去年下半年开始，南山开启了一轮打新盛宴，备受关注的几个新盘，如华润城润玺一期、万科臻山海家园、龙光前海天境花园以及天健悦桂府，陆续在11月底至今年1月摇号开盘。
结果自然是有人欢喜有人愁，而过完年的这几个月，不少朋友都在问我：1000多万在南山还有什么新盘可以买吗？
今天，我就上半年较高概率入市的蛇口三个新盘：半山臻境、新世界临海揽山、晗山悦海进行一个深度对比，从区位、配套、增长潜力等几个方面进行分析，方便想要在南山置业的朋友们做出适合自己的价值判断。
本篇结构：
01 三盘介绍
02 价值分析
01三盘介绍
半山臻境
交通：★★~★★★☆
目前整个赤湾的交通都不算太便利，因此只给2颗星。
半山臻境附近的赤湾TOD正在建，=但未来会修建多部垂直电梯从花园门口直达赤湾地铁站。
此处的地铁赤湾站，2号线链接福田，5号线链接前海，无论去前海上班还是去后海上班，都很方便。
下山到太子湾还有2022年即将开通的12号线，规划中的地铁线还有15、24以及28号线。整个大片区，地铁密度还算可以。
而楼盘门口的祥湾路暂时未通，开车需要走赤湾六路拐上少帝路进入花园。
道路上的改善，则需要依赖整个蛇口的交通优化，如兴海大道改道、望海路下沉以及妈湾海底隧道等。
很多人不看好赤湾的原因是，觉得这里是个山咔咔，进去不方便，出来也不方便。事实上赤湾一定要看未来，因此交通潜力我给3星半，未来这里算是交通便利，但也谈不上四通八达，更多的依赖本身区位的优越性。
配套：★★~★★★★☆
半山臻境自带一所幼儿园，山下还有一块九年制教育用地暂未规划，少帝陵旁的国际学校已经开建，此外还有一块高中教育用地待定。
赤湾学校排名一般，南二外挂牌后或许教育制度会得到优化，但短期内成绩的提升，更加依赖附近山语海、半山臻境的生源改善，以及配套海洋产业园带来的新鲜血液入驻。
商业目前可以说几乎没有，超市要去港湾花园的人人乐，购物需要开车前往不远处的海上世界，但门口的赤湾TOD建成，加上太子湾的成熟以及K11的开业，赤湾的商业配套即可瞬间满格。
因此配套潜力给四星半。
留半颗星的原因是：我对招商地产的商业综合体运营能力存在疑义，至少目前并未出现如华润万象系列的产品品牌，而海上世界综合体开业多年，近两年才算有了些人气。
产品：★★★★☆
半山臻境是个典型的高端改善住宅，花园为围合式结构，有配套游泳池和花园内380米的跑道，绿化看规划不错，容积率仅为3.75，小区内的空间足够业主们休憩玩耍，相当舒适。
户型分为115㎡、175㎡和180㎡，其中115㎡的户型占到80%。
整体实用率85%，在新房中算相当高的，而户型设计上也颇有诚意：115㎡A户型，采用了流行的横厅设计，能够做到3+1房，175㎡则拥有超大的宽厅，通过软隔能做到4+1房，并且带精装修，装修品质相当不错。
说起半山臻境的产品定位，在19年西牛埔的资料首次被曝光的时候，我以为这里会是招商的最高端【玺】系，而当时的设计亮点以电梯入户的160平大平层为主。
现在半山臻境整体降低到了次高端的【臻】系，猜测一是因为限价的大环境，二是因为人才房的影响。也或许因为本身受到限高，山下的庙北地块倘若起接近200米的超高层，半山的海景会被遮挡大半，少了海景的加持，豪宅的定位不在，不如改为高端住宅更加踏实。
但总体上，现在半山的定位更加亲民实用，更加适合1000+的朋友们关注入手。
附近山语海的参考价为100800元/平，鲸山觐海的参考价为116000元/平，预计半山臻境开盘均价在11-12万元/平。
关于赤湾的更多内容，参考《赤湾寻金记！被遗忘的蛇口黑珍珠》
新世界临海揽山
楼盘详细介绍见：《现房出售？新世界临海揽山捂盘快两年，直接捂成了现房……》
交通：★★★☆
临海揽山位于蛇口南山公园的东面山脚下，距离在建的12号地铁线工业六路站较近，距离2号线的海上世界和水湾站也不远。
交通便利程度上，待修路工程完成后，此处同样非常方便前往前海、后海和深圳湾。
配套：★★★★☆
临海揽山同样自带一所幼儿园，附近小学是育才一小，中学是育才二中，育才是南山老牌的教育集团。
超市需要前往不远处水湾1979的盒马鲜生，购物需要去海上世界，同样享受太子湾的所有配套，但步行即可前往，更加方便。
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产品：★★★
临海揽山总共有8栋，其中5栋高层住宅，2栋公寓，花园围合间还有7栋联排别墅，这就让原本就不大的小区几乎没有了公共空间，尽管临海揽山背后就是南山公园，业主可以从自家花园直接上山，但如此拥挤的花园总觉得有些缺陷，或许缺少的是诚意罢了。
户型方面，临海揽山比较中规中矩，几乎全部是108-117㎡的三房，虽方正但也没有改动空间。虽说号称是海景房，但根据临海揽山附近城市更新的地块信息，大概率在28层以上才能保证无遮挡。
目前楼盘接近现楼状态，是否精装修未知，19年底我去看样板间的时候，现场销售表示可能年底开盘，现在一拖再拖，大概率是对备案价不够满意。
附近半山海景兰溪谷的参考价为107700元/平，蛇口标杆半岛城邦，目前三期的参考价为11600元/平，猜测临海揽山若在今年开盘，均价也就在11-12万/平左右，且大概率不会带精装修。
