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教你几招之提升权属比例

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2020.09.02 16:46:44
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摘要:土地权属历来是众多城市更新项目立项的重大障碍,本文从土地权属的重要性和概念入手,结合深圳当前政策,梳理现行政策下提升土地权属比例的可能路径及各路径的选用技巧,为存在权属障碍的更新项目提供思路。


关键词:城市更新;合法权属比例;提升


在土地资源稀缺的深圳,城市更新已经成为土地供应的重要途径,同时也是一项复杂的工程。城市更新项目在推进过程中面临着诸多困难,其中,合法权属比例不足成为制约许多项目立项的重大障碍。 


壹、合法权属有多重要?


1、决定项目的生与死


合法权属是城市更新项目计划立项的硬性条件,许多更新项目也因此被拦在立项的大门外,多少人绞尽脑汁想提升范围内的合法权属比例,力求跨过这道槛。


2、与获批规划量挂钩


合法权属越多,可获批的量就越多,如果是城中村用地的住宅项目,还可以核减保障房配建,获得更多可售商品房。


3、地价千差万别


不同的权属类型,所需要缴纳的地价是不一样的。相同条件下的更新项目,权属类型为城中村用地所需要缴纳的地价最低,其次是旧屋村用地。一个占地8万㎡的更新项目,不同权属类型的地价可能是几千万与十几个亿的差别。



贰、合法权属是什么东西?


合法权属就是我们常说的城市更新五类合法用地,请看小黑板。 



叁 、提升权属比例有哪些“招数”?


对于这些因合法权属比例不足游离在立项门槛外的项目,政府也尝试主动降低门槛,从最开始的70%降到60%,2016年版《暂行措施》对坪山中心区要求将至50%,重点更新单元更是降到30%,但这对于存在大量手续不全用地及建筑的深圳来说依旧是杯水车薪。每年判断的三四百个项目中,有近七成都存在权属不足的问题,我们通过对深圳相关政策的研究分析及项目实践,提炼出以下可能提升合法权属比例的路径。


1、拆迁范围线调整


合法权属比例是指拆除范围内合法权属面积占拆除范围用地面积的比值,当比值过小时,可以调小分母值——将部分无权属用地调出拆除范围线,或提高分子值——纳入周边合法权属用地,使合法权属比例提高;


2、认权属


有些无权属用地经过特定的认定程序后,可视为权属清晰的更新对象,它们就像是不起眼“石头”,经过雕琢之后,成为了一块“美玉”。究竟哪些“石头”可能雕琢成为“美玉”呢?


(1)现状主要为原农村旧屋的集中分布区域


符合相关规定的旧屋村可申请进行旧屋村认定,经认定的旧屋村在实施城市更新时可视为合法权属用地;


(2)历史遗留违法建筑


深圳在几次农村城市化改造过程中遗留了大量的历史违法用地和违法建筑,前后出台了多个处理历史遗留违法建筑的政策,也就是我们俗称的“两规”“三规”,符合政策规定的,补交罚款并办理相关手续后可以“转正”。拟申报更新且合法土地达到一定比例的,还可通过简易处理 “轻松转正”;


(3)房地产权登记历史遗留建筑


地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地,或符合补办这两个文件要求的用地,可申请办理土地确权,成为合法用地中的一员。


3、买指标


市面上也存在可以买卖的合法权属指标,这些指标可以调入城市更新项目统筹处理;


4、外部移交用地(俗称“飞地”)


政府为了借助市场力量增加公共设施用地供给,发明了“飞地”,当范围内合法用地比例大于30%时,就可以通过无偿移交同一辖区拆除范围外的公共设施用地,获得一定比例的合法权属。 


肆、“招数”如何选用?


“招数”的选用是一项技术活,要用哪些“招”需要根据项目实际情况来定,既可单独使用也可混合使用。一般情况下,为了争取更多的量,不管权属比例是否已经达到更新立项要求,范围内能认定的权属都会先争取认定。权属认定是不是多多益善呢?也不全是。


权属认定之前要统筹考虑所需的资金、时间、人力成本以及可行性等等,若一味地追求权属最大化,则可能得了芝麻丢了西瓜。如果原定范围的权属比例距离立项要求相差不多,欢迎选用代价小效果好的办法——调整范围线。该方法尤其适合范围较大的项目,微小的技术调整就能让项目满足合法用地要求,我们很多项目都采用了这个方法。如果权属比例差距较大,则可以考虑购买指标或者通过“飞地”补足权属。相比权属认定,购买指标省时省力,还能享受地价优惠,更新项目大多买的是非农指标,市面上这种指标已经越来越少了,价格也是一年比一年水涨船高。而“飞地”相对于其他几种“招数”来说是比较困难且代价较大的,不管是对推进时序还是经济压力都产生较大影响,属于“下策”。 


 

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