有这样一类改善客户明显增多：多为在深圳扎根多年、35-45岁的中产，收入稳定，预算充足，大概在800-1000万间。因为大多已经历过2-3次买房，此次换房目标明确，不仅希望能给家人更好的生活环境，地段、学区以及升值潜力都是重中之重。
我们可以分为片区改善、学区改善、居住改善等三个方面来进行分析。
片区改善
2018年南山区GPD突破5000亿元排名深圳第一，经济发达的背后是政策导向以及高端产业的聚集。显而易见，南山区俨然成为深圳继罗湖、福田后的第三个经济中心。因此越来越多龙华、罗湖、福田等片区的改善换房客户也将目光投向南山。
学区改善
经济的高速发展推动了片区内的教育、市政、医疗等各项社会基础设施的发展和完善，在政府的高度关注和支持下，南山教育集团化的推进成绩显著，整体教学质量不断提升。另一方面，产业聚集吸引了大量高端人才，南山区的生源质量也随之提高。师资雄厚、生源优质，优质教育资源集中的南山当然备受关注。
居住改善
居住环境由户型朝向、小区品质及周边商业、交通、市政配套组成。改善换房的客户大多家里有两个小孩或将老人接来颐养天年，因此需要3-4房的大户型，花园社区环境安逸，周边交通购物便利。如果邻近公园，一家人能在饭后手挽手散步聊天尽享天伦之乐就更好了。
那么在南山区，预算1000万置业该如何选择片区呢？
因自贸区规划频频“上热搜”的前海，市政、商业及交通配套完善的后海，产业集聚人才集中的科技园，都是南山区改善换房的热门片区选择。并且从目前链家的挂盘情况来看，南山区800-1000万价位段的房源也主要分布在这三个片区。主要户型是90-120平的三房及四房。下面挑选了这三个片区内的成交热门小区。
首先是风头正劲的前海片区。为了兼顾学区和居住改善，带南山实验集团南海中学学区的城市山林、中熙君南山、诺德国际和鼎太风华四个大社区均为该片区内的改善首选。
❖城市山林
城市山林坐落在南山脚下，享受一线大南山景观。城市山林的容积率仅有2.6，绿化率接近50%，非常适合有老人小孩的家庭。出门便是荔林公园，可直通南山登山口，环境舒适。主打户型为94-105平三房。
因为夹在东滨路与南山大道岔路口，出行是一个瓶颈。但随着今年底九号线西沿线的开通，交通情况应该可以得到改善。
▲城市山林94平户型
❖ 中熙君南山
中熙君南山是城市山林旁边一个相当低调的楼盘，17年建成交楼。主打户型为84平的三房一卫以及89平的三房两卫。而作为新小区，车位充足这个优势也是很明显的。楼盘旁边规划的是深大附属集团的南山二小，最近的幼儿园可以就读马路对面的城市山林幼儿园，上学十分方便。
针对84平的户型设计，开发商为了保证三房，牺牲了一个洗手间。89平的三房两卫非常方正，功能齐全。近期89平的三房两卫成交价在830-850万左右，还是性价比很高的。
▲中熙君南山89平户型
❖ 诺德国际
诺德国际是前海片区成交最活跃的楼盘之一，2008年底建成，楼龄较新。一共9栋2700多户，大花园社区，户型产品丰富多样，两房产品有48平和66平，三房产品有72平的2+1房到86平的正规三房，到110平、125平以及148平的大三房和四房产品。
正是诺德国际丰富的户型产品使得内部形成了良好的微循环，很多业主从小户型换到大户型，对社区产生深厚的感情。小区里热闹非凡，交流活动丰富，泳池熙熙攘攘，很多业主一入住就感觉倾心舒适。
诺德国际89平三房户型是高赠送，可以改成四房，仅在1栋与5栋，户数不多。略有遗憾的是这种四房户型只有一个卫生间。
▲诺德国际89平户型
❖ 鼎太风华四期
鼎太风华共7期35栋，占地面积超过20万平方米，是典型的高品质花园式住宅小区。小区自带超大中心花园、泳池和商业，生活便利。
户型产品丰富，鼎太一二期由于维持原港式的设计，阳台略小。比较推荐的是鼎太风华四期115平的大三房，板式结构，带超大阳台，南北通透。
▲鼎太风华四期115平户型
后海片区是深圳高端改善置业的首选项之一，交通便利、市政完善、学区优质、商业繁华等等，可以说是一个几乎没有明显短板的片区。800-1000万预算内建议关注海境界一期和海月花园五期这两个小区，均带学区育才三中四小学区。
❖ 海境界一期
海境界一期是2012年初开盘，当年开盘价是3.4万/平方米，7年之后，海境界一期的二手房均价在11万左右。海境界二期开盘在10.5万左右，主力户型为140平的三房及190平的四房。
海境界一期以复式产品为主打，主打户型是89平高赠送的复式，仅有一种是四房的平层户型，但户数少，极少放卖。可以共享后海湾的配套以及海境界二期的商业，配套会更加完善。
因为靠近后海大道会受到车流量噪音的影响，再加上开放商是村属湾厦实业，关注度略低于后海湾其他小区。
▲海境界一期87平复式03户型
❖ 海月华庭
海月华庭是海月花园五期，建于2009年，由招商地产开发管理，主力户型是89平的三房，以及130-243平的三房到五房。
海月华庭是招商地产打造的精品楼盘物业，距离海月地铁站200米，步行可以到太古城，闹中取静，社区带恒温游泳池，小区安静优雅，居家舒适度非常高。
▲海月华庭89平户型
最后是拥有全球最大规模的写字楼群的科技园片区。科技园内产业高度聚集，以写字楼群和部分商业配套为主，住宅体量不大，主要集中在华润城和科技园南区。此外，近期因南山外国语（集团）大冲学校中考的优异表现，大冲城市花园也收获了改善客户们的高度关注。
❖ 华润城润府一期
南山科技园片区高新技术企业林立，华润万象天地的进驻带起了商业的活跃度，南山外国语科华学校补齐了最后一块短板学区资源，华润城在各方面都达到了较高的水平。热度持续高涨，华润城的润府一期89平的三房年初的成交价在1100左右，最近的成交价在1250万，半年有150多万的涨幅。
润府一期为超高楼层53层，小区档次高环境优美，有露天游泳池与健身活动场所，华润物业管理严格。89平的三房分布在3-8栋，其中6栋全部为89平的户型，6梯8户；其余几栋为3梯6户，是89平三房与82平两房的组合。随着华润城四期五期的兴建，以及大沙河公园的改造，居住环境会再一次得到提升。
▲润府一期89平户型
❖ 大冲城市花园
大冲城市花园是华润城旧改回迁给原大冲村民的高档住宅小区，合围式花园社区，塔板结构绿化率达到43%，容积率低于华润城一期。户型设计也更为实用，着重居住舒适度。
大冲城市花园一共10栋，100平的三房两卫分布在1、3、5栋及9栋均为正南向，采光好，靠南的1-3栋紧靠万象天地，商业的声音略微嘈杂。5栋及9栋正处在花园中间，安静宜人，较少放卖。
▲大冲城市花园100平户型
每个人由于生活经验不同，居住体验不同，对不同的房子喜好差异非常大。不建议在计划买房之初就直接看房，花费大把时间和精力但效率却很低。根据自己的需求，找买过多次房的朋友。先确定主要需求，再寻找实现目标的最优路径。
没有完美的房子，只有最匹配的选择，梳理清楚自己的真正需求，才能更高效地找到适合自己的家。
尙舒房
远见城市命脉，践行深圳价值
粤公网安备 44030402000760号
