最近，一个南山上班的粉丝问@深圳买房计划，首付130万，你觉得买哪里好？
我想了想，说：松岗！
综合房价和积分，宝安各片区里，松岗的新房性价比，立马亮了。
单价最低4字头，首付130万买个3房。
如果不介意2房，首付还能压缩到110万。
翻开二季度新房入市名单里，满京华云著雅庭、联投东方世家3期已蓄势待发，另一个地铁物业——新世界松风明月，也有望凑到一起斗个地主。
问题来了，三盘该怎么选择？
产业打底，松岗开始蜕变
今天的松岗，已开始脱胎换骨。
首先是地段。
松岗，虽处于深圳边缘位置，但如果放在深圳都市圈的坐标系下看，又有不同感受。
松岗面积68.6平方公里，地处两市三区交汇处，位于107科技创新走廊，西北面是东莞滨海湾新区，东北接光明科学城，南至南山科技园，是深圳的西北门户。
其次看产业。
有人可能觉得宝安西部产业向北逐渐衰减。但实际上，经过40年的发展，松岗产业基础日渐扎实。
公开资料显示，目前松岗共有产业园区311个，建筑面积超1万㎡的产业载体123个，已形成完整的产业链条。
重点发展先进制造与自动化、光机电一体化、生物科技、电子信息、高技术服务、新材料等高新技术产业。
这样的产业规模，让松岗得以实现2020年规模以上工业总产值519亿元，地区生产总值248亿元，GDP增长4.2%。
为了经济有足够的发展空间，松岗还特别拿出23个存量产业空间、3个“工改工”城市更新项目、1个土地整备项目，为企业提供50万㎡产业空间。
▲潭头项目效果图｜华润置地城市更新
比如：
保利天集湾区协同创新城，汇集高精尖企业；
潭头华润新城项目，定位为“深圳西北中心，湾区全域智城”，将打造成多元复合的未来产城融合片区。
▲松岗城市面貌
对于买房人吐槽的乡下面貌，现在也已开始改变。
逾16个城市更新项目、500万㎡的旧改规模，松岗的城市面貌将大大改善。
1495套！松岗三盘蓄势待发
今年的松岗，有3个新盘值得期待：
新世界松风明月、满京华云著雅庭、联投东方世家3期。
从6/11号线松岗站C出口步行600米，就能见到正在建设的新世界松风明月。
▲新世界松风明月
新世界松风明月在1月时曾推出一期416套住宅，最低社保入围线为135个月。
销售介绍，松风明月总建面约73万㎡，分两期开发，目前一期已经出地面十几层，二期虽是净地，但还未动工。
其中，一期877套住宅，面积段73-114㎡。
除了已售的416套，还有约461套住宅也会在今年推出，目前开放了样板间，需验资100万。
松风明月户型图，左右滑动查看更多
@深圳买房计划 询问具体推售节点，销售表示还未确定。
对于大家都关注的积分门槛，销售说，60分应该是要的。
环绕项目四周，现成的大型商业匮乏。好在松风明月自带了近9万㎡社区商业和购物中心，能解决未来入住后的购物需求。
教育方面，按照宝安2021年学区划分标准，项目一期小学属于松岗实验学校（小学部）、沙溪小学及艺展小学共享学区；初中属于松岗中学（初中部）、松岗实验学校（初中部）共享学区。
其中，项目离松岗实验学校距离最近，仅一墙之隔。
销售还透露，二期地块旁还规划有一所九年一贯制学校。
接下来是距离松岗站第二近的满京华云著，步行距离1.5公里。
如果不想走路，也可以坐社区微巴往返地铁口与小区，人性化十足。
▲满京华云著雅庭
满京华云著体量并不小，占地43万㎡，总建筑面积约150万㎡，集住宅、国际会展、创意文化产业于一体。
销售介绍，去年12月第三期入市，1129套住宅，带精装，已经售罄。
目前要卖的是第四期雅庭，已出地面多层。货量不多，只有420套住宅，户型为83-151㎡。拿证顺利的话，有望7、8月开盘。
相比刚建设的新世界松风明月，满京华云著自身配套更加成熟，一二期已交楼，住宅的沿街底商也已经开业运营。
▲满京华云著
不得不说，满京华云著的现代简约风格设计更吸引年轻人。
浅色外立面，线条简洁明朗，“文化地产”出品的调性，品味依旧可圈可点。
惊喜的是，项目配套的国际艺展中心将引进杉杉奥特莱斯，涵盖运动潮牌、精品女装、时尚男装、家庭亲子，以及影院、超市、餐饮、书店、社区服务等多种生活方式业态。
销售介绍，今年上半年艺展中心已启动改造和招商，整个奥莱购物广场将于今年12月正式进驻。
▲国际艺展中心
这意味着，四期业主入住后，不需要去周边的商业，在家门口就可以放肆买买买。
与新世界松风明月的学区一样，满京华云著的学区有松岗实验学校（小、中学部）、艺展小学、沙溪小学、松岗中学。
如果以地铁为主要通勤工具，联投东方世家相对更远。
从松岗站步行到联投东方世家，百度地图测距3.2公里。
销售小姐姐也坦承，出行没法靠地铁。
但这并不妨碍联投东方世家在松岗本地人心目中的分量。
去年，联投东方三期推出1栋469套住宅，毛坯交房，均价4.57万/㎡，5小时卖完。
@深圳买房计划 现场了解，很多都是松岗本地人。
据销售透露，联投东方三期占地约3.4万㎡，总建面约28.4万㎡。
即将要推的是2栋，除去回迁房，还有614套可售房源，户型为79-143㎡的2-4房。
具体入市时间还未确定，最快会在7月入市。
@深圳买房计划询问有无纸质资料，销售表示，入市前会在公众号里公布。
联投东方的商业和教育配套较为完善，周边人气也更旺。
联投东方自带近5万㎡商业，商业是联投东方PARK，引入沃尔玛，附近还有天虹，能满足住户的购物需求。
以今年学区划分，联投东方在黄埔小学的学区范围内，初中在松岗中学-松岗实验共享学区范围内。在联投东方三期写字楼项目南侧，还有一所建设中的文山小学。
能否买到，还得看积分！
好，最难的题来了，这3个项目怎么选？
整体来看：
三盘都自带大体量商业，所属学区也差不多，唯独距离地铁有远近之分。
位置最好的是新世界松风明月，其次是满京华云著雅庭，而联投东方世家不管是距离11号松岗站还是6号线松岗公园站，直线距离都超过2公里。
虽然价格并未透露，但根据住建局发布的商品房指导价文件，预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。
因此，我们不妨预估下价格范围。
户型门槛最小的是新世界松风明月，参考去年均价5.03万/㎡，精装修交付。单价区间在4.7-5.3万/㎡。
联投东方世家三期毛坯交房，价格更有优势，参考1栋均价4.57万/㎡，单价区间在4.4-4.8万/㎡，门槛更低。
去年底入市的满京华云著华庭，均价4.95万/㎡，精装修交付，单价区间在4.8-5.1万/㎡。
当然，能不能买到，还得看积分。
根据三盘过往的认筹情况，大概率会启动积分排序。
以目前情况看：
如果是三盘分开推，参考新世界松风明月推售第一批时，最低社保入围线为135个月，换算成积分，最低也要63.5分。
对于低分者而言，入围的机会并不大。
如果三盘一起推，出现三选一的情况，机会将大增。
总共1495套，入围人数上限4485人。每人只有一次打新的机会，入围分数线就会比之前明显降低。
粤公网安备 44030402000760号
