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深圳新盘成交喜报的注水率有多高?

咚咚牛浩思 发布时间:2024.04.19 11:43:29
浏览:37391

1.

三月,深圳二手商品住宅成交过户3840套,是近一年来过户量的最高值。

 

根据深房中协的统计数据,深圳二手房合同录得量时隔3年再破5000套,环比上涨117%,同比上涨5%。

 

深圳楼市步入“小阳春”的欢呼应声而起。



2.

或许跟全国其他一二线城市的步调一致,二手房相比于一手房率先回暖。

 

深圳新房市场的表现则明显不如二手房

 

前三个月深圳新房成交(网签)总计不到5000套,尚不如去年同期,且没有一个月份达到过去一年以来的月均值。



事实上,这样的网签结果建立在众多新盘“以价换量”的销售策略之上。

 

去年以来,新房市场需求走弱,去化压力剧增,开发商回笼资金压力大,打折销售逐渐占据主流,成为新房促销的普遍手段。

 

不少楼盘不再拘泥于常规的一点开盘优惠,普遍92折起发售。有的甚至一折到底,直接将备案价打到85折

 

不仅如此,今年不少预售新盘的备案价格比上批次备得更低,即便是品牌、产品及地段都还不错的新房项目。

 

3.

然而,这样的折扣力度,并没有带来预期中的轰动效果。

 

然而,还出现了蛮有趣的现象。

 

新房网签数据走势平平,新入市项目的成交喜报却接二连三。

 

开发商或者代理商制作的成交海报、开盘简报,一般是新盘在开盘(或某个节点)去化不错,超出多方预期的状态下发出,目的多为输出项目价值,借机提高剩余房源的宣传力度。

 

老牛针对23年12月至24年3月期间获批预售许可的,且有迹可循得到相关开盘成交信息的新盘,简单做了个统计,看看这些新盘成交有多少注水的成分

 

网签去化数据均取自深圳住建局的备案+签认购数据(以下称“备案数据”,截止至2024.4.17)。



万科未来之光去年12月8迎来项目的第五次加推,宣称开盘热销63套,客户转化率接近8成。目前查得到的网签数据仅备案20套,网签去化率约7.58%,和四个多月前的开盘日数据相去甚远。



深业泰瑞府去年12月中开盘,开发商官宣首开当日去化率高达56%,实力登榜2023年龙岗首开去化率冠军。目前备案55套,网签去化率约39.01%。


图:泰瑞府 TalentMansion微信公众号

 

总章翡翠公馆去年12月底开盘,开发商官宣一千多人齐聚现场,成交186套,首开当日去化率超6成。当前备案140套,去化率约45.6%。


图:总章集团股份有限公司微信公众号

 

中海新都荟今年1月底开盘,预售544套,声称短短两个小时,劲销超百套。当前备案73套,去化率约13.42%。


图:深莞中海美好家园微信公众号

 

鸿荣源尚云二期3月中开盘选房,一栋三个单元共计612套预售房源,备案价94折销售,宣称开盘现场只拿出2单元销售便卖了200多套,去化85%。当前备案110套,去化率约17.97%。

 

同期,鸿荣源珈誉府二期开盘,1067套房源,备案价93折,当天选房645套。如今网签487套,去化率约45.64%。

 

金众云山海3月底入市,备案价8.5折开售,宣称开盘劲销178套,揽金19.3亿,登场即爆场。当前备案显示已签53套,去化率约15.87%。


图:金众云山海公馆微信公众号

 

以上数据仅供参考,也仅供娱乐。

 

一方面实际成交的统计口径和住建的备案数据有出入;另一方面刚开盘不久的新房销售数据,备案网签延后显示属正常现象。

 

只是,这类宣传内容很容易产生信息差,久而久之大家好像都不相信了。

 

成了不少新盘负隅顽抗的宣传手段,或是竞品之间暗戳戳地对垒台。

 

换句话来说,宣传别跟事实差距太夸张,其实也没啥。

 

总的来说,这期间被统计到的项目也就寥寥几个。把时间因素考虑上去,去年便加推入市的万科未来之光最新一批次的“注水”情况,应是最显著的一个。


(内容完)


备注:规划信息仅作展示参考,交付以审批文件和签订合同为准。

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