晗山悦海
晗山悦海是深圳华园集团开发的一个综合体，占地面积仅有2.2万㎡，但总建面达到23万平米，容积率6.58，包含2栋190米的超高层双子塔，以及2栋高层住宅，产品类型涵括了住宅、公寓、办公和商业。
交通：★★★★
晗山悦海门口的地铁口为在建的12号线四海站，同时也是规划中15号线的交汇换乘站，目前乘坐地铁需要向北步行至9号线的南油和南油西站。
门口的南海大道是主干道，与滨海连通，能够快速到达科技园以及福田中心区，但也因为是主干道，车流量较高，时常出现拥堵，且环境较为嘈杂。
配套：★★★★★
晗山悦海的商业配套非常齐全，一路之隔是蛇口花园城和沃尔玛，无论是购物吃饭还是儿童培训都能在此得到满足，此外晗山悦海自带2.5万㎡的商业，向北能够到达来福士广场，向南能够到达海上世界，附近还有蛇口医院和蛇口体育中心，享受整个老蛇口的成熟配套。
教育方面，项目自带一所高端国际幼儿园，附近有育才二小、育才中学和育才二中。
产品：★★★★
晗山悦海的住宅数量极为稀少，目前接近现楼状态的是C座住宅，纯板楼，只有160㎡和180㎡两种户型，总共96套，顶层4套复式开发商自持，因此实际开盘出售也仅为92套，暂未看到晗山悦海的住宅户型图流出。
给四颗星的原因是，放眼南油和蛇口交界处，新盘、大平层、纯正板楼，仅这几个因素组合就已经是独一无二了，一定要挑缺点的话，受限于地块面积，空中花园较为玲珑，南海大道噪音干扰，以及数量实在太少不成气候，但总体上在这个地段，晗山悦海仍然是非常稀缺的产品。
附近花园城五期的参考价为105000元/平，鸣溪谷参考价为108000元/平，猜测晗山悦海住宅的备案均价也会在11万/平左右。
02价值分析
在上半部分的楼盘介绍中，每个盘的优缺点已经做了罗列，若是自住角度考虑，各位萝卜青菜各有所爱，挑选自己最在意的因素就好。
但是深圳人买房都是想升值的，这里我重点分析一下几个盘的增长潜力。涉及到备案价均为猜测，以实际开盘价为主，此处仅作参考。
三个盘周边均价基本都在10-11万元/平，因此备案价猜测也均会在11万/平左右，算上户型，大概为：
半山臻境：1200~1300万买115㎡的3+1房
临海揽山：1200~1300万买110㎡的3房
晗山悦海：1700~1800万买160㎡的4房（猜测）
晗山悦海因面积较大，和另外2个楼盘并不属于同一类型的产品，放在这里对比实际并不合理。
参考附近2004年同样是半山下的兰溪谷，160平大四房的价格大约在2200万左右，考虑到新房溢价，晗山悦海的真实价格应当在2300-2500万左右，当下1700-1800万的开盘价（猜测）显然有着非常明显的价差空间。
倘若再往上走，到3000万的价位，同类竞品就多了不少，如华润城润府的150㎡大三房，以及开盘不久的附近的万科臻山海190㎡等等。
到了这个面积段，买家往往对小区环境、私密性、圈子等其它方面有更高的要求，晗山悦海缺少豪宅的基因，有天生缺陷（南海大道拥堵、噪音大等），顶多也是落得个中高端改善的定位，略显尴尬。但中短期的价差仍然值得一搏。
半山臻境和临海揽山是典型的中产盘，因此最重要的就是“便利性”，这个便利性体现在：上班近、上学好、购物方便等等。
区位上，两个盘相差不大，都在前海后海的辐射范围内，属于同一水平。
交通上，目前半山臻境所处的赤湾最差，但未来会得到改善，相比之下新世界临海揽山胜出。商业上，目前赤湾最差，但赤湾和太子湾一体化以后，三个盘都能享受顶级的商业配套，持平。
居住体验上，半山容积率仅为3.75，高层可看海，待旁边TOD完善后，也算是闹中取静的一片天地。临海揽山在花园设计上少些诚意，但南山公园脚下相对安静，也算不错的环境，可惜的是周边老旧工业区短期内无法改善，相对略逊一筹。
户型上，半山臻境完胜。
对比了半天似乎都是半斤八两。倘若切换到上帝视角来看整个片区，临海揽山属于蛇口板块，在次新盘中，临海揽山远在主流核心半岛城邦&双玺之外，待到出货时，110㎡的三房和半岛三期89㎡的三房也就多一个卫生间的优势，但远不是主流盘，将沦为补涨的次级区。
而半山臻境则会成为赤湾标杆，和旁边容积率仅1.8的山语海对比，半山的户型更纯粹，距离商圈更近，更容易看海，加上典型的改善户型设计，面积小，实用率高，总价更容易向上冲击。
再放眼深圳市，新世界的盘似乎总处在一个尴尬的地位，例如靠近太子湾的鲸山觐海，这些年算算涨幅总是赶不上半岛以及南海玫瑰的主流片区，主要还是输在产品和地段上。新世界拿的地总是边边角角，却总喜欢强加“豪宅”的定位，想要卖一个高价，说到底，还是缺少诚意罢了。
对比之下，半山臻境无论是总价还是户型都相当的平易近人，招商的楼盘质量在民间一直有口碑。但说到底呢，三个都是限价的新盘，无论如何，打中就是运气。倘若同时开盘，各位如何选择，是否心里有数了呢？
以上观点带有本人强烈的主观意见，仅供各位参考，也欢迎对这几个楼盘有不同看法的朋友来交流。
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- REVIEW -
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