01 宏 观 经 济 · 政 策
财新PMI创近十年新高
LPR连续6个月保持不变
“房住不炒” 租购并举继续推进
深圳先行示范区改革方案印发
财新PMI创近十年新高
10月，中国制造业采购经理指数PMI为51.4%，较上月↓0.1个百分点，基本保持稳定；财新制造业PMI↑ 0.6个百分点，为2011年1月以来最高值，制造业景气度改善明显。
从官方PMI分类指数来看，生产指数较上月↓0.1个百分点，新订单指数与上月持平，均位于临界点之上，表明制造业生产回升，需求稳步改善。进出口指数同步回升，连续两个月位于扩张区间，稳外贸政策效应显现。另外，需求回暖带动价格回升，10月价格指数升幅明显，反映出市场活跃度有所提升。虽然国内经济整体趋好，但基于国际外围环境仍存在诸多不确定性因素，后疫情时期货币与财政政策的常态化还需谨慎。
LPR连续6个月保持不变
10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，中国10月一年期贷款市场报价利率(LPR) 3.85%，预期3.85%，前值3.85%。五年期贷款市场报价利率(LPR) 4.65%，预期4.65%，前值4.65%。
大选冲击美股波动异常 金价持续走低
10月各地楼市重点调控政策汇总
国务院：深圳先行示范区改革方案印发
统计局：前三季度GDP由负转正 第三季增速提至4.9%
深圳:“山海连城计划”细节首披露
02 土 地 市 场
挂牌：共13宗土地挂牌 含9宗居住用地
成交：共13宗土地成交 含4宗居住用地
居住用地挂牌激增 光明区占比最高
共13宗土地挂牌 含9宗居住用地
成交继续走高 居住用地占比提高
共13宗土地成交 含4宗居住用地
02 新 房 市 场
新房市场网签套数下滑一成
十四项目获批
访客指数高位徘徊
住宅成交占比超七成
10月新房市场成交继续上升，新房市场共网签6349套商品房，环比↓10.2%。住宅网签4617套，环比↓5.2%。豪宅网签141套，环比↓34.1%。
10月住宅成交占比继续上升，占比72.7%；商务公寓成交1091套，占比继续下滑至17.2%；商办及其他占比维持在10.1%。
新房市场网签套数下滑一成
网签数据显示10月全市新建商品房共成交6349套，环比↓10.2%；成交面积为57.22万平，环比↓9.9%。10月新房住宅、公寓、商办等类型网签量都出现下滑，整体网签套数下滑，但依然维持高位。
十四项目获批
根据市场监测，10月新房市场共14个项目获批，除以下13个以外，还有太子湾领航大厦获批信息尚待公布。其中豪方东园为现售项目，嘉富新禧/宝禧项目分三次获批。14个项目中，7个含住宅产品。
九项目入市
10月份新房市场九个项目开盘，其中有六个住宅项目。
访客指数高位徘徊
10月市场供应大幅下滑，仅就项目开盘，但从去化看，新房市场表现仍然较好，活跃度高。10月上半月虽然开盘项目较少，但假期期间，访客量保持高位，下半月峰境瑞府、远洋天著、嘉富新禧等热点项目推出，带动市场情绪，访客指数继续保持高位徘徊。
七住宅项目获批 六住宅项目入市
10月市场受假期以及40周年庆典影响，新房住宅批售数量较上月出现较大幅度下滑，不及上月一半。10月共7个住宅项目获批，住宅批售面积39.3万平，环比下滑46.4%；6个住宅项目入市，推售面积34.2万平，环比下滑41.6%。
住宅项目开盘去化超6成
10月6个住宅项目入市，上半月由于假期和40周年影响无住宅项目入市，下半月入市项目增加，每周周均开盘去化率都在五成以上，全月整体开盘去化超6成。
新房住宅网签量连续3个月超4千套
10月新房住宅网签小幅下降，网签4617套，环比↓5.2%；网签面积45.0万平，环比↓7.7%，新房住宅网签套数连续3个月超四千套。
新房住宅去化时间不足七个月
截至2020年10月底，深圳全市新房住宅存量为243.0万平，环比↓6.6%。根据过去一年平均成交量计算去化时间不足7个月。10月住宅供应下滑明显，但市场整体去化依然处于高位，导致存量下降。
