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深圳住宅设计规则有变!阳台、凸窗可以做大!减少公摊得房率增加

楼市大事 发布时间:2024.05.13 16:36:05
浏览:26862

5月17日,深圳市规划和自然资源局正式发布《深圳市建筑设计规则》(2024年修订版)。



此前流出《规划》显示,为实现建设现代化国际大都市的目标,促进经济、社会和环境的可持续发展, 提高城市规划建设水平,提升建筑品质,推进建筑设计和规划管理的标准化和规范化,根据《深圳市城市规划标准与准则》以及其他相关法律、法规、 规章,结合深圳市实际,制定本规则。


文件非常专业复杂而且较长篇,从建筑技术经济指标计算、总平面设计、地下空间和外部空间设计、建筑分类设计等多个方面进行说明。


修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等内容。目前,已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目,不能更改设计;其他建设项目设计和调整,在主管部门指导下依据新版规则实施。


所以本文主要是针对相关的解读资料,来看一下,哪些信息和我们大众相关。


在建筑分类设计方面,新增了轨道交通车辆基地上盖综合开发小节;公共配套设施中的垃圾收集点、公共厕所;住宅、宿舍、厂房建筑高度要求。 


修改了 阳台、凸窗、凹槽、室内透空空间控制要求;公共配套设施;宿舍、仓储式商业、厂房、仓库、物流建筑层高。


这里面涉及到住宅的户型设计。


1、 放松阳台尺寸限制


虽说阳台只计算一半面积,但在过去对阳台面宽有比较严格的规定:阳台面宽不大于1.5m时,其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/6;阳台面宽大于1.5m时,其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/4。


这次增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4m,超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”;


在之前,阳台的进深是不能超过2.4m,这份文件里,也就是说以后阳台可以把进深做大了,但超过部分计入规定建面。




2、增加凸窗尺寸


凸窗的进深由0.6m增加至0.8m,以后凸窗的面积又大了一圈。



3、减少公摊面积


增加得房率这条非常复杂,涉及到计算公式。


通俗一点来说就是以后很多避难层、机房等空间都是“不计容面积”,不会体现在大家的房产证的建筑面积里面。


这也就是说减少了公摊面积,增加得房率。


事实上,我们知道“公摊”包括以下两大部分:


第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;


第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。


如果有部分公共建设不计入面积,公摊面积就会减少。



4、建筑高度


住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。


新型产业用地(M0)中主导用途的建筑高度不得超过 250m;其他配套建筑高度按照各自规模及相关规范合理确定。


厂房的建筑高度从以前的不得大于100米,同一宗地内厂房之间的建筑高度比 (单层厂房除外)不得大于2.5。调整为建筑高度不宜大于70m。


宿舍建筑要求:


宿舍建筑要求配套的公共服务设施出入口应与宿舍出入口分开设置。 


每栋宿舍应设置一个(处)使用面积不小于40㎡的公共活动室(空间)和一个使用面积不小于10㎡的管理室,管理室宜设置在主要出入口处。 


建筑层高,首层大堂或公共活动室(空间)层高超过6m,或宿舍居室采用单层床层高超过3.6m、采用双层床层高超过3.9m 时,按2.1.5.3公式3计算地上核减建筑面积(层高标准值为2.2m)。



据了解,此规则对于已经办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目,已不能对设计进行更改。如这两项还没做,则可以进行调整。(具体以官方口径为准)


这对于未来新建的住宅产品来说,会比之前的产品在设计上空间感会更好,这也满足了未来房子会越来越好的需求。


此次修订亮点:


1、注重建筑设计精细化规划管理要求,删除与规划管理无关条款,简化规则内容,条款清晰明确、易操作,为规划管理提供技术服务支撑。


2、为了提升公共空间品质,优先保障公共利益,优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求,增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。


3、结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新,优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式四、随着建筑后期监管方式的完善,优化建筑面积管控方式,简化凹槽、室外透空等条款。


4、结合工业上楼等新的建筑功能要求,调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。


5、结合轨道交通的快速发展状况,新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求,调整了地下轨道交通空间商业及公共服务 配套设施的建筑面积计算方式。 


6、结合地下空间的大量开发建设,注重站城一体化及地上地下复合开发。


7、加强建筑风貌管控,优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求。


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