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周末楼市:深圳本周一盘取得预售 罗湖水贝上新翠园华府

咚咚牛浩思 发布时间:2021.10.22 20:08:54
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本周,深圳有一盘获得预售,是位于罗湖水贝的翠园华府。


项目前身为东立片区城市更新单元,挨着大型综合体粤海城。


项目建设为3栋47层的住宅楼、1栋31层的保障性住房、1栋25层的综合楼,并设有3层商业裙楼,4层地下室。


翠园华府本次备案299套住宅,建面约75-146㎡,均价约8.57/㎡,总价约677万/套起。





信城缙悦城


因开发银湖回归之作“缙山府”而声名鹊起的信城集团,首次踏入龙岗中心,打造建面约55万㎡大城信城缙悦城。(注:建面55万㎡指缙悦城所在的朱古石更新单元整体规划总建筑面积,下同。)

 

项目一期备案名为“信城缙悦花园”,以下简称“缙悦城一期”。当前其展示中心及样板间已对外开放,首批产品预计10月底入市,主力户型为建面约78-95㎡3房,是主要面向刚需置业者的友好型品质新居。

 


项目效果示意图:


1.

缙悦城一期西侧紧邻住宅社区鸿威的森林,北侧为规划道路龙城创业路,南邻规划道路石丰路,东、西两侧分别是规划道路佳辉路及碧源路。

 

当前项目周边的道路多为规划状态,但随着项目自身及其它临近地块的开发建设,都将看到大幅度地变化及兑现。

 

而对外联系上,已比微循环交通更成熟。缙悦城距离深圳外环高速出入口约1.2公里行车距离(百度地图测量,仅供参考),东西组团之间的联系方便快捷;

 

并且横向串联广深高速、南光高速、龙大高速、梅观路、武深高速等高、快速路,打通南北纵向通道,出入福田、南山等市中心区域选择丰富。

 

区域主要干道盐龙大道在项目南面及东面对角线布局,也是项目及所处片区对外联系的重要通道,将龙岗中心城、大运新城等优质资源紧密绑定。

 

当前,龙岗区正在推进协力路(友谊路)盐龙大道立交节点的拓宽改造项目,这一项目将切实推动项目所处片区与龙岗中心城的双向联系,有力推动区域发展。

 

此外,中远期规划中,片区内还将铺设地铁31号线(规划中)、城际中虎龙线(规划中)等轨道交通项目,加强对外快速通道的联系作用。(注:轨道交通为中远期规划线路,规划信息以官方最新公布的为准,此处仅供参考)

 

预计明年底前,则可通过换乘地铁14号线(建设中)、16号线(建设中)等线路接入深圳轨道交通网,实现快轨出行。(注:实际开通时间以运营方公告的为准)

 

交通示意图,仅供参考:


2.

项目所处区位地处深莞惠三市交界处,南临龙岗中心城及大运中心城片区,东接国际低碳城片区,对于未来粤港澳大湾区合作开发、生态资源活化利用均有重要意义。

 

今年年初召开的龙岗区六届五次党代会上,该片区在规划图纸上有了新的战略名称,一个充满诗意的名字“清林绿谷”。

 

作为龙岗区“一芯两核多支点”发展战略的重要“支点”,清林绿谷涵盖龙岗街道龙西-五联片区,规划打造成清林径生态品质城区、深圳东部新兴产业制造基地。

 

与此同时,片区拥有优质的自然资源,其中清林径水库是深圳最大的“水缸”,而清林径森林公园也是闻名遐迩的天然“氧吧”。

 

龙岗区湾东智芯空间布局图:


规划上,清林绿谷将构建“一核、二带、三板块、多节点”的空间布局,以中心公园为核心,打造龙西五联新中心等多功能城市空间。

 

在发展愿景中,还将充分利用清林绿谷的生态优势,强化其“绿核”功能,构建惠民化生态廊道,探索多元空间的生态修复与产城融合创新模式。

 

目前片区已引进以华夏动漫、斯达高瓷艺、银波油画为龙头的重点文化创意产业和贝仕达克为龙头的人工智能物联网产业。

 

片区内及周边布局有深圳市第三儿童医院、龙岗区儿童公园等市政配套。

 

清林绿谷示意图,仅供参考:


3.