光明区成交位居各区第一
从区域网签套数上看，四区网签量上升，六区下降，罗湖区连续四个月零成交。其中，南山区10月网签98套，环比增长326.1%，增幅最大，主要为远洋天著的大量网签。坪山新区网签量也增长112.9%，主要是恒大城、玺悦台项目网签量的增长。
光明新区网签1406套，首次位居各区成交第一，较上月上升29.9%，主要是玺云著花园、中海寰宇时代、电建洺悦府、金融街华发融御华府等热点项目的集中网签。
南山区供应面积为各区第一
从十一区网签面积及占比看，10月光明区网签13.15万平，占比29.2%；其次是龙岗区网签11.99万平，占比26.6%；龙华区网签9.21万平，占比20.4%。
从十一区供应看，10月五个区有住宅项目推出，总计供应面积34.21万平。其中，南山区供应9.24万平，占比27%，主要为深铁阅山境花园、远洋天著华府等项目的供应。坪山区供应8.71万平，占比26%。
90-144平户型占比超5成
网签数据显示，10月各面积段成交占比，45平以下和60-90平面积段占比上升，其他各面积段占比都下滑。其中，60-90平面积段占比45.6%，上升2.7%；45平以下面积段占比0.3%，上升0.1%。但90-144平面积段占比51.9%，下滑0.5%；144平以上成交占比3.6%，下滑1.7%。
4万以下占比上升
网签数据显示，10月中高价段占比下滑，而4万以下低价段成交占比则出现较大幅度上升。10月4-6万成交占比最高，占比47.8%，上升了0.2%。4万以下占比23.9%，上升3.2%，主要为丁山河畔、恒大城、碧桂园观麓花园等项目的大量网签。而6-8万成交占比下降2.7%至20.0%。
6万+成交小幅下滑
10月网签住宅项目共73个，其中有6万+成交记录的楼盘有20个。
10月新房住宅6万+楼盘共成交1215套，占全市成交套数的26.3%，较上月小幅下滑；6万+住宅楼盘成交总面积为12.7万平，环比下滑18.0%，占全市成交面积的28.2%。6万+楼盘中壹成中心璞誉府、中海汇德理、中海寰宇时代等为成交主力。
玺云著花园网签套数居首
10月网签数据显示，玺云著花园网签463套，连续两月位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是中海寰宇时代、中海汇德理，10月有5个项目网签过200套。
10月住宅成交套数TOP10共成交2566套，占全市成交套数的55.6%。
中海汇德理为成交金额第一
10月中海汇德理项目网签金额达到25.82亿元，成为住宅项目成交金额第一。中海寰宇时代、玺云著花园分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，八万以上均价项目有两个，只有两项目均价低于5万。
10月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计139.99亿元。
中海网签面积位居榜首
10月中海凭借勤中海汇德理、中海寰宇时代、中海万锦熙岸华庭三个项目，网签7.1万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是华润、恒大。
10月TOP10开发商成交面积共计26.3万平，占全市成交面积的58.4%。
中海获得开发商成交金额冠军
10月网签数据显示，中海凭借中海汇德理、中海寰宇时代、中海万锦熙岸华庭三个项目成交金额达到47.86亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，华润、电建分别位列二三位。
10月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计149.5亿元。
公寓供需均下滑
