深中学区分析第二期
（为什么以中学为圆心呢？)
作为深圳人，尤其是有孩子正在上学的家长们都知道，深圳的中考录取率不到50%，而高考本科录取率却能高达90%，可以这么说，能进入一个好高中，半只脚就已经进入大学了。而进入好高中，初中阶段的教育至关重要，并且初升高需要通过中考，小升初则是就近入学，不难看出初中的学区重要性要远远高于小学的学区。
深圳中学初中部
红色虚线是深中初中部学区范围，色块是各小学学区范围
作为四大高中之一深圳中学，其初中部不仅在罗湖区“一家独大”，在初升高上更有一定的“特权”。众所周知，考入四大有两个途径，一个是中考，基本上在全市排名前5%才有资格；另一个是自主招生，2019年深圳中学高中部自主招生120名，将近一半来自本校初中部，因此入读初中部的学生进入四大的概率就无形中增加了几分。
深圳中学初中部学区范围内有3所对口小学，分别是锦田小学、翠北小学、水田小学。翠北小学和水田小学属于翠北教育集团，锦田小学属于锦田教育集团；翠北小学和锦田小学属于省一级学校，水田小学则属于市一级学校，在该区域内考虑学区多半还是为小孩入读深圳中学初中部做准备。
今天这篇文章主要分析深中学区那些楼盘应对适合居住环境好的小区，小户型上车盘我上篇帖子有详细的讲解，这里不过多阐述，深中高端楼盘主要有：嘉多利花园、佳兆业金翠园、合正星园、还有一个新楼盘德弘天下华府。
嘉多利花园
嘉多利花园是一个大型的低密度花园小区，个人认为也是本片区内居住环境最好的楼盘之一。整个小区共11栋，金地物业管理，紧挨着锦田小学。小区均价在9.5万左右，户型多是3房以上的大户型，价格需要1000万以上。如果看好深中初中部学区且对居住环境要求较高的朋友，建议买嘉多利花园，分南北两区，北区是两房和三房户型，3栋高层，南区是大户型为主，总高12层的洋房。
先看嘉多利北区，北区只有空中花园，这里汇聚了这个社区所有的两房户型。由三栋楼组成：
嘉庆阁（72平、75平、76平和79平的两房）
嘉丰阁、嘉年阁（99平和 113平的三房，这两栋的户型是一样的）。
在卖的面积价格:
72－79平米两房两厅一卫，朝南或朝北，价格870万
99平米三房两厅两卫，朝南，无房源放卖
113平米3+1房二厅两卫，南北通透，价格在1200万
南区（一期）一共有八栋楼组成，总高都是 12 层的小高层洋房。常规面积段有 115 平、121 平三房和 140平四房。还有少数顶楼复试户型，面积段有 191平、211平、226平和 231平顶楼复试的 5 房和6房。南区的八栋楼里面其中有四栋是一梯两户（嘉华阁、嘉安阁、嘉盛阁、嘉豪阁），另外四栋是一梯三户的（嘉福阁、嘉逸阁、嘉兴阁、嘉景阁）。游泳池也在这边！
在卖的面积价格:
115平米三房两厅两卫，南北通透，价格1300万
140平米四房二厅两卫，南北通透，价格1450～1630万
211平米顶层复式五房三厅三卫，南北通透，价格2200万
佳兆业金翠园
金翠园是 2010 年入伙的楼盘，也是深中学区里面最新的一个楼盘，由大开发商佳兆业开发和管理，住家是非常不错的。这个楼盘由ABCD座四栋楼组成的高层电梯房，罗湖少有的地下5层停车位，也是深中片区停车位最充足的一个楼盘，听说现在还有一层停车位没有用到，可想而知！面积段比较全面，从 52 平米的一房到 120 平米的三房都有，满足各种客户的需要。
一房的面积段有：52 平、57 平和 58 平，市价在 680 万到 750万之间。单价 11－14 万之间（面积越小单价越高）现有套 57平 750万
两房户型面积有：66 平 ，现在市场上无房源放卖
两房 78 平、79 平和 83 平，市价放盘1000 万左右，现有套独家秒杀盘 78 平 870 万
三房户型面积段有：86 平三房一卫、89 平和 120 平是三房两卫。86 和 89 平的户型略有差别，赠送面积也不同，89 平有赠送入户花园可以改成小房间，所以价格有一定的差距。
86平的三房一卫户型有套在卖1111 万
120 平米三房在卖 1450 万（只有 B 栋才有，一层一户）
注意：89 平分奇偶数，单数房间出阳台，双数客厅出阳台，价格有相差
合正星园是 2004 年竣工，由 ABCD 四栋围合组成，总层高 27 层，合正物业管理，小区为空中花园， 有游泳池设施。小区户型多样，有平层、跃式、顶楼复式组成！在田贝片区属于排前 3 的次新房，由于户型中到大原因，成交转手率比较低，出租价格比较高，平均在 100 元每平方。
74 平米两房两厅，目前没有房源在卖
89 平米平层和跃式，二房可改正规三房，有套便宜笋盘在卖860万
104 ～107平三房两厅两卫，放盘价格在 1000－1200万之间
74平复式四房两厅两卫，价格在1200万左右
顶楼复式160平左右，四房和五房，价格在1800－2300万之间
德弘天下华府
(一手新房，只要契税，带精装修)
项目由8栋约160-170米的超高层建筑，半围合式布局。社区内配置大型园林景观、约1100㎡泳池以及特色休闲活动区。
8栋住宅建筑围合成大园林+大社区，尽量拉开了楼宇之间的楼间距，扩大视距。因此，抛开“深中”的标签，德弘天下还是个优秀的城建、公园景观盘。
周边洪湖公园、翠竹公园等多个公园环绕。视野开阔，绿地、山水、城建层次感丰富。
户型及样板间
项目由当初建面200-1000㎡多证合一的超大区间段的超大户型，改为以建面69-76㎡的单证户型，及建面400㎡的复式户型，更顺应市场需求。
目前项目主推的是69-74－76㎡两房和三房住宅,均价：8.4万-10.7万，总价：620万~820万元，单价比周边二手房还低，错层阳台的设计，奇偶数层小面积段的户型各有差异。
主要数据指标如下，以开发商公布为准：
总占地面积：48353.6㎡（其中绿化带面积5432.1㎡，建设用地面积42967.5㎡）
总建筑面积：265287.29㎡（其中住宅楼地下室面积65769.054㎡）
计容建筑面积：190749㎡（其中住宅面积174998㎡，商业面积6998㎡）
容积率：4.64
绿化率：48%
总房源：约1700户 （以开发商公布为准）
车位数：1415个（其中住宅车位1257，商业车位158）
栋数：8栋超高层（地上52，地下4层）
车位数超过1400个，在罗湖区域内实属不易，基本能够满足小区车位需求，但难以保证1：1的车位比。
这个楼盘因备案价格受限，价格明显比周边二手房价形成倒挂，性价比还算高，你觉得如何？
以上是深中学区且适合宜居的几个小区，除了以上这几个小区，另外还有三个小区住家也比较推荐:龙丽园、柏丽花园、华丽园，其中龙丽园和华丽园小区的户型不方正，其余走楼梯的小区没有在此次介绍内，总价低的小户型翻我上篇帖子，有详细介绍每个小区的户型价格，如果您有深中学区的需求，欢迎您添加我的微信或电话咨询(黄俊喜13632629727)手机号码也是微信号。本人在深中学片区深耕3年的置业高级销售顾问，深中有30几个小区都有一定的了解，一定能快速地给您匹配到合适的物业，让您买房路上省时省心省钱！！！
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