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坪山14号线开辟地下空间:涉8大旧改,规模达196万平

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2019.01.14 18:06:29
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近日,为推进坪山中心区地下空间利用,深圳市规土委编制了《轨道14号线坪山围站-坪山广场站-朱洋坑站地下空间利用专项规划》,并予以公示。

 

根据专规显示,坪山区拟开辟三个重点轨道站点及区间段地下空间,规划范围约24.1公顷,预计近期地下空间开发总规模将达到196万㎡,规划功能以地下停车和地下商业为主,地铁站点周边地块进行地下综合开发。

 

通过地下与地上相关联、地下空间与周边相关空间相连通、地下空间与轨道交通及市政管廊相协调的原则,从而提高城市地下空间开发利用的整体性和系统性。

 

 

 

目前,伴随着轨道14号线、16号线的建设及沿线城市更新项目的实施,坪山中心区将成为轨道重点覆盖区域,对外联动沟通增强、商业商务功能集聚、开发强度日益增加、人口流量剧增、土地诉求强烈,为大规模开发地下空间提供了前所未有的机遇和条件。

 

此外,,轨道 14 号线 3 个重点站点(坪山围站-坪山广场站-朱洋坑站)及区间段,位于坪山大道地下,是坪山中心区的重要发展轴,更是地下空间利用的重点地区和主要节点。

 

然而,目前坪山中心区地下空间存在开发主体多样、缺乏统一协调、布局分散、功能单一、利用效率低等问题,不利于城市功能、形象的提升和土地的高效利用。

 

因此,坪山区政府通过轨道14号线建设为契机,进行沿线及周边地块地下空间开发,为坪山区提供宝贵的空间资源,对交通疏散、市政配套、产业发展均有着巨大的促进作用,具有十分重要的现实意义和深远的历史意义。



地下空间开发利用,分两期实施

 

地下空间开发建设受轨道 14 号线、市政管廊、坪山大道改造、周边城市更新等建设情况影响,由于轨道 14号线工期紧迫、周边城市更新项目已陆续动工,为提高地下空间开发利用实施的可操作性,综合考虑地铁工期、各更新项目实施时序、资金平衡等因素,提出地下空间利用规划分两期实施。

 

近期实施:

 

(1)与轨道 14 号线同步建设,主要实施:坪山围站、坪山广场站二个站点及周边扩站工程,朱洋坑站工程,开发面积 131123 ㎡,较地铁原方案增加 59620 ㎡。其中,坪山围站开发面积 64488 ㎡,较地铁原方案增加25783 ㎡;坪山广场站开发面积 44955 ㎡,较地铁原方案增加 33837 ㎡;朱洋坑站开发面积 21680 ㎡,均为地铁 14 号线原方案

 

(2)中心公园地下停车场面积 15803 ㎡,区委区政府地下停车场面积 7171 ㎡。

 

远期实施:

 

(1)朱洋坑站 19 号线部分及扩站部分与轨道 19 号线同步实施,开发面积14665 ㎡。其中,朱洋坑站 19号线原方案面积 7883 ㎡,朱洋坑站扩站部分面积 6782 ㎡。

 

(2)考虑征地拆迁、地下空间需求、地铁建设工期、资金等因素,建议两个区间段远期开发。开发面积72111 ㎡。其中,坪山围站-坪山广场站区间段开发面积 49044 ㎡,坪山广场站-朱洋坑站区间段开发面积 23067㎡。

 

 

 

3个重点轨道站,地下空间范围超24公顷

 

此次地下空间研究范围位于坪山区中部,坪山大道西侧,面积246.4公顷。南至东纵路,西至飞跃路与文化综合体,北至丹梓大道,东至高芯路与金牛西路。包含轨道14号线坪山中心区3个重点轨道站点500米辐射半径核心圈层,及沿线城市更新项目所涵盖有地下空间开发价值的地块。

 

其中,地下空间规划范围共24.1公顷。包含坪山围站-坪山广场站-朱洋坑站等三个轨道站点,及三个站点之间线路所经的、具备地下空间开发条件的坪山大道(东纵路至丹梓大道段)两侧各 100 米范围。

 

由于轨道14号线建设时间紧迫,为确保轨道沿线地下空间开发与地铁建设同步实施,优先申报范围为3个重点轨道站点及两个区间段的地下空间开发范围。

 


现状建设情况,总建面141万㎡

 

研究范围内现状建设大致沿坪山大道、坪慧路、龙坪路分割为三块。西北部是规划后的建设用地,包括体育中心、区政府、坪山中心公园等项目,城市建设品质相对较好;东北部为深圳市大工业区范围,以传统工业园区为主;南部现状多为村镇建设用地,以村民自建房为主,配套设施不足,空间品质差总建筑面积 141.7 万㎡ ;


其中,居住建筑 61.1 万㎡ 、工业建筑 40.0 万㎡ 、商业服务设施 24.2 万㎡ ,其他建筑 16.4 万㎡。

 

 

 

涉及8个城市更新项目

 

研究范围内涵盖众多城市更新项目和重要产业、公共配套项目。

 

除已建成的区委区政府办公大楼、体育中心,范围内包含 8 个城市更新项目,其中在建项目 1 个(正奇未来城),规划已批项目 2 个(正山甲更新单元,其中一期、二期已建;飞东更新单元,其中一期在建),已列入计划项目 3 个(马西盐盘更新单元、坪山围更新单元、城投广场更新单元),潜在更新项目 2 个(飞东北更新单元、坪山展览馆)。