10月有4个公寓项目获批，罗湖两项目，宝安、龙岗各一项目获批。本月批售的公寓项目体量均较大，但批售数量较上月明显减少，批售面积合计16.8万平，环比下降32.4%。
网签数据显示，10月全市公寓共成交1091套，环比下降26.5%；成交面积7.2万平，环比下降20.9%；受深汕公寓项目网签的影响，本月公寓成交均价继续回落至57426元/平。
宝安区成交占比34%
10月宝安区网签面积为24209平，为成交占比最大的区域，占比为34%，其中会展湾水岸广场、会展湾东城广场均有上百套的成交量。龙岗本月网签面积为11150平，成交占比为15%，位居第二，本区域世茂深港国际中心成交量最大。
10月全市均价最高的区域南山公寓成交均价104146元/平，福田区均价略有下降至86281元/平，深汕合作区公寓均价最低为10544元/平。
45㎡以下公寓成交套数占比连续六个月下降
本月45㎡以下及45-60㎡的公寓成交套数占比均出现小幅下降，而60-90㎡及90㎡以上公寓成交套数占比均略有上升。
45㎡以下小户型公寓成交套数占比连续六个月下降，10月占比再↓2.3%至33.6%，此面积段会展湾水岸广场成交量最多。
45-60㎡的公寓成交套数占比↓8.2%至19.7%；60-90㎡的公寓的成交套数占比↑4.8%至28.8%，这两个面积段内的成交主力都是鸿荣源·天俊。
90㎡以上的公寓成交套数占比↑5.7 %至17.9%，此面积段内会展湾东城广场为成交主力。
600万-1000万成交套数占比上升
本月600-1000万总价段的公寓成交套数占比有所上升，其他总价段公寓成交占比均有所下降。
100万-300万总价段的公寓成交占比始终最多，但近半年内占比呈下降趋势，10月占比51.2%，环比↓1.1%，该总价段的成交主力是会展湾水岸广场、鸿荣源·天俊。
总价在300万-600万的公寓成交套数占比环比↓1.3%至26.3%，而总价在600万-1000万的公寓成交占比环比↑5.4至15.9% 。
总价1000万以上、100万以下的公寓成交占比一直比较低，10月两总价段分别下降2.4%、0.7%。
会展湾水岸广场成交量最高
10月公寓项目成交量TOP10榜单中，宝安区的会展湾水岸广场以131套的网签量位居榜首，其次是龙华区的鸿荣源·天俊、宝安区会展湾东城广场，共三项目成交套数超过100。
成交量前十的项目中，深汕绿地中心项目套均总价仅46万元。
会展湾东城广场居成交金额榜首
网签数据显示，10月会展湾东城广场成交106套，成交金额为5.81亿元，居成交金额榜首。太子湾湾玺仅成交3套，但其套均面积379.4平，均价113978元/平，亦跻身于成交金额榜单。
成交金额前十的项目中，南山区占三个，福田、宝安各两个，龙岗、龙华、光明各一个。
一豪宅项目获批
10月一个豪宅项目获取预售，为深汕合作区纯水岸花园（二期），批售面积2.53万平。
豪宅成交量升价跌
10月一手豪宅共成交141套，环比↓34.1%；成交面积为2.06万平，环比↓41.9%。
成交均价为94241元/平，环比↑13.3%，主要是深汕合作区纯水岸花园成交下降，以及本月豪宅成交以恒裕深圳湾、海府一号等高价项目为主。
公寓类豪宅成交面积占比超七成
从区域来看，10月宝安区豪宅成交面积占比最大，宝安区一手豪宅成交60套，成交面积为1.03万平，占全市成交的50.0%，宝安区豪宅成交主要为海府一号、大悦城天玺壹号，成交均价100522元/平。南山区一手豪宅成交54套，成交面积为0.64万平，面积占全市比重为30.9%，南山区的成交主力为恒裕深圳湾、前海嘉里商务中心，成交均价118032元/平。
分类型来看，本月公寓类豪宅的网签量为1.59万平，占比为77.6%，公寓类豪宅成交主力为恒裕深圳湾、海府一号。住宅类豪宅本月共成交0.16万平，占比为7.7%，住宅类豪宅的成交主力为大悦城天玺壹号、天健天骄。别墅类成交为深汕合作区的深汕纯水岸花园。
海府一号居千万豪宅成交量榜首
