宝安中心区一共有30来个二手房楼盘，由于片区目前最大的短板，就是缺乏学区学区的支撑，现在唯一能归纳到“学区”二字的，就只有宝安实验，作为全市八大排名能排在前三十的学校，在宝安区的地位基本能企稳前三。
因此，该校的学区，能受到大部分对学区有要求的改善型家庭关注，不过该校的学区较小，处在宝安中心区范围内的楼盘只有三个，分别是凯旋城、西岸观邸、熙龙湾二期（一期不是宝安实验学区）。
这三个楼盘的定位也比较精准，熙龙湾作为豪宅类产品，最小面积都是115平以上的户型，上车的总价门槛太高,1500万起；
西岸观邸鸿荣源打造定位是精品花园小区，花园虽然较小，但是配套全齐，地铁口，幼儿园，游泳池，2层绿化，户型赠送比较多，折算起来单价也不便宜，但总价比凯旋城低，N+1户型设计，西岸观邸50平2房（使用率70平米）总价550万左右， 78平的赠送面积多（实用面积108平米）3房2厅总价760万---850万左右，94平米4房总价920万左右，101----115平米大4房最多赠送60平米价格1100万到1300万左右，141平复式为主，鸿荣源品牌开发自己管理。
而凯旋城的价格、定位、体量，却是最能迎合大众需求的楼盘，虽然最小面积都是83平起的两房，但是也有不少百平出头带两卫的户型可选，毕竟对于自住家庭而言，一个卫生间还是不太够用的。大户型的总价不至于比肩熙龙湾二期，对比西岸观邸同价位的户型，在小区配建的功能型设施上，也会更迎合购房者的需求。
这也是为什么凯旋城的成交量，能够比其他两个楼盘都要的高主要因素。
（凯旋城正大门）
金泓凯旋城与南山前海自贸区交汇，作为宝中第二大社区，一期跟二期双重绿化，既享受了地段之利，同时片区内的配套设施也十分齐全。
目前已有宝安实验学校公立九年制，在宝安排名靠前，小学和初中都很好，学校就在小区门口，上学非常便利，不用接送，小区自带幼儿园，公立，就在小区里，买此小区小孩上学非常便利。
（5栋幼儿园出入口对接学校入口）
因为宝安是个新区，之前的富豪全在福田罗湖南山，如果在市区有房，在宝安购房肯定要考虑路程的问题，从南山过来一个红绿灯就到此楼盘，科家园开车仅20分钟，门口宝安大道连接月亮湾大道和深南大道，楼下就是地铁一号线新安站，新湖路连接孟海大道零距离，交通地段都非常好。
西门出口和8栋地库出口就是新湖路直接梦海大道到前海自贸区。
4栋东门出口，到新城检查站直通深南大道。
12栋西门出口，到新安地铁A出口，地铁就在家楼下。
三家医院就在路对面，熙龙湾一期再建欢乐海岸走路10分钟，门口还有个规划的学校，一方中心走路15分钟，图书馆，博物馆，演艺中心，区政府，人民广场等配套齐全。
凯旋城西门摄：南方医科大学（三甲医院）
新安站地铁口摄：熙龙湾前面正在建设中的升级版欢乐海岸。
新安站地铁口摄：壹方城综合体，走路过去8分钟。
2006年一期入伙，开盘价格6000-8000左右，2009年二期开卖，价格9000-15000，当时价格处于低谷受深圳河的影响，经过慢慢处理，价格一路飙升，现在河已经不是任何问题啦，连接欢乐海岸，水已经清澈啦，与污水也隔绝，之前水抽干，处理污泥，所以不用再担心这个问题。
跟随周边配套和学校的提升，这个楼盘满足购房者居住环境，教育问题，投资升值，所以就成了宝中热盘，月月成交数几十套。
（凯旋城小区外大门口园林）
（小区大门对面的市政公园）
（凯旋城篮球场）
（凯旋城网球场）
（凯旋城的社康中心）
（小区平面图）
大家可以看到的是，光是凯旋城自身配建的设施，基本就能满足到自住家庭日常所需，不过目前商业配套还是有一点点硬伤，不过只是买菜做饭的话，人人乐也足够用了，毕竟不远就是壹方中心综合的，想要进行高端消费的话，只有一个地铁站的距离，可以说是繁华闹市就在旁边，自住的地方却远离了喧嚣，做到了商住分离，闹中取静。
相信大家看到上面的介绍，对凯旋城会有一个大概的了解，下面我们来关注一下凯旋城今年上半年的成交数据，看看到底是那些户型被成交了，而且针对户型做个简单点评，还有这些成交价放在当时市场行情，是否具有较高的性价比。
1月（共6套）：
14楼156平米1130万，1楼84平米588万， 8楼102平米770万，
10楼106平米830万，15楼140平米1020万，3楼175平米1250万
【行情分析】
1月成交的户型，分布的楼栋位置比较好，而且总价还较低，1月是检笋盘最佳时机，那个时间段里有不少业主急需资金周转，为了能快速回笼资金，在价格上会进行让步，而买家这一块的话，有不少人都开始计划回家，不太愿意出来看房，等于20%的客户挑选80%的房源，处于这样的一个市场氛围下，这批数量有限的买家，可以说是在捡漏。
