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深圳的房子,正在踩踏式降价?

菲菲楼市 发布时间:2023.12.13 09:28:15
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从2021年208新政起,深圳楼市成交量就开始严重萎缩,房价也急转直下,5000套的枯荣线也成为了可望不可即的目标。


房价方面也出现了全市普跌,相比市场高峰期平均跌幅大约在30%左右,个别小区腰斩,甚至跌幅60%以上。密集性利好政策后的深圳楼市,更多的突破历史低价的笋盘涌现,对比之前的跌幅有过之而无不及。


当下市场愈发魔幻,每一次连续密集的利好政策落下后,市场都是短暂狂欢之后又陷入低迷。正逢2023年和2024年交际,现在的楼市是都否筑底?买房人现在进场能捡漏吗?明年楼市会出哪些政策?市场到底何时回暖?诸如此类成为了大家最为迫切想了解的事……


01.二手房成交溢价率分析


【刚需市场】


新房+人才房的双重夹击下,刚需类的产品价格底线在不断探低。


宝安领航城领秀花园,81平3房,最新一套房源成交价450万左右,相较于2021年历史最高价720万,降价幅度达37.5%。


大冲新城花园,坐拥南山科技园,成交单价却一路探低,最新一套75平房源成交单价低至7.5万/㎡左右。主要是小区业态混杂,住户超5000户。


此外,由于高评估价带来的低首付利好,今年以来也是片区热门成交小区。



【改善市场】


改善产品不逞多让,尤其是此前从被热捧到被质疑的网红盘,普遍挤掉了跌掉了20%~40%的泡沫。


代表性诺德假日花园,近期落实到的成交单价10~12万/㎡,相比巅峰期的17.5万/㎡也是回落明显。


现在价格腰斩,早已不具备投资价值,但大社区生活氛围浓厚,加上上车门槛较低,还是吸引了不少有自住需求的朋友。


【豪宅市场】


从上述可得,当下刚需和改善楼市成交量有一定上涨,但从楼盘涨跌看,下跌居多。想必大家更关心,作为深圳楼市风向标的豪宅市场情况又如何呢?


新政发布之后,叠加此前的双证合一,深圳湾双拼房成交也变得活跃起来。


据不完全统计,代表性楼盘三湘海尚、卓越维港、鸿威海怡湾、阳光海滨、皇庭港湾等,价格区间在2000-3000w左右不等。像近一周,我们也落实到鸿威海怡湾、阳光海滨等笋盘的成交。(详见上图)


但据中原统计,深圳挂盘量较高的170个有效豪宅小区(挂盘平均面积超144㎡),其中有105个豪宅小区挂盘价下滑,占比总量的61.7%。



02.新房成交数据分析


新房市场更不用说,库存积压严重,各片区楼盘之间的价格战打得火热。



尤其是临近年底和双十二大促,开发商为缓解资金压力,新房降价遍地花开。


降价都算不上什么了,甚至连低首付都出现了!网传深圳龙华新房富基云珑府首付仅需0.5成,剩余的2.5成开发商直接送。


全网发酵后,开发商随即出来否认。犹记得9月份的时候龙华一新盘曾经打出“买一送一”旗号的也是富基云珑府……


近一周,龙华、福田、宝安多盘取证入市,但多数并未引起较大的关注。


其中热度较高还是北站中洲迎玺花园,靠低折扣强势出圈,一个85折直接把北站价格体系打乱。据开发商消息,其开盘销售417套,去化65%。



03.菲菲楼市观点


近期(12月03日—12月09日),据深圳住建局官方统计,深圳二手住宅成交855;新房住宅成交465套。



整体来看,密集性利好政策后的深圳楼市,成交量略有回升,但却涌现出更多的突破历史低价的房源。


新房方面,开发商使劲吆喝,购房者观望等折扣,0.5成首付、北站5字头的砸盘价接连出现。


这不是单个楼盘的问题,每年最后一个月都是房企销售回款的重要节点,每到这个时候,各大房企都要‘用尽浑身解数”来营销造势卖房。



除了普通商品房打折,安居型商品房也在打折。曾获得693户认购家庭的安居梓和苑,也发布了“年终置业钜惠”的消息。


既有“价值10+万置业礼包”“3年物业管理费”,又有“申购看房礼”“成功认购礼”“准时签约礼”三重礼。



当新房内卷情况下,二手也在不断在挤水分。虽然成交量在增加,但是很多核心小区也出现了普跌……


现实的种种指标也说明,楼市大时代已经过去了。过去10年,楼市涨得轰轰烈烈,这是政策的必然,也是历史的必然。如今,盛极转衰,普涨时代已经结束。这不仅仅指楼市,金融产品的风险性更是如此。



相比比起抓不住看不到的股票、信托理财来说,优质的不动产如果在满足自住的同时,又能在适当的时候又能持续出租出售带来收益还是成功的。


这边我们也给大家整理了一份当前【深圳当前在售新盘表】及【2024年预计入市新盘表】给大家,方便大家更方便了解市场动态。有需要的朋友,可以扫码免费领取。





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