本月一手千万豪宅成交套数共成交74套，占总成交套数的52.5%。
千万豪宅中，宝安区的海府一号网签41套，位居10月千万豪宅成交量榜首。千万豪宅成交TOP3中，宝安两个、南山一个。
1000万以下成交占比近五成
网签数据显示，10月1000万以下豪宅成交套数占比小幅下滑至47.5%，主要为恒裕深圳湾、纯水岸花园、海府一号的成交。
1000万-2000万价段的豪宅占比则大幅提升，从上月的22.0%上升至31.2%，此价段内大悦城·天玺壹号、海府一号、恒裕深圳湾成交活跃。
2000万以上价段的豪宅成交占比小幅下降，2000-3000万占比12.8%。3000万以上豪宅成交占比也下降至8.5%，3000万以上成交以海府一号、太子湾湾玺、恒裕深圳湾为主。
新房市场总结
网签数据显示，10月新房住宅网签4617套，环比↓5.2%。根据市场监测，10月共十四个项目获批，九个项目入市，其中有六住宅项目，住宅产品依然是市场供应的主力。光明区由于玺云著花园、中海寰宇时代、电建洺悦府、金融街华发融御华府等热点项目的集中网签，网签1406套，首次位居各区成交第一。住宅供应下滑明显，但市场整体去化依然处于高位，导致存量下降，去化时间不足7个月。
10月公寓批售面积合计16.8万平，环比下降32.4%，成交1091套，环比下降26.5%，公寓供需均下滑。宝安区网签面积为24209平，为成交占比最大的区域，占比为34%。45㎡以下公寓成交套数占比连续六个月下降，但占比仍最多。600万-1000万成交套数占比上升，其他总价段公寓成交占比均有所下降。会展湾水岸广场成交量最高，会展湾东城广场居成交金额榜首。
网签数据显示，10月一手豪宅共成交141套，环比↓34.1%；成交面积为2.06万平，环比↓41.9%。成交均价为94241元/平，环比↑13.3%。10月豪宅宝安区成交面积占比最大，占全市成交的50.0%，宝安区豪宅成交主要为海府一号、大悦城天玺壹号。从成交价段来看，1000万以下豪宅成交套数占比最大，主要为恒裕深圳湾、纯水岸花园、海府一号的成交。
03 二 手 住 宅
过户套数持续回落
龙岗成交占比超三成
投资客占比下滑
非深户购房占比升至28.0%
250万-350万价段成交占比超两成
过户套数持续回落
从过户数据来看，10月深圳二手住宅成交套数为5049套，环比下滑42.8%；成交面积为44.8万平，环比下滑42.7%。
龙岗成交占比超三成
10月全市各区二手住宅成交套数均出现大幅下滑。龙岗成交量依然位居全市首位，龙岗成交套数为1591套，占全市成交的31.5%。
从环比变动来看，宝安成交套数下滑幅度高达48.9%，跌幅最大。罗湖区成交套数环比下滑36.4%至858套，跌幅最小。
投资客占比下滑
本月投资客占比为31.30%，较上月下降了0.84%。本月投资客所购房源套均总价约为605万元。
非深户购房占比升至28.0%
根据深圳中原研究中心数据显示，本月非深户购房客占比继续上升1.2%，达28.0%。715新政提高了深户的购房门槛，对非深户购房要求维持不变，使得新政出台以来非深户购房客占比持续攀升。
仅3房户型成交占比下滑
从面积段来看，60-90平、90-144平面积段成交占比出现下滑，其余各面积段成交占比上升，其中144平以上面积段成交占比上升2.9%至10.2%，成交占比涨幅最大。
从户型来看，仅3房户型成交占比出现下滑，其余各户型成交占比出现回升，其中2房户型成交占比上升4.6%至34.8%，成交占比最大且升幅最大。
中 原 研 判
从过户数据来看，全市过户套数连续三个月下滑，10月深圳二手住宅成交套数为5049套，环比下滑42.8%；成交面积为44.8万平，环比下滑42.7%。从区域来看，本月全市各区二手住宅成交套数普遍下滑，且下滑幅度普遍超过三成。从跌幅来看，宝安成交套数下滑幅度高达48.9%，跌幅最大。罗湖区成交套数环比下滑36.4%至858套，跌幅最小。