客观上说,当前清林绿谷片区的发展及完善空间还比较大,主要靠城市更新、土地整备利益统筹等方式进行。

 

片区内有多项已立项的城市更新和利益统筹项目,以及正在申报立项的项目和正在开展前期规划的项目。

 

其中,竹头背和岭背坑片区城市更新单元、龙西楼吓、对面岭城市更新单元等项目预计将建成总建面超百万平方米的超大型综合体,有望为片区注入多元的社区体验及生活配套,包括规划的约18万㎡商业。

 

龙西-五联片区土地整备利益统筹项目同样为超大体量项目,这对片区未来面貌改造升级、各项生活要素规划布局都有长远而深刻的影响。

 

片区旧改规划示意图,仅供参考:


事实上,缙悦城同样为区域的重点城市更新项目。项目地块位于朱古石片区城市更新单元范围内,该更新单元规划拆除范围约27.4万㎡,开发建设用地范围约18万㎡,总建面约55万㎡,以住宅、教育设施、公园绿地等地块为主。

 

其中住宅一期由鸿威地产操盘开发,即已入市的鸿威的森林;小学地块为清林径实验小学,已开放办学。

 

缙悦城一期为更新单元的二期01-04地块,规划的三、四期等余下地块均由信城不动产集团有限公司(简称“信城不动产”)开发。

 

信城不动产核心团队成员均有15年以上的地产行业经验,并且各业务端口核心成员主要是原深圳万科地产投融资、开发建设及产业运营部门负责人及业务骨干。

 

这两年比较瞩目的银湖新盘缙山府,便是信城不动产在深圳的首发之作,此番在龙岗打造的缙悦城,是信城进一步拓展市场的举措。

 

作为较大型的城市更新项目,其地块的开发建设不仅为市场补充新房产品,也为改善片区局部城建面貌,完善片区道路交通、基础设施等方面起到关键作用。

 

整体地块划分示意图:


4.

缙悦城一期地块规整,呈东西稍长的方型状。用地面积约2.6万㎡,规划建筑面积约13万㎡,计容建筑面积约9.8万㎡。

 

主要由6栋住宅塔楼及沿街商铺组成,其中,住宅约8.8万㎡。6栋沿地块场地周边布置,塔楼之间围合形成社区花园。

 

南北两侧各布局3栋塔楼,均接近百米高,其中北侧稍高,形成一定的高度及视觉落差。

 

项目平面布局及户型分布示意图:


塔楼立面采用现代建筑风格,通过简单的构图原则,强调建筑的美在于局部与整体之间,以及局部互相之间正确的比例关系;色彩以米黄色为主,配搭暖灰色,形成柔和的色调。

 

项目效果示意图:


项目有几个比较突出的特色,包括:

 

一是,容积率较低,容积率约3.73,在当前新房市场上,一般的社区容积率基本5左右,甚至不少的达6以上。较低容积率可带来更舒适的居家环境,营造出更舒心的社区氛围。

 

二是,除少量沿街门面外,社区以住宅物业为主,规划住宅共计1012户(具体可售单元以开发商公告的为准),居住感纯粹,可减少其它类型物业对社区生活带来不必要干扰。

 

项目效果示意图:


三是,社区配套丰富,整体布局东西向200m中心轴线,从主入口起串联共享会客厅、阳光草坪、阳光泳池、儿童活动区、全民运动场、环氧健身跑道以及架空层泛会所等,打造功能齐全、满足全龄段全天活动及远期发展需求的综合社区。

 

同时,社区活动空间并非独立,而是与城市环境(设置公共开放空间共3个,约2500㎡)融为一体。

 

此外,缙悦城整体为建面约55万㎡大城项目,后期新开发地块,还将持续为一期业主带来商业、教育、社区等物业设施。

 

项目效果示意图:


四是,楼间距较大,塔楼之间的楼间距远超建筑规范基本要求,较大的楼间距使得视线互不遮挡,实现户户看景。

 

户型单元点式布局,平面蝶形排布,梯户比为两梯六户及两梯四户,单元之间视线错开设计,具有较好的景观视线通廊,为各单元带来南向采光面。

 

项目朝向规划示意图:


五是,首批住宅将率先推出建面约78-95㎡三房一卫及三房两卫的户型产品。

 

其中以建面约78㎡的户型面积为主,约占缙悦城一期总房源的近6成(实际房源情况以开发商公告的为准),可较好地满足首次置业者的上车需求。

 

