◎买进深圳（ID：buysz2020）原创 | 木子
近日，中海龙华、光明项目相继秒光。“金九”之际，一大批新盘正排队入市，让人猜想下一个引爆热点的，究竟是沙井海岸城，还是姗姗来迟的华润城4期
久未推新的南山白石洲也迎来了550万㎡旧改航母的“原始股”新盘——深业鹤塘岭花园。有网友吐槽，什么时候开？回迁房都涨到了11万了！
△深业鹤塘岭花园实探，@买进深圳摄于2020年9月
01
建了40多层，隔壁是绿景旧改
深业鹤塘岭花园，由深业沙河集团开发，位于华侨城片区，深南大道北侧，是白石洲旧改组团的首发项目，也是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一。
展示中心已于8月29日开放，位于项目南侧的沙河世纪广场1楼。从地铁1/2号线世界之窗站C1口步行约100米可达。
深业鹤塘岭与益田假日广场一路之隔，外立面采用铝板玻璃幕墙，过几年看起来也不容易旧。建得最快的是即将入市的住宅公寓楼，已经建了40多层，未脱绿网的楼栋是回迁房和保障房，建了28层左右。
项目紧邻白石洲绿景旧改，可以看到部分农民房、店铺已清空，贴上了“请勿进入”的标识，也有住户还未搬迁。
附近有沙河小学、南山区第二实验学校初中部，项目处于他们的学区范围内。
△沙河小学重建效果图
周边知名景区云集，2km内有华侨城旅游度假区、欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、华侨城创意文化园等。
2
230套可售住宅，建面约87-164㎡210套公寓
建面约68-84㎡，70年产权
项目占地约1.3万㎡，计容建面约10.9万㎡，容积率8.21，绿化率35%，停车位710个。
总规划2栋，由南、北塔组成，是集住宅、商务公寓、开放式商业街区、办公等业态为一体的城市综合体。
其中，南塔是地势较低的1栋，共32层，包含回迁房、保障房以及商业办公。2栋是北塔，A单元7-45层为可售住宅，B单元7-43层为公寓，1-5层为商业办公。
住宅和公寓虽然看上去楼体连在一起，但分别有各自独立的入户大堂。
主推建面约87-164㎡住宅，共230套，预计明年毛坯交楼；建面约68-84㎡公寓，共210套，70年产权，带装修交楼。
△来源：深圳住建局
住宅是南、东、西3面采光，南面高层可看世界之窗和海景，东看华侨城欢乐谷，西望大沙河生态长廊。
西面：建面约96㎡3房、90㎡3房；南面：建面约130㎡4房、96㎡2房、164㎡4房；东面：建面约87㎡3房、90㎡3房。
户型图还未正式公布，只能现场在销售的手机上看一下。
@买进深圳注意到，最小住宅户型——建面约87㎡做了3房1卫，实用率75%左右，U型厨房，明厨明卫，带瞰景阳台。
见客户对刚需户型感兴趣，销售提醒道87㎡户型只有30套左右，可以同时考虑90㎡、96㎡3房，96㎡2房也可以自己再做一个个性化的空间设计。
销售表示，目前看到的户型图可能会有细节上的调整，纸质版户型图还在加紧印刷，样板房预计中下旬开放，拿到了预售许可证就开盘。
03
新房还未入市，回迁房就卖11万
由于未获批预售，产品价格还不得而知，但根据周边项目参考，单价也不会低。同片区较新的住宅有新天鹅堡，还有少量平层大户型在售，均价12.7万/㎡。
△周边新房，图源：贝壳网
网友也有猜测，深业鹤塘岭花园住宅可能在11万/㎡左右，公寓可能在8万/㎡左右。
附近的二手房价格是6-13万/㎡，世纪假日广场、荔园新村，都是沙河实业开发的。
△周边二手房，图源：贝壳网
世纪假日广场，2008年建成，二手房挂牌均价8.2万/㎡，去年9月的均价是6.97万/㎡，近一年上涨1.23万/㎡。
△世纪假日广场二手房价走势，图源：贝壳APP
荔园新村是1993年建成的楼梯房，挂牌均价9.1万/㎡，今年4月刚启动了棚改意向调查登记，登记截止6月22日，据网友爆料登记户数超95%。
深圳不乏一些拆迁土著，能分到几套、十几套回迁房，打算卖掉一点物业。
一些买房人因为715新政，没有了购房名额，有的也打起了回迁房的主意。
有关代理告诉@买进深圳，鹤塘岭花园回迁房单价11万，更名费30万，大概2年多能拿到红本，拿到证了就可以马上卖。其他白石洲旧改回迁房，目前单价在8.5-8.7万。
一般来说，深圳回迁房普遍低于周边二手房均价30%，但是鹤塘岭花园的回迁房卖11万，还有多少捡便宜可捡呢？
连代理人都建议先打新，或者投资回报率更大的产品。关于回迁房，优势是购买无需购房名额，低于市场价，首次转让不用限售3年。先别急着心动。
劣势是需要一次性付全款，有一房多卖、恶意抵押等风险。
所以说，世上没有免费的午餐，便宜有便宜的道理。
04
白石洲旧改航母首作深圳湾超总基地辐射
深业鹤塘岭花园位处传统豪宅区华侨城片区，临近大沙河创新走廊，与高新园一河之隔。
项目是白石洲组团首发项目，享有白石洲旧改的原始股利好。
白石洲重建后总建面约550万㎡，约等于2个华润城的体量。
其串联起深圳3大总部基地（留仙洞超级总部基地、深圳湾超级基地和后海总部基地），未来有望成为科创产业链的居住配套。绿景主导区域内最大的旧改，定位为以居住商务功能为主导的城市综合体，计容总开发规模达358万㎡，开发周期约8-10年，分3期开发。
△白石洲城市更新效果图，来源：绿景官网
其中规划约125万㎡住宅，约112万商务公寓，约104万㎡商办和酒店，以及约6万㎡公建配套（3所九年一贯制学校，2所幼儿园）等。
△白石洲项目局部效果图，来源：绿景官网
绿景方面表示，第1期基本能在2020年底完成签约，2021年将开建。保守估计住宅均价12万/㎡，公寓均价10万元/㎡，推算可售货值将达2000亿元。
华润置地于2018年在白石洲南区开展综合整治工作，其旧改仍处于前期准备工作中。此外，除了深业鹤塘岭花园，深业在白石洲还有深业世纪山谷、深业金三角大厦旧改。在绿景、深业和华润3大房企的领头下，这个“旧改航母”正在蜕变和焕新。
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