深圳城市更新《暂行措施》已内部审议到第30稿,虽尚未发布,但从媒体大肆曝光的18稿起,就创新提出了政府主导的“自上而下”的重点更新单元这一操作模式。十三五期间,全市试点开展10个左右重点更新单元。在制度设计上,《暂行措施》从重点更新单元的选取、实施路径、扶持政策等几个方面进行了明确。
一、重点城市更新单元的要求
针对区位重要、对城市发展带动作用强但基础设施严重缺乏、市场动力不足或达不到现有政策要求的片区。
二、重点城市更新单元的目标
完善城市功能结构、优先落实城市基础设施和公共服务设施,加快城市各级中心和重点区域发展,促进特区一体化。
三、重点更新单元选取条件
一是坚持规划先行,发挥规划的统筹作用。
将在《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区作为重点更新单元选取的基础。
二是为保障公共利益落实,重点更新单元拆除用地面积应达到一定规模。
建议拆除用地面积原特区内原则上不小于15 万平方米,原特区外原则上不小于 30 万平方米。按城市更新单元评价土地移交率 30%计算,15 万平方米的城市更新单元将提供约 4.5 万平方米的土地用于公共服务设施和公共基础设施建设, 30 万平方米的城市更新单元将提供约 9 万平方米的用地,基本可以满足规划目标实现。
三是拆除重建范围内合法用地的权属比例要求降低为 30%。
四、重点更新单元实施路径:
一是计划申报方面,由区政府开展现状调研等前期工作, 初步划定范围, 经我委统筹后上报市政府审批。
二是规划编制方面,由区政府组织编制重点更新单元规划,报市政府批准。
为保障公共利益落实,原则上重点更新单元整体实施,确需分期实施的,在首期落实独立占地的城市基础设施和公共服务设施、政策性用房以及用于安置回迁业主的物业。
三是实施主体选择方面,考虑到重点更新单元以保障重点产业发展、重大公共利益和公共基础设施的落实为目标,相对于一般城市更新单元,改造难度大,建议由区府组织公开选择有实力、有经验、有社会责任的实施主体。数量方面,建议只选取一家,不建议选择多家实施主体,以免因各方利益平衡问题影响项目推进。
五、重点更新单元范围内未完善征(转)地手续的建成区用地提出了按照合法用地比例的分档处置方案
六、扶持政策
依据重点更新单元项目的规模要求,对重点更新单元项目的扶持政策进行研判,或将扶持安居工程、增加公益的项目、片区(整村)统筹的项目、符合新型产业的项目等。
七、简化操作程序
重点城市更新单元操作流程立足在强区放权简化流程的基础上,或将结合重大项目的申报流程,制定专门针对重点单元更新的操作规程!
【点评】:
深圳城市更新发展几年,虽然取得了不错的成绩,但总体实施率还不够,碰到的问题也比较多。政府也一直在总结中寻找合适的模式路径,同时权衡发展、供需和人才的平衡关系。从原来只制定游戏规则,到现在加大参与力度同时当运动员又当裁判员。