户型整体方正实用,动静分区科学,合理利用凸窗设计,增强户内使用空间,具有较好的空间利用率。均配置有南向大阳台,提升通风采光效果。


总的来说,项目位于龙岗中心北区,片区定位为清林径生态品质城区、深圳东部新兴产业制造基地。客观上说,其所处区位尚处于发展期,完善空间还比较大,但当前可享龙岗中心城、大运新城等丰富、成熟的各类配套,满足区域生活、生产需求。

 

项目的主要关注点在其产品自身,系信城集团在深圳的又一“缙”系新品,坚持以品质打造,后期还将持续开发,整体打造约55万㎡的大社区多功能生活空间,具有较好的产品力。

 

首批户型面积段为建面约78-95㎡3房,相比市场上的其它新房产品,得房率上体现了较高的竞争力。同时性价比突出,对于刚需或空间需求的刚改型置业群体,比较友好。



电建洺悦鹏著


电建洺悦鹏著位居光明中心区,同时靠近凤凰城片区,恰在光明两重点片区的叠加范围内,也是近几年光明发展成效显著的区域,可同享光明中心区及凤凰城的多元齐备配套。

 

随着光明科学城等重大项目的落地,光明乘势而为,抢抓粤港澳大湾区及广深港澳科技创新走廊战略机遇,提出打造“世界一流科学城”和“深圳北部中心”的崭新定位。

 

项目所在的光明中心区,规划为科学城综合服务中心,将打造成为深圳北部中心的“城市心脏”,建设为集商业、文化、游憩、休闲配套于一体的城市新中心。(以上信息来源于深圳政府在线)

 

光明“一心一廊一环六组团”总体布局图:


作为深圳市“新时代十大文化设施”之一的深圳科技馆新馆,便是坐落于光明中心区内,计划于2023年竣工。

 

深圳科技馆新馆,图来源于深圳光明公众号:


而项目临近的光明凤凰城片区,是深圳重点规划区域,片区土地统筹价值高,空白用地多。在产业上布局有华强创意产业园、招商局智慧城、上市企业总部园区、创新科技产业园区等,为片区的价值提升提供有效支撑。

 

区属的重点配套也多集中于此,是光明行政文化的集中展示区域。围绕新城公园,区域内地铁、学校、商业综合体、星级酒店、文化艺术中心、体育中心、综合医院等各式各样的市政配套一应俱全,构成了光明的主要门户片区。

 

项目及周边配套示意图:


其中:

 

生态资源方面,电建洺悦鹏著在新城公园的东北面,生态及景观资源突出。其项目西侧紧邻光侨公园(规划);南面跨过华夏路为光明新城公园;

 

东南侧即为光明乃至深圳的网红公园——虹桥公园(“红桥”),并连通可达华侨城光明小镇,生态景观资源突出。

 

虹桥公园实拍图,来源于深圳光明微信公众号:


新型商业方面,凭借大手笔规划,光明中心区及凤凰城片区这几年吸引了相当多房企入驻开发,除电建外,还包括金融街、华发、中海、宏发、龙光、星河、万科、佳兆业等一众实力房企。

 

片区的居住环境、社区氛围,以及生活配套也随着新房逐步入市而持续升级。比如龙光商业广场(约10万㎡)、特建发万达广场(约4.8万㎡)、星河cococity(约6万㎡)等全业态购物中心,都将陆续诞生。

 

届时,片区休闲业态覆盖一站式满足饮食、商务、娱乐、趣玩等需求,众多商业体聚首,有望形成区域级商圈,并持续放大片区的整体配套能级。

 

龙光商业广场规划效果图:


文化体育方面,项目与光明群众体育中心隔路相对,包含网球场、攀岩场、羽毛球场、游泳池、篮球场等各类大众体育设施。

 

光明群众体育中心,图来源于网络:


就近的光明文化艺术中心,是光明首个地标级文化综合体。

 

场内包含演艺中心(含1500座大剧场、450座音乐厅,大剧场兼具观演及会议功能)、美术馆、图书馆、城市规划展览馆以及文化综合五大功能分区,以及6000㎡文化配套商业空间。

 

光明文化艺术中心,图来源于网络:


2.临近地铁站点,区域多层次轨交密集布局

 

