恒大“无理由退房”拖延退款一年，法院：10日内退！｜最新判决

▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等

是该说说“无理由退房”这个开发商最大的营销噱头了，是“饼”是“坑”，回头细说，今天先给各位网友晒一个新鲜出炉的，因迟迟收不到退房款，被迫起诉“无理由退房”的案例，窥豹一斑，给购房者提个醒。

案件：张丽芬与厦门恒大置业有限公司、恒大地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

案号：（2019）闽0211民初6301号

裁判法院：厦门市集美区人民法院

裁判时间：2020年01月07日

来源：中国裁判文书网

基本案情：

恒大地产集团福州有限公司为厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）的股东。

2017年4月11日，张丽芬与恒大置业公司签订《楼宇认购协议》购买案涉房屋，总价4611607元。

2017年4月14日，恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）出具《无理由退房承诺书》，载明若张丽芬已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，恒大置业公司（甲方）与张丽芬（乙方）签订《无理由退房协议书》，约定“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。”

2017年4月26日，张丽芬与恒大置业公司签订《商品房买卖合同》。上述合同文件签署后，张丽芳通过银行按揭贷款方式支付完毕了全部购房款。

2018年11月，张丽芳申请“无理由退房”。

2018年12月25日，张丽芬向按揭银行结清贷款本息，完成赎楼，为退房所需撤销备案扫清障碍。

2019年1月2日，恒大置业公司（甲方）与张丽芬（乙方）签订《解除协议》，约定“一、解除双方签订的《商品房买卖合同》及《楼宇认购协议》。二、乙方据此协议将购买的涉案房屋退回甲方。三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。四、甲方退还乙方楼款肆佰伍拾陆万伍仟肆佰玖拾壹元整（即4565491元）（含定金20000元）。五、乙方须向甲方返还以下文件：1、购房发票、收据；2、购房认购协议。六、因解除契约所需在厦门市国土房管局办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理。七、乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利”。

2019年1月2日，恒大置业公司置业顾问为张丽芬出具收条一张，载明恒大置业公司已收到张丽芬提交的无理由退房承诺书原件、无理由退房协议书原件、《解除协议》、购房发票、认购协议、商品房买卖合同等材料。

2019年3月25日，恒大置业公司（甲方）与张丽芬（乙方）签订《解除商品房买卖合同协议书》，载明“买受方依照协议约定履行相应义务，且在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，符合买卖双方约定的无理由退房条件一、本协议签订之日起，就乙方购买甲方开发的涉案房屋所签订的合同终止；二、该套商品房撤销备案；”。同日，张丽芬配合恒大置业公司办理了诉争房产的撤销备案登记手续（案涉商品房未办理交房手续，无需张丽芬退房）。

经一再催讨，恒大置业公司迟迟不予退款。

2019年11月1日（距申请退房时间已有一年），张丽芬以向恒大置业公司、恒大地产公司为共同被告，向厦门市集美区人民法院起诉，要求：1.判令恒大置业公司、恒大地产公司退还张丽芬购房款4565491元，并以4565491元为基数，自2019年1月2日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍至实际付清之日止计算违约金（违约金暂计至起诉之日为216803.76元）；2.判令本案诉讼费用由恒大置业公司、恒大地产公司承担。

恒大置业公司辩称（裁判原文）：

1、恒大置业公司同意根据《解除协议》的约定退还张丽芬购房款本金（含定金）4565491元。

2、张丽芬要求恒大置业公司承担违约金的诉求没有事实与法律依据。张丽芬是以“无理由退房”为依据提出解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，根据《无理由退房协议书》第二条约定“乙方（指张丽芬）行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方（恒大置业公司）将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。张丽芬在协议书上签字盖指印确认，已认可该条款效力。根据双方签订的《解除协议》第七条约定“乙方（指张丽芬）保证不以任何理由、任何方式向甲方（指恒大置业公司）主张任何权利”。张丽芬在协议书上签字盖指印确认，应受协议条款的约束。从上述条款内容可以看出，如张丽芬选择无理由退房，恒大置业公司仅需退还购房款本金即可，不需要支付利息。另外，无理由退房是购房人不符合合同约定解除条件的情况下，开发商赋予购房者的一种福利，从张丽芬提供的厦门恒大帝景项目明源系统退房操作审批表中，退款原因一栏也写明“客户因孩子教育问题置换岛内房产”，可见张丽芬系因自身原因申请退房。因此，无理由退房仅退还购房款本金也符合权利和义务相对等的原则。

3、张丽芬诉求恒大地产公司承担退款义务，属于诉讼主体选择错误。本案中《认购协议》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》到最后的《解除协议》，签约主体均是张丽芬与恒大置业公司，根据合同相对性原则，退还购房款本金的义务应由恒大置业公司承担，和恒大地产公司无关。恒大置业公司和恒大地产公司是相互独立的两个法人，恒大置业公司有能力独立对外承担债务。从张丽芬提供的企业信用信息公示，也没有体现恒大地产公司与恒大置业公司之间存在债权债务的关联。因此，张丽芬将恒大地产公司作为被告加入诉讼属于主体选择错误，请求驳回张丽芬对恒大地产公司的诉讼请求。

恒大地产公司辩称（裁判原文）：

本案中所有合同、协议均是张丽芬与恒大置业公司签订的，恒大地产公司没有签字盖章，根据合同相对性原则，应由张丽芬与恒大置业公司承担，与恒大地产公司无关。张丽芬提交的企业信用信息公示，也没有体现恒大置业公司与恒大地产公司之间存在债权债务的关联，恒大置业公司有能力承担责任，张丽芬将恒大地产公司列为被告，系主体错误，对其请求应予驳回。

