来源：丁祖昱评楼市
7月一二手房成交环比数据印证了一个事实：淡季来了。
但如果把时间线拉长，结论又完全不一样。
相较于2025年的7月，新房与二手房均实现了3%的正增长。20个重点城市中，新房成交同比上升的16个，二手房同比正增长的有13个。
更为直观的是，一二手房4月以来的月度成交中枢均值较一季度中枢分别抬升35%和21%。二手房中枢更创下近三年新高。
我们把普睿城市机构来自市场一线的判断汇总后有一个新的判断：8月的房地产市场大概率“淡季不淡”。
从全年来看，7月和8月环比会回落，但会比前2月缓很多，金九银十会有所回升，11月和12月保持稳定。
一句话总结：今年下半年市场不会太差。
7月回落的性质是高位回落而非趋势破位。
支撑这一判断主要有两组数据：
其一，以中枢为参照重新审视7月：新房成交中枢均值为1223万平方米、二手房成交中枢均值是1419万平方米，分别低于4-7月中枢15%，回落幅度高度一致，符合传统淡季特征；但仍分别高出一季度中枢14%和3%。1-7月重点50城新房累计成交8993万平方米、累计同比降9%，20城二手房累计成交10794万平方米、累计同比增12%，二者约21个百分点的剪刀差仍在延续。
其二，城市层面的同比表现是另一直接佐证：20个重点城市7月的新房成交中，仅重庆、西安、成都和杭州4城同比下降，其余16城同比均未再走低（其中15城正增长、武汉持平）。二手房同比正增长的城市有13个，累计同比正增长的多达16城，仅杭州、青岛、广州、南京4城累计同比为负。
在同时具备新房与二手房数据的12个城市中，7月二手房成交合计1171万平方米，是新房494万平方米的2.4倍：北京3.9倍、上海3.8倍、成都与苏州均为3.2倍、合肥2.9倍，相对均衡的广州与西安为1.2倍。
与新房相比，二手房修复的广度与持续性都更强，二手规模替代效应同样清晰。
13个重点城市对8月的市场一线的判断出现了积极的信号。
首先供应端淡季中偏积极，供应回升的城市多于收缩的城市，供应端积极信号直接支撑8月楼市“淡季不淡”。
具体城市来看：
深圳：预计新增供应触底回升、10个项目近3000套入市
广州：供应约32万平方米、环比增45%
西安：预计13盘1682套入市，刚需占69%、改善20%、高端10%
成都：房企适度加推、供给小幅回暖
长沙：预计供应21.5万平方米
杭州：多个纯新盘蓄势待发
需求端的核心矛盾，不在于需求消失，而是在于购房者观望情绪固化、决策节奏明显放缓。13个城市一线调研反馈高度一致。
具体城市来看：
长沙：客户观望情绪难消
南京：仅高性价比或极致产品力项目能带动局部热度
上海：多数普通项目客户蓄水难度加大
这一特征在7月项目去化中已得到印证。具备精准定位与核心优势的优质楼盘依旧可以实现热销，杭州滨江兴耀・沐青云依托刚需刚改定位精准走量、首开即罄；武汉绿城云墅深度绑定地缘改善客群、实现开盘日光。与之形成鲜明对比的是，大量无差异化、无价格优势的普通项目去化疲软，整体去化率仅维持在10%-30%低位。
基于此，13城对8月新房成交的预判高度一致：低位维稳。预期波动基本落在正负10%以内。波动收窄本身也是“淡季不淡”的一种表现。
具体到各城市来看：
广州：预计环比增3%
武汉：持平或小幅下滑5%
杭州：去化率稳定在40%
济南：预计环比降10%
合肥、深圳指向“小幅缩量”
西安、天津、南京、郑州、成都均为“低位维稳”“弱势维持”一类表述
13个城市对于二手房市场的判断多为“持稳”“维持”“小幅回落”。
上海：1.8万-2万套且“底部支撑牢固”
广州：8500-9000套“持稳”
杭州：约6000套
南京、合肥：约5000套
深圳：4500-4700套
二手房成交价格方向几乎一致向下，7月二手房同比增3%是建立在价格让步基础上的，二手市场“以价换量”在8月份仍将延续。
成都：价格延续下调通道、议价空间持续扩大
南京：部分急于出货的业主可能继续降价抛售
长沙：挂牌量高位运行、价格延续承压
济南：价格保持低位
按照8月预期的强弱，13城可归为三个梯队。第一梯队为上海、深圳、广州，供应与成交均现积极信号，一线底部支撑突出；第二梯队为杭州、武汉、天津、西安，成交规模基本维稳、供应端有修复的短期均衡；第三梯队为南京、郑州、合肥、济南、长沙、成都，呈供应萎缩、成交承压、二手房下行的“三弱”格局。
最后，8 月楼市“淡季不淡”的判断，可通过三大核心维度进行验证。
第一是总量底线。8月50城新房成交能否守住1300万平方米、20城二手房能否站稳1500万平方米。这是市场不会出现趋势性走弱的底线标准。
第二是结构修复。同比正增的城市数量能否维持在半数以上，相较于成交总量，这个数据更能反映市场修复的覆盖面与均衡度。
第三是先行指标。8月项目来访能否止跌回升，这也将影响“金九银十”成色。
二季度以来成交中枢稳步抬升、二手房持续走强，已经印证了当前市场的核心逻辑：购房需求并未消失，而是在价格调整、产品迭代、流动性分化的三重筛选下重新配置。8月的“淡季不淡”，本质是这一轮市场修复在季节性低点的压力测试。
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