项目具体位于光侨路和华夏路交汇处的北侧,区位整体通达性。

 

道路交通方面,临近光明大道、观光路等城市主干道;以及龙大高速、外环高速等高、快速路布局于周边。

 

通过龙大、南光南北纵向连接福田、南山及东莞松山湖等区域;大外环高速贯穿深圳东西,便捷通达深圳国际会展中心、深圳国际机场等城市重点场所。


项目区位交通示意图:


轨道交通方面,多层次轨交配套优势突出,临近在建地铁6号线支线二期华夏站,站点设置于社区门口,预计2025年建成通车(实际通车时间以运营方公布的为准,下同)。

 

6号线支线二期北连一期的翠湖站(在建,预计2022年建成通车)和6号线(已通车)交汇换乘;南接高铁光明城站可转乘广深港高铁和赣深高铁(年底前通车)。

 

将来还规划继续南延独立成线,经龙华、香蜜湖,终到福田深港科创合作区,成为一条联系光明科学城和深港科创合作区的“科学快线”。按照规划,线路已纳入深圳地铁五期建设规划,有望在下一批次中开工建设。

 

项目附近还布局有地铁6号线凤凰城站(已运营)、地铁13号线同观路站(预计2025年建成通车),以及地铁18号线(规划中)、29号线(规划中)等中远期线路。

 

其中,地铁13号线是光明通勤业主较为期待的线路。该线路起始公明北,连接光明凤凰城、南山留仙洞、科技园、后海等片区,是打通光明-南山的快速通道,可大大压缩光明业主与南山等中心片区间的时空距离。

 

项目及轨交关系示意图:


3.居住纯粹,主打建面约88-108㎡户型新品

 

电建洺悦鹏著地块整体修长,呈东西两头短,南北两端长的长条形状。

 

项目占地面积约2.19万㎡,总建面约12.63万㎡,是以住宅为主,居住比较纯粹的社区。

 

项目户型分布图:


主要由4栋高层住宅,1栋三层幼儿园(规划为9班,以实际开学班次为准),和沿街商业组成。

 

其中,住宅规划建面约8.6万㎡(含只租不售人才住房2.9万㎡),自带商业6000㎡,幼儿园3000㎡,以及文化活动室1000㎡等。

 

住宅主打建面约88-108㎡户型产品,可售户数共计614套。产品面积段以刚需及刚改群体为主,定位精准。

 

整体上看,电建洺悦鹏著户型格局方正合理,动静分区科学,具有套内使用率较高的特点。据了解,其建面约88㎡的使用率突出,而使用率较低的产品会增加购房成本,相较之下,电建洺悦鹏著体现出较高的性价比。对于刚需和刚改型置业需求者,都比较友好。

 

此外,凭借周边良好的生态资源及较低矮的建筑规划,电建洺悦鹏著优势朝向的户型单元,具有大景观、长视距的特点。并且,配合高层住宅落位采用错位布置,优化每户的景观实现范围,可做到开阔无遮挡视野,其中东南和西南面均有良好的观山观景面(实际以开发商的产品介绍为准)。

 

项目效果图:


项目建筑整体沿光侨路南北方向布局,高层住宅错落有致,单元尽量以南向布局。

 

并利用市政的景观面,让业主充分享受公园及社区园林景观资源,形成大视野、大视距的城市景观型社区。

 

目前,项目南面为光明群众体育中心,而东侧的几宗空地规划为教育、绿地等(实际建设以官方公告为准),均为较为低矮的建筑。这意味着项目在景观资源方面,未来都将保持竞争力。

 

项目周边生态资源示意图,仅供参考:


其它项目信息还有待进一步揭示。

 

总的来说,电建洺悦鹏著在同期新入市及待入市新盘中,所能匹配到的区位、配套、产品等综合因素较高,各细分领域也都体现出了较强的均好性。

 

项目位居光明中心区,地段经过几年的集中发展,区域已经展现出了良好、完善,且日臻成熟的配套环境。

 

社区门口即配套了地铁站点(建设中),配合其它线路,将来能够保证便捷的的出行条件,对于深圳不同区域的通勤群体而言,都能够顾及。

 

周边不仅配套齐全,社区林立,居家氛围感尚好,且公园环绕,生态资源明显,高层具备较好的景观价值,也是该项目比较突出的产品特色之一。

 

(内容完)



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