一线城市新房“涨了”六个月的真相

来源：丁祖昱评楼市

9月15日，国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，这是自今年3月以来，一线新房价格连续第六个月环比止跌上涨。

消息出来，市场情绪为之一振。

但把数据背后拆开看，每个城市的情况各不相同。

国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。这个数据本身指的是北京、上海、广州、深圳四个城市的平均。

其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京下降0.2%。也就是说，8月份上涨的其实是三个城市。

把时间拉长来看，上海是四城里走得最稳，也是涨得最早的，从2月开始环比上涨，一直涨到8月，连续7个月，中间没有中断。深圳和广州都是从3月开始，到8月连续6个月环比上涨。北京走的是另一条路，2月北京上涨0.2%，3月转为持平，此后4-8月连续5个月下降，8月当月仍下降0.2%。

进一步分析统计局发布的按户型面积分类的新建商品住宅价格指数显示，2026年8月，4个一线城市的144平方米以上户型，价格表现无一例外好于中小户型。

上海144平方米以上户型环比上涨0.9%，90平方米以下持平，两者相差0.9个百分点；深圳144平方米以上和90-144平方米均上涨0.3%，90平方米以下上涨0.1%；广州90-144平方米和144平方米以上均上涨0.2%，90平方米以下持平；北京虽然仍在全线下降，但144平方米以上只跌0.1%，90平方米以下和90-144平方米均跌0.3%。

累计来看，1-8月，4个一线城市144平方米以上户型的表现同样无一例外好于90平方米以下，上海高出2.9个百分点，北京高出2.4个百分点，广州高出0.7个百分点，深圳高出0.6个百分点。

一般而言，大户型更多的为改善型产品，在价格上较刚需产品相对要高一些，这代表一线城市的价格上涨更多的可能是成交结构的变化。

为了进一步了解4个一线城市的真实情况，我们结合pti普睿数智云数据，将2026年至今北京、上海、广州、深圳新建商品住宅的成交结构和成交价格进行了对比。结果发现每个城市的情况各不相同。

深圳是四城里唯一一个量价结构双上移的城市。

2026年3-8月，深圳单价12万元/平方米以上的房源，成交面积占比从去年同期的2.6%飙升到15.5%，提高了12.9个百分点。单价8万元以上的房源合计占成交面积的26.8%，去年同期只有13.7%。

供应端的变化更极端。同期深圳新增供应中，12万元/平方米以上的面积占比从1.1%跳到16.6%。开发商把高端产品集中推向了市场。

这些高价盘对均价的拉动是决定性的。8万元/平方米以上的房源，用26.8%的成交面积贡献了52.4%的成交金额。去年同期，这个比例是13.7%的面积对26.2%的金额。

单月的样本更直观，而且就在这六个月里。2026年6月，深圳新房成交均价73934元/平方米，环比上涨11.2%，是这半年唯一一次两位数上涨。当月12万元/平方米以上房源的成交面积占比18.6%，贡献了42.6%的成交金额，两项都是半年内的最高点。

两个月后的8月，同一档房源的面积占比回落到13.1%，金额占比降到32.9%，均价66154元/平方米，环比下跌8.8%。前后两个月均价相差7780元，房子还是那些房子，变的是当月卖掉的房子里高端盘占了多少。

上海走的是反方向。

4万元/平方米以下的成交面积占比从14.9%升到26.2%，一年提高11.3个百分点，是四城里低价段扩张最猛的。

有意思的是，12万元/平方米以上这一档的金额占比稳定在36.0%，几乎没动。上海的问题不在顶端，在中间：8-10万元这一段，面积占比从12.9%掉到6.2%，接近腰斩。

供应端同步向低价段倾斜：同期上海新增供应中，4万元/平方米以下的占比从10.0%升到20.9%。

这就带出一个绕不开的问题，为什么低价段的成交占比上升了，整体成交均价变动却不大。

答案在单价和户型结构上，2026年3-8月，上海新增供应的套均面积是134.0平方米，四城里最大，比去年同期大了9.3平方米，也明显高于同期成交的124.6平方米。可以看到开发商在往大户型走。

从8月热销项目来看，上海的绿城·悦海棠、金茂满誉、象屿金茂·满嘉、宝业·虹桥国展里全部当日售罄，走的基本都是刚需单价带上做大产品的路子。

这就使得从单价上看，低价的成交变多了，但同样的单价，当前的户型面积与以往不同，产品定位也与以往不同。

北京的情况又不一样，它不是简单的低价化。

北京单价4-6万元/平方米这一段是变化的核心，成交面积占比从28.6%升到39.0%，提高了10.4个百分点，是各价格段中增厚最明显的。与此同时，8万元/平方米以上的各档全线缩量，合计占比从24.2%降到16.0%；1000万元/套以上的成交面积占比从33.0%降到24.5%。4万元以下这一段反而略有下降，从27.7%降到25.7%。

这是一个中间层撑住、两头收窄的结构。10-12万元这一段缩得最狠，金额占比从18.1%掉到8.8%，一年少了9.3个百分点。均价同比下降4732元/平方米，降幅7.6%，其中84%来自结构效应。

统计局口径下，北京新房价格环比连续5个月下降，与这个结构是一致的：高端盘成交占比收缩，改善与高端产品的定价能力随之走弱。

广州是四城里变化最明确的。

4万元/平方米以下合计占68.4%，去年同期69.2%，看起来几乎没动。但拆开是两股方向相反的力量：2万元以下这一段从33.1%升到36.7%，提高3.6个百分点；2-4万元这一段从36.1%降到31.7%，少了4.4个百分点。一增一减相互抵消，才有了那个“几乎没动”的合计值。

广州的市场重心在往更低的单价带迁移。2万元以下这一段的成交均价是13787元/平方米，比去年同期的14166元又跌了2.7%，是四城各价格段里跌幅靠前的。也就是说，这一段不只是卖得多，价格还在往下走。

另一端反而坚挺。12万元/平方米以上这一段只占成交面积的1.0%，但成交均价从124163元涨到144562元，一年涨了16.4%，贡献的金额占比从2.5%升到5.0%。8万元/平方米以上房源的面积占比几乎不变，但金额占比从12.7%升到14.2%。可以看到，广州中高端价格段内部的单价在上移。

广州的价格变化是四城中变动最小的。这个“最小”不是因为没有变化，而是低端下沉和顶端上涨恰好相互抵消。

整体来看，一线新房连续六个月止跌是事实，但这是企稳，不是回暖。上海连涨7个月，深圳和广州各连涨6个月，北京则在下跌。

聚焦到城市具体成交情况来看，4个城市走向各不相同，深圳在高端化，上海刚需的面积在提升，北京在低价化，广州表面上是4个城市中最稳的，但其实内部分化明显。

一线城市没有统一的走向，四个城市，四个方向。把它们打包成“一线城市”来谈涨跌，会掩盖掉真正的分化。