从实时成交来看，成交量方面，二手市场成交量依然低迷。成交结构方面，从户籍来看，本月非深户购房客占比继续上升至28.0%；从面积段来看，60-90平面积段成交占比依然最大，为45.9%；从户型上来看，2房户型成交占比最大，为34.8%；从成交价段来看，本月350万-500万价段成交占比为26.2%，成交占比位居首位。
02 租 赁 市 场
租金回报率持续下滑
全市租金由升转降
罗湖租赁占比最大
2房户型租赁占比位居首位
租金回报率持续下滑
根据深圳中原研究中心监测显示，10月全市住宅租金为69.5元/平·月，环比下降1.64%。
租金回报率继续下滑至1.20%。
全市租金由升转降
本月全市租金为69.5元，环比下降1.64%。
全市各区仅盐田区租金出现上升，其余各区租金普遍出现下滑，本月罗湖租金环比下滑2.32%至84.8元/平，租金下滑幅度最大。
罗湖租赁占比最大
本月宝安、盐田和龙岗租赁占比出现下滑，其他地区租赁占比上升。宝安租赁占比下滑3.3%至12.1%，下滑幅度最大。
近半年罗湖租赁占比持续上升，本月罗湖租赁占比继续上升1.0%至23.4%，租赁占比最大。
2房户型租赁占比位居首位
在租赁户型方面，本月2房和5房户型租赁占比上升，其他户型租赁占比下降。
本月2房租赁占比环比上升4.1%至34.7%，成交占比超过三房户型，居全市首位。
中 原 研 判
租赁市场方面，本月全市租金为69.5元，环比下降1.64%。从各区租金变化幅度来看，仅盐田区租金出现上升，其余各区租金普遍出现下滑。在租赁户型方面，2房租赁占比升至34.7%，居全市首位。
04 商 业 市 场
一手商业成交连续两月回升
宝安区一手商业成交占比54%
二手商业成交回落
宝安区二手商业成交占比33%
一手商业成交连续两月回升
10月商业批售项目个数较上月明显减少，仅深铁阅山境花园、环球经贸广场、翠湖大厦三项目有商业获批，其中南山的深铁阅山境花园为商住项目，罗湖的环球经贸广场、翠湖大厦两项目均为商办项目，共批售商业面积为4.4万平，环比↑27.5%。
网签数据显示，10月一手商业共成交190套，环比↑77.6%，共计成交1.09万平，环比↑35.21%。
龙光玖龙台三期办公成交面积最大
网签数据显示，10月共17个办公项目网签，其中光明区的龙光玖龙台三期成交4266.84平，位居一手办公类物业成交面积TOP10榜首，其次龙岗区的金地凯旋广场、万致大厦。
龙岗区一手商业成交占比58%
从区域分布来看，10月罗湖无一手商业成交，龙岗区建信天宸花园、佳兆业未来时代大厦两项目商业集中网签，全区商业成交6273.16平，占全市成交面积的58%，其次是龙华区占比25%，坪山区占比8%。
一手商业40-70㎡面积段成交套数占比高达43%，40㎡以下、70-100㎡面积段分别占比30%、23%，100-200㎡面积段商业占比较少仅4%。
二手商业成交回落
网签数据显示，10月二手商业成交280套，环比↓34.4%，成交面积合计2.51万平，环比↓22.5%
宝安区二手商业成交占比33%
从区域分布来看，10月宝安区二手商业成交8388.75平，占比33%，其次是福田区占比24%、南山区占比16%。
从成交商圈分布来看，龙华商圈成交套数占比28.6%，为全市最热门商圈，其次是龙岗中心城商圈、西乡商圈。
05 办 公 市 场
四个办公项目获批
八区办公成交面积齐下滑
二手办公成交面积回落
福田区二手办公成交面积占全市40%
四个办公项目获批
10月共四个办公项目获批，其中三个均位于罗湖区，一个位于深汕合作区，共批售办公套数为708套，批售面积为11.99万。
网签数据显示，10月深圳一手办公成交325套，环比↓37.0%；成交面积为2.18万平，环比↓41.3%。
八区办公成交面积齐下滑
从区域分布来看，10月龙岗区成交8428.2平，为全市成交面积最大的区域，占全市一手办公总成交面积的39%，其中金地凯旋广场、万致大厦为成交主力；其次是光明区成交4339.9平，罗湖区成交3858.0平。
