现在的城市更新是一场与时间的赛跑，但在福田、南山、罗湖这些“原关内”核心区，这场赛跑的赛道格外复杂——地少、楼密、产权散，未来，可开发的土地大都得靠旧改“挤”出来。
今年上半年，南山的一个明显动作，就是集中攻坚那些拖了多年的“老大难”旧改——向南村确认了实施主体，北头村一期明确了开发商，恒大大新村旧改也在物色新东家……
不过，有进就有退。2026年上半年，除了福田外，南山和罗湖都有旧改公告延期，尤其是罗湖，已有9个项目公告延期，也是这三区里项目延期最多的片区。
01
南山：住宅供应也将靠旧改，多项目迎新突破
在净地廖廖无几的南山来说，未来住宅供应基本上要靠旧改，今年上半年，南山多个“老大难”项目取得实质性进展，涵盖向南村、北头村一期及原恒大大新村旧改等。
其中，向南村城市更新单元拆除用地面积53113.4㎡，分为两期实施，其中一期拆除面积40420.8㎡，建设用地面积27523.6㎡。规划容积186470㎡。
目前该项目已进行实施主体确认公示，实施主体拟确认为深圳市安和二号房地产开发有限公司（由深圳市安和城市更新投资运营有限公司全资控股，该公司为深圳市安居建业投资运营有限公司下属关联公司。）
北头村城市更新单元（又称“北头村改造地块”）今年也是动作频频 ，征收补偿方案已发布，也是南山区首个房票补偿项目。根据规划批复，该更新单元分两期实施。其中，一期拆除用地36500.2平方米，开发建设用地25352.4平方米，计容积率建筑面积151243平方米。项目的实施主体拟确认为深圳市金汇融房地产开发有限公司，该公司为大族控股集团有限公司全资子公司。
大新村四港片区城市更新单元（原恒大大新旧改）将进行“清调供”整体处置，坊间传华润置地或将成为该项目的新实施主体。若属实，将为该项目注入新的活力。
此外，今年南山还有几个项目也进行了延期。
南山街道华联A区城市更新单元在6月29日正式公告延期一年，有效期调整至2027年6月8日。该项目申报主体为上市公司华联控股，拟更新方向为居住并配套建设保障性住房。
值得玩味的是，该项目不仅计划延期，其申报主体此前已进行过计划调整。这并非孤例。在楼市去化压力犹存、保障房配建要求提高的背景下，开发主体正在反复核算经济账。延期，往往是为了等待规划指标调整或市场窗口期。
从规划层面看，南山正在编制的城市更新“十五五”规划中，强调了与产业、民生、基础设施等多部门的协同。这表明，南山未来的旧改将不再单纯追求开发增量，而是更注重与城区功能的咬合。
02
罗湖：老城区的“批量”续命与突围
作为原关内旧改任务最重、历史包袱最大的区域，罗湖在上半年迎来了旧改延期的“小高峰”。
根据公开信息，罗湖区在2026年上半年已有9个旧改延期。
其中，体量最大的当属罗芳村城市更新单元，拆除范围约12.9万平方米，拟更新为居住、商业功能，有效期延至2027年8月25日。此外，澳康达战略性新兴产业园城市更新单元拟拆除面积也超过10万平方米，规划为普通工业及居住功能。
延期的还有布心市场及周边片区城市更新单元、长安大酒店城市更新单元、中国物贸大厦城市更新单元等。更早前的2025年5月，罗湖已将《2023年第一批计划》中的项目统一延期至2026年3月，但截至目前，该批项目已过有效期。
批量延期的背后，是罗湖作为老城区城市更新的普遍性困境——产权碎片化、拆迁难度大、规划条件限制多。
但罗湖并未坐等。根据其2026年工作计划，罗湖提出了“备案一批、调整一批、立项一批、谋划一批”的梯次推进格局，并明确要推动布心花园等项目新开工，推动罗芳村等项目复工。
这表明，罗湖的策略是：主动“续命”一批推进困难的项目以维持其计划效力，同时集中火力攻坚有条件动工的项目，试图在旧改的存量博弈中打开缺口。
目前片区最大的延期项目
03
福田：在建项目提速
相比较，同是"核心区"的福田今年的旧改动作并不多。
当前，福田区旧改呈现“多点开花、重点突破”的格局，在建项目主要集中在两大方向：一是政府主导的重点民生棚改项目进入交付冲刺期，二是核心区市场化旧改项目完成主体更替后全面开工。
在建项目方面，进展最快的当属两个大体量民生项目，如华富村东、西区旧住宅区改造和南华村棚改，目前的进展基本上都到了收尾冲刺阶段。
市场化旧改方面，最受关注的是福田文创园城市更新单元，该项目已正式定名为“澐海元境府”。原为福田投控旗下项目，2025年底由中建三局旗下中建壹品以32.72亿元接盘，成为“中建系”在深圳首个旧改项目。
项目位于沙头街道，紧邻地铁7号线沙尾站，规划总建面约23万平方米，包含5栋住宅（最高46层）和1栋办公楼，配建12班幼儿园及18班小学，住宅总户数1005户（含保障房216户）。
进展方面，2026年4月桩基工程全面完工，6月初大型张弦梁支撑安装完成，目前已转入地上主体结构施工阶段，预计2028年底竣工，首开区有望今年底达到预售条件。
效果图仅供参考，以官方最终效果图为准
与此同时，香蜜湖沃尔玛片区城市更新单元于2026年5月列入福田区第一批计划草案，拟拆除3.47万平方米，由沃尔玛自主申报改造，规划为全自持商业综合体，目前店铺仍在正常营业，短期内不会动工。
华强南西片区城市更新单元（华强花园等）则处于征收推进阶段，2026年7月已发布房屋征收补偿决定书，该项目自2010年列入计划以来已历时十余年，目前部分业主已搬离，正在依法推进征收决定落地。
延期方面，香蜜湖家属楼片区城市更新单元计划有效期被延长1年至2026年8月。
该项目早在2023年便已列入首批计划，但至今仍在计划阶段徘徊，迟迟未能进入实质实施，其延期折射出核心区旧改在产权主体分散、利益博弈复杂等现实困境下的推进之难。
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娟子此前对多个片区的旧改延期现象做过系列报道。观察下来，当下延期项目各有各的难处，而即便那些暂时未延期的，也并非一路坦途——规划审批、拆迁谈判、资金回笼，哪一关都不好过。
当政策红利退潮，市场回归理性，城市更新早已从当年的“拆建竞赛”切换到“精耕细作”的频道。那些能借延期窗口把规划调得更优、算得清经济账、谈得拢产权利益的项目，熬过阵痛期，终有破茧的一天。
而那些仍在延期名单上“兜兜转转”的项目，考验的早已不只是开发商的资金实力，更是政企双方能否协同破题、化解历史遗留问题的智慧与耐心。
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