来源：丁祖昱评楼市
在全国“去库存”总趋势下，不同城市跑出了不同速度。
若以“已批准预售的未售商品住宅面积”/“近12个月月均去化面积”计算，重点30个城市平均去化周期为23.9个月。其中：
杭州、合肥不足12个月。
长沙、宁波、成都、长春、上海、天津不足20个月。
也就是说，在没有新增供应的前提下，一年后，杭州、合肥这两个城市将面临“无新房可卖”的局面。
当然在现实中，各个城市都会有新增供应，不会真的出现无房可卖的情况，但不同城市的供求关系也会影响整体市场的变化。
从趋势来看，部分城市若以“已批准预售的未售商品住宅面积”/“近6个月月均去化面积”计算，其去化周期还将进一步缩短，这说明近半年该城市去化速度正在加快。
进一步分析不同城市各面积段去化来看，虽然不同城市主流面积段不同，但120-130平方米去化整体较好，这也与近年来刚改首改为新房主流相印证。
普睿数智数据显示，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月（以12个月月均计算）。
这里的“狭义库存”指的是“已批准预售的未售商品住宅面积”，也就是说，在没有更多新房入市的情况下，目前市场上所有还未销售的新房将在2年内卖完。
且从趋势来看，这一速度正在加快。
其中，杭州、合肥不足1年，长沙、宁波、成都、长春、上海、天津不足20个月。
且若以“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、上海、天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低。
简单来说，就是这4个城市，近半年表现得比近一年还好。
对比这4个城市2026年上半年供应及成交面积可以发现，这4个城市成交面积都大于供应面积，且供应面积都较去年同期出现明显下降。
其中杭州和天津供应面积降幅达30%，明显高于全国平均水平。
一边是控制新增供应，一边是激活市场需求，这些城市的整体库存去化速度正在加快。
进一步分析不同城市各面积段去化来看，30个重点城市整体去化周期最快的是100-100平方米及130-144平方米，都为16.5个月，120-130平方米排第三，也仅有16.9个月。
聚焦到去化周期20个月以内的杭州、合肥、长沙、宁波、成都、长春、上海、天津8个城市来看，
去化周期最快的面积段分布较为分散，其中宁波、杭州明显改善型去化较快，长沙和长春则表现出两头翘特征。
同时，我们再对比去化周期30个月以上的城市，可以发现，重点城市中有8个城市去化周期在30个月以上，但其中有5个城市120-130平方米面积段去化周期都在30个月以内，且有一个城市120-130平方米面积段去化周期仅21个月。
综合对比去化周期较好的城市和去化周期明显较差的城市可以发现，虽然从30个城市整体来看，120-130平方米的去化周期16.9个月排第三，但无论是去化较好城市还是去化较差城市120-130平方米的去化情况都相对较好。
由此可见，对不同城市来说，虽然各城市表现最好的面积段特性各不相同，但120-130平方米面积段在重点城市中为相对不容易出错的选择。
同时，针对90平方米以下的小户型，以及144平方米以上的豪宅来说，虽然在30个重点城市中都有该面积段表现较好的城市，但整体来看，各个城市之间的差距明显较大，有些城市可能确实不错，但有些城市去化周期可能达50个月以上。还需根据不同城市情况谨慎选择。
整体来看，重点30个城市2022年至今，已经连续4年供应面积小于成交面积，2026年上半年供应面积/成交面积更是只有0.69。
对于去化周期相对较低且仍有较强购买力的城市而言，未来也将率先复苏。
粤公网安备 44030402000760号
