南山百旺信工业园四区更新规划调整！建面超10万平，无住宅

百旺信工业园四区城市更新项目的法定图则调整，走完了最后一道规划程序。10月27日，深圳市规划和自然资源局南山管理局正式公布了这一调整，意味着地块的规划条件已经锁定，项目进入实施轨道。

这块地的占地面积为32673平方米，规划容积约10.5万平方米，其中厂房占10.44万平方米，商业服务设施只有区区1000平方米，住宅为零。

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在2025年7月南山区城市更新单元计划中，百旺信四区被明确标注为“拟更新方向为普通工业功能”。“普通工业”在规划分类中是一个中性表述，但它所指向的实际空间，并不普通。

多方信息显示，该项目的厂房依据大疆的需求做定制化建设，规划了屋顶试飞场、检验测试层、危化品仓库等针对性设施。大疆百旺、大疆如影本身就是百旺信工业园现状入驻企业中的核心成员。换言之，这10万余平方米的产业空间，在图纸阶段就已经锚定了使用者的工艺参数，而不是先盖好标准厂房再去找租户。

这正是深圳“工业上楼”从1.0向2.0跃迁的关键分界线。1.0的逻辑是“先盖房、后招商”，用通用参数去匹配尽可能多的企业；2.0的逻辑则是“招商前置、按需定建”，先摸清企业的设备规格、产线布局和物流动线，再反推建筑参数。百旺信四区是这一转向在南山落地的一个具体样本：它的“普通工业”属性没有改变土地的产业用途，但空间本身已经被定制逻辑重新定义。

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项目的申报主体是深圳市大沙河建设投资有限公司，南山区政府区属国企，主营业务就是产业园区和人才安居用房的建设和运营。这一定位值得细看。

在传统的城市更新中，实施主体的核心激励来自开发价值最大化。当一个项目的规划容积几乎全部锁定为厂房、商业配套被压缩到最低限度时，市场化主体的参与意愿天然受限。

大沙河建投的介入，本质上是用区属国企的公共属性去填补市场逻辑在这个环节的“失灵”。它扮演的角色更接近产业空间的产品经理：对接龙头企业的真实需求，把工艺语言翻译成建筑语言，再以国企信用去承载长周期的产业运营，而非短期的销售或租金回报。

这一点与南山近年来在产业空间供给上的整体思路一脉相承。此前南山创新联合大厦的“总部联建+国企代建”、南山智谷的“区属国企+城市更新”等实践，都在反复验证同一个命题：当土地和空间成为高端制造最稀缺的变量时，供给方需要具备比“卖楼”或“收租”更长线的能力。

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把四区放回百旺信连片改造的全局中看，它的体量并不算大。

整个百旺信及周边园区连片改造统筹范围67.3公顷，分南、中、北三区推进，远期整体计容规模约110万平方米，总投资约190亿元，目标是年总产值超千亿元、亩均产值2亿元。

四区的10.5万平方米，是这场长周期改造中率先落子的那一步。

它的意义不在于面积，而在于验证了一套流程的可行性：法定图则调整 → 更新单元计划 → 规划草案公示 → 实施主体以定制逻辑完成空间产品定义。这套流程跑通之后，中区、北区以及更大范围内的“工业上楼”项目，就有了一个可以参照的操作模板。

在南山产业用地持续稀缺、制造业外溢压力始终存在的背景下，能否把高端制造环节稳定地留在本地，取决于这类空间供给的精度，而不是单纯的数量。