深圳楼市分析宝安片区之二：宝安中心区

深圳楼市分析宝安片区之二：宝安中心区

一、宝安中心区介绍

地产概念的宝安中心区是狭义的宝中，是指宝安大道以南，新安六路以东，前海自贸区以西的区域，是按“一条岸线、两条轴线、三个功能区、一个都市绿环”规划建设的，与前海相互融合产业及综合性商业服务功能。坊间传闻已久，前海自贸区扩容宝中，宝安人民一直非常向往前海自贸区。

二、宝中东楼盘价格对比

熙龙湾是宝中一直以来单价最高的楼盘，是宝中最好早的豪宅楼盘，有景观资源——海景，同时赠送较多，靠近前海，2105年周期被赠送多的西安观邸超越，2017年规划建设欢乐港湾（原欢乐海岸）紧邻熙龙湾，这些利好规划带动熙龙湾在2071年逆势上涨，超过西岸观邸。

西岸观邸一直是多赠送的代名词，是刚需楼盘赠送超多，50多平两房、79多平三房、90多平四房，同时有些户型有大露台赠送，所以看上去单价一直很高，与同类刚需楼盘比面积差别在25%左右，所以一般单价高出同类楼盘25%左右，刚需为王的时代单价超过了豪宅熙龙湾，在调整期又被熙龙湾超越，本轮周期由直追熙龙湾。

宏发领域是片区内赠送较多，位置中心，单价较高的楼盘，因放盘太少成交很少，未列入比较，单价只能与周边对比。

凯旋城位于宝中西侧，前海规划以前属于宝中的“偏远区域”，单价在宝中是相对较低的，后因前海规划在2015年超过宝中平均价，本轮周期也率先拉升。

西城上筑因位置和定位原因单价一直低于宝中平均价和凯旋城，本轮周期因学区成绩上升拉进与凯旋城距离。

丽晶国际一直是宝中东片区中单价较低的，本轮涨幅也很大。

三、宝中东西部大盘对比

宝中东部的凯旋城和西部的新岸线都是成交量较大有代表性的楼盘，二者在2015年以前价格和趋势都是基本一致的，都略高于宝中平均价。

2015年以后因前海的规划，凯旋城因地理位置优势，前海到宝中的第一站，逐步拉开了与新岸线的距离，本轮周期差距逐步拉大，所以说区位也就是位置是影响房价最重要的因素。

中部天悦龙庭与新岸线的价格和趋势类似。

宝中的价格走势充分说明了区位的重要性，哪怕同在一个大片区，区位的小差别也影响的房价的走势，何况更大的区别。

宝中西部对比

西部楼盘的价格趋势基本是一致的，新岸线在调整周期价格略低，现在赶了上来，宝中西部的价格都低于宝中平均价，价格和升速也低于宝中东部。

宝中小户型对比

宝中东的天健时尚空间因赠送多，位置好一直处于小户型的领头羊位置，单价一直在宝中平均价之上，这一点与西岸观邸很类似，30多平方的两房、80平方的三房。

花样年的花郡和花乡调整期略低于宝中平均价，本轮周期与宝中平均价趋势同步，价格也很接近。

君逸世家在价格和上升趋势都略低于宝中平均水平。

四、宝中的整体评价

1、2015年前的宝中以规划的宝中行政中心为依托，填海新建的全新住宅区，白纸上画的图，没有历史遗留的任何建筑，宝中非常新。

2、2012年前海开始规划，2015年自贸区概念正式确立，宝中进入新的增长周期，随着前自贸区的规划和建设的推进，价格进一步上升，确立了前海自贸区较新在居住区的地位，区位的优势带动使每轮周期宝中都能居全市前列，尽领宝安风骚，2018年我的预测《深圳楼市2018年预测——大约在冬季》，但冬天里有合适的选择，我也发表了《深圳房产片区分析一：前海——冬天里的选择》，以自贸区为中心，选择自贸区及两翼南山和宝中，是冬天里好的选择，春天一来，宝中立刻领涨，南山前海也紧随其后。

3、宝中没有顶级学区，但大部分的学区都不差，是中上学区，这是家长的素养决定的，顶级学区都是靠选拔的，中上学区靠片区靠家长。

4、关于定位，宝中定位前海的居住区，而不是豪宅区，所以老豪宅熙龙湾已经老去，壹方中心确立了宝中新豪宅标杆，但宝中豪宅的整体品质上还是要比深圳湾、蛇口的景观豪宅稍差一些。

五、西部还是东部？

西部已经快速上升了，是买西部还是买东部？

几年前我一直讲，深圳未来的发展要看一个中心，前海中心，前海自贸区是国家规划的粤港澳大湾区的城市核心，未来15年内这里的变化都会一年一个样，是深圳最具带动能力的中心，宝中、蛇口、整个南山西部片区、宝安东部片区都在这个概念的带动下升速明显，我在《大嘴唐老鸭—2020楼市走势及波动分析直播实录》中对深圳的各个行政区进行了对比分析。

西部先涨带动东部补涨，是的，每一轮大的周期都是这样的，西部会带动东部，小的周期基本体现为只有西部上升，而东部每轮周期都在最后，所以如果投资选择西部，哪怕面积更小的也要好于东部。但是自住考虑居住舒适性、工作便利性的平衡现在选择东部也是正确的。

自住可以选东部，投资一定要选西部。

2020楼市走势及片区分析系列：

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