10月坪山区一手办公成交仍为零，其他八区成交面积均下降，其中龙华区本月无一手办公成交，环比下降100%。
二手办公成交面积回落
10月深圳二手办公类物业成交72套，环比↓39.0%；面积合计0.90万平，环比↓30.6%。
福田区二手办公成交面积占全市40%
网签数据显示，10月福田区二手办公成交3569.36平，占全市二手办公成交面积的40%，其次是罗湖区成交2672.18平，占全市30%。
从各区二手办公成交套数占比来看，福田区成交25套，占比35%，其次是南山区占比18%。
商办市场总结
10月商业批售项目个数较上月明显减少，罗湖两个商办项目获批，南山一商住项目获批，共批售商业面积为4.4万平，环比↑27.5%。一手商业成交连续两月回升，10月成交1.09万平，环比↑35.21%，其中龙岗区一手商业成交占比58%。10月二手商业成交2.51万平，环比↓22.5%，宝安区二手商业成交8388.75平，占比33%，其次是福田区占比24%。
10月四个办公项目获批，共批售办公套数为708套，批售面积为11.99万，一手办公成交2.18万平，环比↓41.3%，坪山区一手办公成交仍为零，其他八区成交面积均下降，其中龙华区本月无一手办公成交，环比下降100%。全市二手办公成交面积回落30.6%仅成交0.90万平，其中福田区二手办公成交3569.36平，占全市二手办公成交面积的40%。
10月楼市整体相对平淡，新房供应大幅减少，但商办供应均有所增加，罗湖区三个商办项目获批，短时间内去化难。未来两月潜在计划入市项目较多，市场氛围有望好转，商办市场或将有大宗交易。
大佬论市 Alan点评
•十月深圳市场受国庆假期和40周年庆典影响，一二手皆下滑。数据显示，10月新房备案4617套，小幅下滑5%。二手则骤然下滑至五千多套，维持低迷表现。
•10月习总书记来深圳庆祝建立经济特区40周年并发表了重要讲话，体现了中央对深圳的重视与深切期盼，极大增强了大家对深圳的信心。总书记的重要讲话指出，深圳过去40周年取得的成绩值得肯定与赞扬，但新时期严峻的形势下，也赋予了深圳更高的历史使命，对深圳未来发展予以清晰规划，将深圳定位为大湾区核心增长引擎，这是一个非常高的定位，深圳未来必将在大湾区发展中扮演越来越重要的角色。
•每逢大事，发展商一般会比较谨慎，以维稳为主。10月历来是一个旺季，但本月推盘量较9月大幅减少。主要还是深圳40周年庆典之际，发展商多选择避一下风头，将新盘推出延期，导致新盘供应减少。
•11月预计新盘供应量会大幅增加，一方面是10月打算卖而没卖的项目大概率要推出。另一方面8月国家设立三条红线，对发展商负债率、杠杆率提出了更高的要求，使得发展商资金必须保持充裕，以前没钱可以借贷，现在融资收紧，发展商只能通过卖房套现来回笼资金。因此11月推盘量将会反弹，成交量也会跟着上升。
•而二手市场来看，已经跌倒比较低的低位了，40周年大礼包下，715新政的影响正在减弱，二手市场再继续跌下去的概率很小了，会慢慢在底部稳固。政府对于深圳高定位的刺激下，未来市场更加充满机会。但快速反弹也不现实，经济政策是一个长期积极作用。715新政也是长期影响市场，大礼包一定程度上抵消了新政影响，市场正在筑底。
•月底，粤港签署实施《粤港合作框架协议》，从协议内容看，粤港融合势在必行且越来越快。协议指出未来香港人在广东地区买房享受本地人待遇，这是为香港人量身打造的政策。
以前港澳人士购房等同于外籍购房政策，而现在香港与内地融合，限外令也就不再适合香港。未来内地对香港的政策会越来越宽松，香港人可以与本地人一样购买商铺、写字楼，对商业地产也有一定的刺激作用。
深圳虽然是核心引擎，未来要打造全球标杆城市，但也需要整合周边资源，并且加快深港经济融合，加大资源整合能力，是深圳实现目标的最快捷最有效的道路。
粤公网安备 44030402000760号