【成交户型点评】
84平米：朝南，客厅正出阳台，花园中间安静，因为是一楼，总价特别低，同时期同户型价格680万 以上，所以为学区为3房还是值得入手的价格
户型分布：3A.B座8A.B座C.D户型错层设计，客厅正出阳台和卧室出阳台，2+1房和2+3房设计，小区最小面积3房户型，也是小区成交均价最高的户型
102平米：二期大堂非常阔气，户型非常稀缺，正规3房首选户型，这个户型比较受欢迎，在卖单价一直偏高，所以成交770万也是非常优惠的
户型分布：座A.B户型，分东南和西南朝向，户型结构一样
106平米：正规3房，因为客厅没有阳台，所以相对单价会低于102户型，这户型有朝南朝北，客户830万买这套原因是安静，正规大3房2厅2卫，楼层10楼，装修保养好，总价属于市场价格
户型分布：栋AB户型，格局一样，朝向有区别
156平米：楼王栋，正对大门口，看花园泳池，南北通透户型，成家此房是看中户型，进门送入户花园，客厅正出阳台，前看南山，后看泳池，4+1房，这户型一直很好成交，只要价格合适，消化周期不会长。
户型分布：座AB户型，错层设计，客厅正出阳台和侧出阳台
140平米：热销户型，9栋花园中间，此户型成交优势安静，4+1房，花园正中间看花园看泳池，最佳楼层，装修好，1020万成交当时价格非常划算
户型分布：栋都有，户型分错层，非常安静
175平米：大平层，大4房，10栋非常稀缺，1250万买这套也是性价比非常高，朝南，前后看园林，正规4房2厅2卫3阳台，这个价格再当时非常优惠
户型分布：10.11BC座.AB户型，单层卧室多个阳台，看花园和看海景
2月（共6套）:
4楼140平米1130万， 11楼102平米830万，22楼145平米1120万，23楼102平米850万，4楼175平米1320万，20楼102平米838万
【行情分析】
2月份，处于春节假期期间，整体行情变化不大，成交量和带客量都少，但是成交价格却已有所上涨，而且2月成交的户型，跟1月基本差不多，这些凯旋城的经典户型，在带客量不高的情况下，也还是比较受欢迎的。
【成交户型点评】
140平米这种户型双龙抱珠户型，二期座C户型，座D户型，非常漂亮，没有浪费面积，这套可以看海景，通风采光非常好，因为好所以被选择。
102平米：经典3房，稀缺户型，成交3套，2套朝东南，一套朝北，3个阳台，这个户型什么时候都好卖，放盘比较少，户型分析看1月有，这里就不重复介绍，175的户型1月也有分析，户型一样。
【学区，报名期，小阳春，行情好】
3月（共14套）：
19楼115平米880万，7楼147平米1050万，22楼133平米1060万，
22楼102平米850万，15楼145平米1100万，5楼127平米920万，
19楼145平米1050万，8楼134平米1000万，7楼163平米1160万，
28楼128平米1000万，10楼80平米608万，4楼138平米1050万，
30楼133平米870万，10楼140平米1150万
【行情分析】
凯旋城属于宝安实验的学区，在今年小一、初一报名之前，还是有很多没有提前准备学区的家长，因为小孩学区的事而不得不临时抱佛脚，可能他们没有把积分问题考虑入内，但最起码得先把申请学区的资格给办成，3月份凯旋城的成交明显上升，并且价格还算平稳，这个月成家户型4房居多，刚需换房较多，多半都是为学校来。
【成交户型点评】
80平米：4.CDE座A.B户型，花园中最小的户型，正规2房，户型结构方正,客厅正出阳台，东北向视野无遮挡，功能间明亮，送飘窗
成交理由：所在学区学区在，楼层佳，钥匙在手，看房方便，满2年
128平米：户型特点，错层设计，双层主卧送弧形书房很大可以做卧室，单层主卧送方正露台，也可以做房间，其它格局一样，送入户花园，工人房，东南朝向，可以做正规4+1房2厅2卫，
成交理由：高赠送，楼层高，视野好看前海
127平米：位置在座CD户型，全部都在花园中间，朝东南和正南和西南，所有功能间都看园林，安静3+1房，主卧送飘窗，格局好用
成交理由：虽楼层低，但户型位置好
133平米：分布在4C的E户型和4E的D户型，正规4房，客厅侧出阳台，南北通透，使用率高
成交理由：2套都是高层，总价低4房
4月（共26套）：
16楼157平米1180万，11楼106平米770万，7楼115平米920万，
22楼173平米1450万， 4楼127平米980万， 6楼127平米950万，
14楼106平米800万，1楼133平米880万，11楼146平米1120万，
