敢花10万/㎡买回迁指标房的人，是指望深圳房价能上天吗？

没想到2022年了，深圳回迁指标房的关注度还是不低。

前几天，就有朋友跑过来跟我探讨，白石洲回迁房的单价9万多了，还能不能买？

我当时的第一反应是：一个敢开价，一个敢想。

白石洲旧改旁边的深业鹤塘岭去年开盘均价11.4万/㎡，白石洲的回迁指标已经卖到了近10万/㎡？

说好的回迁指标房“便宜”呢？

而心动想买的人，是相信未来深圳房价能走到什么地步？

▲白石洲旧改

回迁房市场“哑火”

价格依然坚挺，最贵约10万/㎡

2020年“7·15”新政之后，回迁指标房市场一度火爆，价格也水涨船高。

当时业内人士分析，主要有两个原因：

1、购买回迁指标房不需要名额，资金到位就行；

2、当时楼市红火，这类房产价格便宜，预期有较大的升值空间。

一年半过去了，官方发文禁止炒卖回迁指标房，深圳楼市的预期也在一摞又一摞的调控补丁后，逐渐走向冷静。

楼市转凉，回迁指标房这个小众市场也逐渐“哑火”了。

“现在是吆喝的多，成交比较少。”一位从事回迁房买卖的中介透露。

热度是降了，但回迁指标的价格还是那么坚挺。

去年中，一位买家花了每平方米8万多买了沙井金蚝小镇的回迁指标房，这个价格高到连业内人士都咋舌。

而白石洲项目，应该是目前深圳市场上最贵的回迁指标房，去年报价一度破10万/㎡，据了解，现在稍有回落，四舍五入约10万/㎡。

根据中介发布的房源信息，白石洲内不同区域的价格档位不一样。

最贵的是白石洲旧改一期，已经动工，9.8万/㎡，中介强调，这是“历史最低价格”。

白石洲旧改二、三期，8.X万/㎡。

白石洲南区，5.X万/㎡，但还没立项。

▲白石洲旧改一期已经在动工

不仅担心烂尾风险

还要算账：会买亏吗？

以往回迁指标房的价格，是同片区商品房价格的1/3甚至更低，你可能只需要考虑旧改会不会烂尾、能不能拿到房。

但当价格飙涨，不仅要考虑收不到房的风险，还得考虑这笔钱躺在那里好几年，最后会不会亏。

一般购买回迁指标房需要全款，如果以10万/㎡来计算，购买一套100㎡的总价是1000万。

如果像白石洲一期这样的进度，从现在购买到交房，顺利的话大概3年时间。

如果要再放到市场流通，需要拿到房产证，参考大冲新城花园，2015年入伙，业主们直到2021年底才陆续拿到房产证。

也就是说，现在买进一个已动工的旧改项目的回迁指标房，可能要9年左右才能上市流通。

这9年时间，全款支付的1000万直接躺平，不会带来任何收益。

以年利率2.75%的银行定期存款作为参考，9年时间这1000万的机会成本是247.5万，相当于在西乡买一套4房的首付。

9年后，你期待回迁房在二手市场上卖到什么价，才不算白忙活一场？

深圳近两年的调控重锤不断落下，又能否支持房价上涨到那个数字？

这里有一个真实例子可供对比。

4年前贺寅以每平方米6万多的价格买了大冲回迁指标房，60㎡，总价近400万，去年已经拿到了房产证。

比较悲催的是，当时购买回迁指标房时合同上没写明是住宅/公寓，直到拿到房产证，他才发现房屋性质是商务公寓。

目前大冲回迁房住宅成交价约10万/㎡出头，而商务公寓的挂牌价约8.5万/㎡。

贺寅这套回迁房浮盈100多万只是纸上富贵，还得等到有缘的买家。

当初付出的400万，想回本似乎没那么容易。

你们觉得，贺寅这套回迁指标房算是买亏了吗？