2020已经过去，近期深圳官方又给大家打了一剂“强心针”，来瞧瞧2035年深圳的KPI，在2019年的数据基础上“乘以2”，计划那时候GDP总量要达到4.5万亿，人均GDP要达到40万元！
图源：深圳发布厅
15年时间要实现经济翻一番？这放在其他地方，简直不可想象，或许也只有深圳才能有这样的底气和野心。这样快速发展的深圳，才会被持续看好，从楼市层面看，深圳也早已是全国的深圳！
11月深圳房价迈上8字头，不出意外登顶榜首，楼市发展预期持续向好。
今年楼市充满了矛盾，为了进一步理清置业思路，弄懂楼市，今天从数据出发，重点分析一下热门片区爆火的原因，以及2021还有哪些片区值得重点关注。
1、深圳2020网红热区，谁是真红？
既然是“打新”盛行的一年，先从新房市场说起。2020年1月至12月，深圳各区新房拿预售证次数152次（包括同一项目不同批次），宝安拿证次数最多，大鹏最少。
看看新盘的分布情况，宝安一半以上的新盘集中在沙井和福永，龙岗不少办公商业产品，住宅个数不算多，但房源量多，龙华、坪山和光明也是住宅供应大头。
论新房成交量，截止到11月份，成交5000套以上的区域有宝安、龙岗、龙华和光明，东部地区的货量还真大，比如龙岗就有不少去年的存货今年才成交。
而光明和坪山则不同，依靠网红盘的带动以及片区热度，今年预售今年成交，特别是光明，10次开盘便有8次售罄，不服不行。
从推盘量、成交量和关注度来看，光明、宝安沙井和坪山交出了不错的成绩单。华发金融街开启了打新摇号的序幕，随后的玺云著、中海寰宇等新盘复刻了日光模式，一时间光明成为深圳“顶流”。
风头不能让光明独享，其他各区新盘只要没有很大硬伤，一般都能当天售罄，沙井、南山实现开盘售罄最容易。
11月到12月中下旬，万众期待的润玺一期不出意外秒光，在它前后几天开盘的天健天骄、嘉富宝禧花园、尖岗山壹号花园、万樾府、佳兆业云峰汇等项目全部在开盘当日售罄。
紧接着，联投东方3期、万科臻山海、深业鹤塘岭开盘售罄……深圳制造日光盘的速度达到顶峰。
从近2个月的新房预售情况看，项目集中分布在宝安、坪山、龙华和光明，差不多有1.5万套的房源供应，售罄的有一半了。
数据来源：深圳住建局、咚咚找房
西部的新盘日光较多，购房者用行动投票，这一波行情看来还有余波。
坪山新盘多，价格也非常低调，品质好一点的也才4字头，这样也并没有引来刚需大规模抢购，侧面说明大家越来越珍惜手上的房票，对交通、规划、配套都要全方位比较。坪山规划了大量旧改，还有6倍体量的坪山高新园，未来发展可期，只是需要时间兑现而已。
对比之下，拥有“世界一流科学城”和“深圳北部中心”两个重磅官方定位的光明，显得更有吸引力。而且光明近几年的人口增速、GDP增速都居于全市前列，再加上超大新盘供应量、人才保障房、大体量旧改，两年时间光明就足以脱胎换骨了。
沙井聚集了全深圳最多的旧改项目，涉及旧改面积超过7平方公里，而且旧改推进速度也十分惊人。除了“大空港”“国际会展中心”耳熟能详的规划，翘首以待的沙井海岸城也扩容了，沙井的商圈布局锦上添花，再加上11号地铁快线和规划18号线，沙井已经行驶在发展快车道了。
深圳一二手房市场内部分化比较严重，打新热区，不一定是二手房淘房胜地，下面来自二手房市场的成交数据印证了这一点。
2、2021，深圳潜力片区怎么选？
由于新房限价，故二手房市场更能反映真实的深圳楼市。
数据显示，从2019年12月到2020年11月，深圳二手房价整体涨幅在20%左右，其中，从宝安、福田、南山和龙华四区涨幅看，它们跑赢了整个大市，剩下的区域都是微涨的。
光明二手房价全年涨幅倒数第二，有人可能会表示迷惑，光明不是网红区么，那里的房子不是都要靠抢的吗？
抢都抢不到的，是价格低于周边二手房的新盘，个别二手房价上涨较快，但不能代表大多数，况且有资格的都去买光明新盘了，价格倒挂的二手房相对就冷清很多。
（数据来源：深圳房地产信息平台及贝壳）
今年有个比较明显的变化，虽然二手房价涨幅较大的地方还是集中在西部和中部，但东部今年也开始补涨了，盐田、龙岗和坪山都涨了15%左右。
