，与地铁17号线大塘龙站（建设中）约1100米。

项目片区的配套资源十分丰厚，靠近东门商圈，毗邻深圳市人民医院，周边三公园环绕，包括儿童公园，人民公园和洪湖公园，生态环境及景观资源优势突出；同时学校众多，如深中东门校区、深圳小学、人民小学、翠园中学等举步之内。

加之周边小高层老社区多，在高密度的老城区中，营造出了相对低密的居住环境。

仅供参考

如果放在罗湖区的整体格局中看，项目片区又处于城市焕新的核心地带。

罗湖正全力构建“三力三区”发展蓝图，东门片区作为罗湖商贸消费的金字招牌，今年以“四维发力”推动产业焕新，螺岭、湖贝片区城市更新持续推进，集中布局软件信息、人工智能等新赛道。片区整体的城市界面和商业层级，正在经历一轮结构性升级。

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颂景悦园建设用地面积8384.87㎡，总建筑面积约13.35万㎡，规定容积率10.13，计容积率建筑面积约9.63万㎡。

项目地块方正，主要由1栋54层办公、1栋52层住宅、1栋46层住宅组成，并配建一所3班幼儿园和商业裙楼。

其中住宅约3.95万㎡（含保障性住房6890㎡），办公约3.89万㎡，商业文化设施2060㎡。机动车停车位611个，包含划定52个单独分区的社会公共停车位。

固话住宅总户数444户，全部为套内建筑面积＜90㎡。按主流高层得房率反推，商品房部分产品的建筑面积约在105-120㎡区间。

对应的客群画像相对清晰，主要是周边地缘置换改善，以及看中老城区成熟配套的置业群体。

仅供参考

需注意的是，项目容积率超过10，仅3栋楼（含1栋办公）围合一个小地块，社区公共空间和花园面积会比较有限。办公塔楼的加入也会带来一定商住混流问题，并且停车位需满足住宅和办公双向需求，整体配比一般。

整体上，罗湖核心区新房供应长期偏紧，近几年入市的项目普遍呈现高容积率、超高层的特征，既是老城区土地稀缺的客观反映，也是城市更新只能向高空要空间的现实。

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项目由城脉地产操盘，该房企是生于罗湖，长于深圳的城市开发运营服务商，主营业务覆盖地产开发、城市更新和物业运营。深度参与了罗湖多个片区的开发与运营，先后获得“罗湖区招商合伙人”“新罗湖会客厅代建方”等官方授牌。

仅在罗湖笋岗，城脉控股就打造了全球最大的二手车交易展厅深圳澳康达名车广场、深圳第五高楼388米的城脉中心、甲级写字楼物资置地大厦，以及总建筑面积约15.5万㎡的商务商业综合体HALO广场，后者已吸引平安证券、太平洋财险、中金财富、58同城等企业入驻。在住宅领域的代表项目是南山后海的深圳湾公馆，经验尚在积累中。

梳理城脉的项目清单会发现一个有趣的特点，开发商对超高层建筑有明确的偏好。从388米的城脉中心到物资置地大厦，再到颂景悦园容积率破10的住宅办公塔楼群，几乎每个项目都在向上探高度。

放在罗湖，这个深圳最早建成、土地开发趋于饱和的中心区，这种偏好像是一种顺势而为，毕竟地面空间有限，只能向天空要容量。颂景悦园的3栋超高层塔楼，不过是城脉将这套逻辑从商业地产复制到住宅领域的实践，但也是深圳城市更新下的历史遗留。

项目目前具体户型尚未公开，开盘时间也待定，后续有新消息再跟进。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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