 


3条轨道交通交汇,重点考虑14号线

 

轨道 14、16、19 号线穿越研究片区,设有三个轨道站点,提供了便利、快捷的交通条件,并为地下空间开发带来契机,对坪山大道两侧商业商务、居住、行政文化板块辐射力增强。结合地下空间需求,在规划中重点考虑地铁 14 号线轨道站点与周边地块地下空间的联系。

 

 

3个站点地下空间开发总规模,最高达196万㎡


根据【坪山中心区】法定图则对地下空间规划提出的指引:结合轨道站点和“半月环”绿廊等的建设,对地下空间进行综合利用,提升土地价值。借鉴较为成功的城市中心区地下空间建设经验发现,地上地下开发量比率控制在 20%左右较为合理。

 

因此,坪山中心区的地下空间开发量取 150 万㎡较为合理,地下开发强度为3227 ㎡/公顷。坪山中心区地下空间的开发应结合轨道站点和公共绿地进行开发,功能以地下停车和地下商业为主。地铁站点周边地块适宜进行地下综合开发。

 

另外,此次规划综合运用两种规模预测方法:经验值测算法、分项预测法 ,通过两种方法的综合评估预测,最终确定规划范围内地下空间的开发总规模为 165-196 万㎡。



地上地下功能串联,分区规划

 

此次规划区位于城市设计功能分区中的核心商业区和行政科创区两个分区范围内。将地下功能与地上功能定位相结合,通过三个站点的地下空间连通,更加有效的江区域商业中心、文化活动中心、行政中心紧密联系,凸显坪山大道城市发展轴线的作用。

 

 

值得注意的是,坪山广场-朱洋坑区间是坪山大道“半边山水半边城”的典型区段。

 

根据规划,坪山大道西侧规划为坪山的文化休闲中心,东侧为规划的坪山中心区科技创新核。朱洋站坑及坪山广场站两站净距离 550 米,街区设计建议将坪山广场站与朱洋坑站站厅层以地下步行街的形式连通,以更好的融合坪山大道东侧的高密度商业办公及西侧的中心公园。

 

地下连通的主要目的有如下两点:

 

①增强坪山大道两侧的慢行连通性,为周边工作的人群提供配套商业服务与休闲空间,有利于办公人群更便捷的享受中央公园的自然环境与坪山文化综合体,激发经济活力与创新效率;

 

②增强轨道站点与周边地块的直接联系,使地铁通勤客流更便捷的进入商务楼宇,提升轨道站点的吸引力及周边物业开发价值。

 

 

 

3个重点轨道站点地下空间规划方案

 

坪山围-坪山广场-朱洋坑三站地下空间范围主要包括 14、 16 号线换乘站坪山围站、14 号线坪山广场站、14、19 号线换乘站朱洋坑站三个地铁站点范围以及三站之间的区间段地下开发范围。地下空间开发范围位于坪山大道(东纵路-丹梓大道段),南北长约 2749 米,地下空间开发范围约 240873 ㎡。

 

 

 

坪山围站

 

范围面积调整:坪山围站原地铁集团设计范围约 38705 ㎡,地下空间调整后设计范围增加至 64488 ㎡。增加公共服务空间面积 25783 ㎡,其中地下商业面积 8460 ㎡,地下文化展览 4845 ㎡,人行空间 8251 ㎡,地下广场 1724 ㎡,下沉广场面积 2503 ㎡

 

开敞空间调整:增加两个下沉广场。(另本设计还建议在飞东地块南侧再增加一处下沉广场,由开发主体实施)

 

地下出入口调整: 原来 10 个地下出入口,包含 3 个地铁出入口和 7 个下沉广场出入口。现增加至 16个地下出入口,增加了 6 个出入口,包含 2 个下沉广场出入口和 4 个消防出入口。

 

建筑对接口调整:原有 4 个地下建筑对接口,现调整后增加至 11 个地下建筑连通

 

 

 

坪山广场站

 

范围面积调整:坪山广场站原地铁集团设计范围约 11118 ㎡,地下空间调整后设计范围增加至 44955㎡。增加公共服务空间面积 33837 ㎡,其中地下商业面积 7138 ㎡,地下文化展览 2084 ㎡,人行空间 14818㎡,地下广场 3733 ㎡,下沉广场面积 6064 ㎡。

 

开敞空间调整:增加 6 个下沉广场。

 

地下出入口调整:原设计有 7 个地下出入口,均为地铁出入口。现增加至 13 个,规划增加出入口 6个,均为下沉广场出入口。

 

建筑对接口调整:增加 11 个地下建筑连通

 

 

朱洋坑站

 

朱洋坑站位于坪山大道与兰竹西路交叉口处,是 14 号线、19 号线(远期)、云轨换乘站,周边有坪山区委区政府、中心公园、文化综合体、体育中心、出口加工区(远期高密度开发的创新产业园)等。

 

地铁原方案(14 号线)地下一层建筑面积 21680 ㎡,长 678m,宽 25m,出入口 6 个(其中地铁出入口 4个、地下消防出入口 1 个、地铁预留出入口 1 个),配套 2 个风亭组。

 

规划方案新增 6782 ㎡公共服务面积,包括 2 处下沉广场、地下商业、以及人行通道,使朱洋坑站与西侧区政府、档案馆、云轨站、体育中心等连通;结合远期 19 号线站点与相邻地块的开发一体化施工建设。

 

 



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