深圳楼市年报⑤ 深圳二手市场抗压力出色，租金、回报率齐上涨

美联物业官方账号发布时间：2023.02.01 16:30:00

写字楼市场

深圳一手办公成交回暖，成交分布集中
深圳二手市场抗压力出色，租金、回报率齐上涨
2023年写字楼市场供应企稳，市场整体成交向好

01深圳一手办公成交回暖，成交分布集中

（1）供应量持续走低，宝安、南山领衔供应端

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2022年一手办公新增供应面积约为71.34万㎡，同比下降10.9%。近两年，办公供应高峰已过，2020年、2021年和2022年连续三年供应出现持续下滑，回落至2015年的水平，但鉴于前海区域未来仍有乐观的的供应前景，且疫情影响将成为历史。因此，预计2023年全年供应将略有上升，维持在80-90万之间。从分月的供应情况看，并未出现明显断档，各月份供应相对较为均衡，年底出现小幅翘尾的行情。

分区域来看，宝安区供应量占据全市第一，占比37.7%；其次为南山区，占比31.7%；随后才是罗湖和龙岗区，分别占比13.7%和9.7%；光明、坪山和龙华仅提供少量供应；福田、盐田、大鹏深汕零供应。

（2）一手成交波动前行、年末翘尾，价格受结构性影响较大

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2022年深圳一手写字楼共成交3009套，成交面积37.94万㎡，同比上涨10.3%；在住宅市场走低的大环境影响下，办公市场关注度有所提升，需求小幅上升，全年成交持小幅上涨。全年平均成交价格为52783元/㎡，同比下降7.5%。

套均成交面积较2021年持续上涨，达到126.1㎡，中小面积办公产品在市场上仍是主力产品。

分月份看，成交全年呈波动前行、年末翘尾行情，6月、9月、11月和12月出现了明显的走高行情，其他月份大多处于低位运行状态。价格方面受成交结构的影响，走势变化较大。

分区域看，龙岗、宝安和南山成交放量，成为成交的热门区域，亦是全市成交的主力；福田、龙华、坪山和深汕在原有的基础上，成交有所增加；罗湖、盐田和光明则成交出现明显降幅。

2022年的一手写字楼市场，成交分布较为集中，龙岗、宝安、南山和罗湖四区领衔，其中，龙岗成交位列榜首。

02深圳二手市场抗压力出色，租金、回报率齐上涨

（1）成交量跌价稳，市场处于调整期

2022年二手写字楼共成交950套，成交面积10.88万㎡，面积同比下降6.1%，总成交量仍远低于一手办公。整体来看，二手写字楼凭借优势的地段及配套目前仍能保有一定的成交量，且空置率及抗跌能力目前仍好过一手写字楼，但由于二手写字楼可售存量不高，导致其可选择性不多，且写字楼一、二手市场产品的替代效应较强，一手供应区域已日趋成熟，二手的优势将持续弱化，此消彼长之下，未来一段时间内相互竞争将愈发激烈。

价格方面，44406元/㎡的年度均价较2021年微涨0.2%，成交的持续小幅走低阻碍价格回升。

近年来，二手办公成交持续走低，稍有放量便可带动月度成交走势的明显变化，因此全年成交量走势呈明显的震荡态势；价格方面，受疫情反复的影响，全年价格走出了小“V”曲线，三季度虽有明显回落，但年底的快速回升，在整体上保持了价格的稳定。

分区域看，罗湖和宝安两区二手办公市场的成交量有所上涨，其他四区均有一定下滑，尤其是盐田和龙岗降幅较为明显。

福田区依然是全市的成交主力区域，成交面积51511.34㎡，占比47.4%，较2021年上涨1.4个百分点；罗湖成交16282.82㎡，占比15.0%，亦出现了小幅上涨；宝安成交有明显上升，成交面积为15860.29㎡，占比进一步提升至14.6%；南山则出现了小幅下滑，成交15490.34㎡，占比14.2%。整体来看，二手写字楼成交主要集中在原关内区域，以福田、罗湖、南山和宝安为主，其中，宝安成交近年来持续上涨，未来潜力可期。

（2）蓝筹租金携回报率同步小幅上涨

2022年度写字楼蓝筹租金价格为163元/㎡.月，较2021年上涨约7.9%。一方面，办公租赁需求持续回升，带动了租赁市场的提升；另一方面，新增供应持续减少，给市场提供了相对充足时间消化，整体办公物业空置率有所回落，空置率由2021年的20%回落至18%左右。同期租金回报率报由4.33%上升至4.47%，全年的平均租金回报率上升至4.40%。