据深房中协统计的网签数据，8月开始，龙岗、罗湖的网签量增长明显，到9月时两区网签量达到全市一半。
一方面，715新政对豪宅税的重新定义，750万以下的房子还得来东部找；另一方面，西部的房价上涨较快，购房者也越来越理性，不愿追高入场，当然会选择更符合自身需求的刚需楼盘，部分热度向东部转移了。
综合市场表现，现在是比较好的购房时机，新盘选择不少，二手房经过调控后，投资客被大大限制了，价格趋于理性，刚需也有充足时间挑选。
走过2020，2021年还有哪些片区值得重点关注呢？怎样寻找潜力价值片区？有这样几个逻辑：
1、片区规划有高度，产业、经济发展快，吸纳人口的速度也快；
一般城市的中心或副中心，都会是经济增长最快的地段。深圳是个多中心的城市，2019年提出6大“城市新客厅”：加快前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、光明科学城、大运新城、宝安中心区等片区规划建设，沿着这些重点片区规划，再综合考虑性价比较高的楼盘。
从2020前三季度各区的GDP增长来看，光明以5.4%的增速稳居全市榜首。
数据来源：深圳统计局
光明，不仅有高规格的光明科学城规划，还有实际的产业配套落地，这也是它热度来源的基础，不靠假大空的口号，这样的片区价值才是实打实的。最重要的是，房价还低于全市平均价格，仍然是妥妥的潜力股，但是现阶段二手房交易流动较差，如果要置业光明，建议还是以打新为主。
光明科学城空间结构示意图（深圳新闻网）
龙岗的GDP增速也很亮眼，拥有深圳中部“复合型科技创新城”坂雪岗科技城，坂田新盘信义嘉御山7期，备案价近8万，也悄悄售罄，除了优质xuewei，更多的是坂田片区潜力被看好。
如果购房预算有限，以自住需求为主、追求性价比的，建议可以考虑龙岗。
图源：龙岗发布
2、轨道交通沿线，在近期城市轨道规划中，近几年确定开工或开通运营；
地铁开通对于沿线物业的价值提升，影响极大。这一点，在深圳很多条线路中，都得到验证，比较典型的有11号线、6号线和10号线。
自从8号线开通后，沉寂已久的盐田重回大众视线，新楼盘也开始在地铁站宣传了，其实盐田与其他区域的物理距离并没有发生改变，但心理距离大大缩短，沿线地铁盘也迎来春天。
目前深圳共有17条线路（项目）在建，轨道三期、四期同时推进，除了今年开通的6、8、10号线，四期工程也在建设中，按照四期调整后的最终版本，共有9条线，10个项目。
到时，深圳东部、中部和西部都将得到高效串联。建议仔细研究这些轨交沿线区域，特别是12号线和15号线，地铁口1000米左右的物业都值得重点关注。
3、拥有优质xuewei，可以关注深圳学区在各区新设立的分校，价格对刚需更加友好。
xuewei房作为“刚需三宝”之一，优质xuewei房的价格，即使掏空6个钱包也够不着怎么办？不用总盯着南山、福田等教育强区，眼界扩大到“四大学区”分校布局的各区域，是不是豁然开朗。
“四大“近年都扩大了办学规模，比如深圳中学有7所“深圳中学教育共同体”学校，深圳外国语学校建设有一校八部，龙华、龙岗和宝安都有分部。
深外龙华可以重点关注，值得注意的是，除了几个豪宅，如莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院，以及几个安居房等是九年学区，其他玖龙玺、星河盛世、书香门第等都是初中学区，价格在7-10万之间，相对便宜很多。
深圳实验学校有7个学部，光明、坂田设有分部，深实验光明部周边二手房，价格相差较大，5万到8万都有，与楼盘品质相关；深实验坂田学区价格在8万左右，万科金色半山户型较大单价偏低，上品雅园总价700万左右的75平2房，更容易上车。
深圳高级中学在龙华设立的北校区，更是成为黑马学区，不过价格普遍在13万以上，刚需不推荐，虽然在坪山也设立了东校区，不过周边基本没有什么商品房。
在楼市长效机制“稳地价、稳房价、稳预期”的基础上，房价还将会在高位停留，未来3年的楼市依然有发展空间。2021年把握好以上风口，刚需安家深圳的时机就在当下，通过房产实现资产保值增值，你只需要做好每一步置业选择。
粤公网安备 44030402000760号