厦门市集美区人民法院审理认为（裁判原文）：

《无理由退房协议书》、《解除协议》等合同是张丽芬与恒大置业公司真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应依约履行各自义务。张丽芬起诉要求恒大置业公司返还购房款4565491元，恒大置业公司亦予认可，本院予以支持。

焦点之一是张丽芬诉求中的违约金应否支持。张丽芬与恒大置业公司对《解除协议》第七条的理解不一致，张丽芬认为双方并未对此条款进行协商，且恒大置业公司承诺立即退款，其本意并未放弃协议签订后的违约金；恒大置业公司认为该条款应视为张丽芬放弃了主张违约金的权利。

本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，张丽芬为退房需要在2018年12月25日提前结清了所欠贷款本息，在《解除协议》签订之日即依约将相关合同及购房发票原件交给恒大置业公司，其有理由相信在配合办理完退房手续之后恒大置业公司便会尽快履行退款义务，恒大置业公司至今未退款，应是超出张丽芬订立《解除协议》时的预期；第二，《解除协议》未对张丽芬的退房时间及恒大置业公司的退款时间进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，应推定为同时履行，结合双方在庭审时均认可张丽芬已在2019年3月25日配合办理完案涉商品房的撤销备案登记手续，至此张丽芬的退房义务全部履行完毕，恒大置业公司应向张丽芬返还购房款。

综上，恒大置业公司至今未向张丽芬返还购房款，给张丽芬造成经济损失，故对张丽芬提出的要求恒大置业公司以4565491元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月26日起计至2019年8月19日期间的利息、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至恒大置业公司实际履行之日止的利息，属于张丽芬的合理损失，予以支持；超出部分，因无证据证明，不予支持。

焦点之二是恒大地产公司是否应当承担共同退款责任，张丽芬认为，恒大地产公司出具的无理由退房承诺是促成消费者购买恒大房产的原因，恒大地产公司的无理由退房承诺构成债务加入，且无理由退房承诺的意思包含了退房退款，恒大地产公司既已加入债务就应共同承担退款责任。恒大置业公司、恒大地产公司认为，无理由退房承诺只是明确无理由退房的时间及条件，对承诺书的内容不应扩大解释为退款，且恒大地产公司并非相关合同的当事人，与恒大置业公司亦是相互独立的法人，根据合同相对性原理，应由恒大置业公司独立承担责任。

本院认为，恒大置业公司与恒大地产公司是两个独立的法人，且债务加入应有第三人明确的与债务人一起承担向债权人为给付义务的意思表示，无理由退房承诺并未涉及张丽芬与恒大地产公司之间关于债务加入及张丽芬可以直接请求恒大地产公司为给付的明确约定，故对张丽芬要求恒大地产公司承担共同退款责任的诉讼请求，不予支持。

裁判结果： 

1、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还张丽芬已付购房款4565491元并支付违约金（违约金以4565491元为基数分段计算，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月26日起计至2019年8月19日、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至恒大置业公司实际履行之日止）；

2、驳回张丽芬的其他诉讼请求。

信荣说：“无理由退房”重要事项约定不明，导致退房难，退款更难！

1、新冠肺炎疫情下，楼市萧条，“无理由退房”再次被开发商炒作，然事实上，由于没有详细的退房程序，导致退房并不容易，如本案，历经各种文件手续，从购房者办理完毕，到法院判决退款，再到履行完毕长达一年多时间（如果恒大不主动付款，再进入强制执行程序，时间更长），而如果不起诉，估计不知何年何月才能收到退款；

2、“无理由退房”往往附件非常多的条件，比如购房者不能有任何违约行为、渠道费、赎楼罚金、按揭利息等均由购房者承担，而如果已经交房并完成过户，还涉及到装修款、二次过户税费的承担、先付款还是先赎楼过户等诸多问题，任何一个方面无法协商一致的，将导致退房不成功，开发商均无需承担责任；

3、对按揭购房者来说，“无理由退房”最大的硬伤还不止于白白支付了大笔的费用、按揭罚息利息，而是退房后贷款记录已经产生，再行购买其他房屋便属二套，首付款从三成提高到五成，甚至七成，且贷款利率也大幅增加，如此高首付、高利率，几乎堵死了购房者退房后再购房的可能！

4、《无理由退房承诺书》承诺人如不是签约主体，可能无需承担责任。如本案，恒大地产公司给购房者出具了《无理由退房承诺书》，但并不是涉案房屋的卖方，法院认为其没有退款义务（笔者对此持保留态度，认为既然是承诺，不可能只承诺退房，不承担退款）；

5、“无理由退房”不但是开发商用以促使购房者入市的营销手段，而且是开发商的无息融资手段——即便是购房者“无理由退房”，其仅仅退还本金，再拖延退款，等于以购房者名义贷款免息银行资金，比若干年前开发商卖不出去房子找人假按揭还爽（假按揭还要付息）！

6、“无理由退房”已成引发双方争议的重灾区。以法院认为“无理由退房”或“无条件退房”，在“房屋买卖合同纠纷”案由下检索中国裁判文书网，得到277个案例（其中恒大占149个，超过一半），从2011年到2019年呈现出逐年上升的趋势，并在2019年一年爆发至104件，说明发生争议的概率非常高，不得不防！

案件数量逐年变化情况

About 信荣——信荣（全国）房地产律师团队，2007年12月始创于深圳，目前已在全国28省市设立地方团队，2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，全国客服：400-0755-618，微信：133-0291-8605。

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