13楼84平米720万，15楼185平米1480万，21楼106平米800万，
10楼102平米820万，24楼106平米780万，5楼106平米850万，
16楼80平米648万，18楼106平米750万，10楼145平米1100万，
2楼118平米925万，28楼80平米595万，15楼107平米780万，
25楼158平米1000万，13楼128平米955万，15楼80平米610万，
18楼164平米1206万，10楼140平米1150万
【行情分析】
4月成交户型，基本上面都有解析，在此不再提及，但是4月成交大热的因素有两个：
一、还是学区
二、谣传新版征信“不久”要出台，买卖双方都担心新版征信会影响自己的购房计划，此时也有不少业主调低价格出售，毕竟卖房换房的业主，同时也是别人的买家啊，成交的房源普遍具有不错的性价比。
5月份（共19套）：
6楼145平米1060万，1楼158平米980万，29楼115平米950万，
5楼125平米950万，6楼173平米1500万，6楼80平米592万，
4楼145平米1065万，23楼128平米920万，10楼80平米590万，
25楼125平米1125万，3楼133平米960万，6楼140平米1100万，
13楼143平米1150万，25楼80平米620万，12楼173平米1500万，
21楼130平米1100万，31楼80平米600万，6楼175平米1480万，
13楼158平米1300万
【行情分析】
说好的“新版征信”并没有来，但是5月的客户多半都是2月-3月卖房，已收到房款的“前业主”，这类客户属于刚改，以自住为主，并且清楚知道自己的需求是什么。
或许5月凯旋城成交的房源没有4月多，但是与业主摆台时，发现价格已经没有之前那么好谈了，所幸这批刚卖掉房产拿到钱的买家，对房价的接受度倒是较高，买卖双方各让一点就签合同了。
可能这些买家也是担心后续市场出现变动，价格上变化，会导致自己的购房成本变高。
6月（共6套）：
14楼157平米1250万，22楼127平米990万，19楼133平米1000万，
19楼160平米1330万，19楼80平米680万，11楼84平米730万
【行情分析】
6月的成交量直线下降，看房量还是不少，但是出手的人少了很多，或许该买的已经买了，剩下的大多处于观望吧，不过成交价格对比之前几个月的价格，是明显的“涨”了。
比较值得关注的户型是14楼的楼王单位，户型好，装修也很不错，还有22楼的楼层好，而19楼则是朝向好，户型使用率也高，这些户型的分析，上面都有提及，在此不再多说。
【涨幅分析】
我们来回顾一下，看看凯旋城今年1月份到6月份的涨幅水平如何。
2房80平米：朝东北今年最低成交595万最高610万，朝南2房最低648.8万到最高成交到680万，价格相差30万左右，正常涨幅，这类客户基本是纯刚需买来过渡婚房加投资，3.5年卖掉再买3房，基本满足首次买房的需求，地铁，购物，地段，升值
小3房：84平米成交595万到730万，涨幅135万，现在业主报价780万，这类户型安静，对3口之家有要求的客户来说，首选，安静，又是3房，总价低，升值来说，学校对2房换3房的这类家庭来说非常适合
大3房：102平米3房从770万到850万成交，涨幅80万，到现在业主报价直接900万，这种户型相对比84的的三口之家来说会舒适很多，正规3房2厅2卫，选择这个户型的客户还可以选择106平米，115平米，125平米3+1房，这些都是正规3房2个洗手间，价格相差100万左右，都值得推荐
大4房：140平米1020万到1150万，涨幅130万，158平米1130万到1330万，涨幅很可观200万，175平米1250万到1480万，涨幅230万，目前来看是涨幅最多的，看来4房实打实的涨幅最高，二胎放开需求最多的还是4房，
温馨提示：以上统计均为我自己知道的，还有没有统计到，仅供参考，希望能帮到正需要或者正要需要的您！！！
宝安实验学区翻身片区：新锦安雅园三期，新锦安雅园二期，新锦安雅园一期，中南花园，中商花园，中怡名苑，德邻雅筑，泰华苑，石鸿花园，富铭花园，中怡名苑，宝海花园，，庆宜华苑，新乐花园，石鸿小洋房，晶美花园，这边总价和单价会低于宝中，如有需要可以直接联系本人
其它户型详情可以来电咨询，这里就不一一介绍，10年精耕实验学区能给到你一些建议，让我们在买房的路上买的安心，住的舒心，升值的开心。
（本文作者：淘房会会员金德霞13684915169）
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