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前天，宝中有个新地块被摆上了拍卖架，信息量很大。
这个地块1万平，建面5.4万，容积率5.4，纯住宅项目，位置紧邻在售的中铁阅臻府。
在建的是中铁阅臻府，荒地就是出让地块。
这个地块几个值得关注的点：
1、取消了最高限价，既不限高也不限低
2、没有任何公共配套需要建设和无偿移交
3、交房即发证，业主可以提早拿到房产证
4、可以按建筑新规设计
对标去年8月拿地的中铁阅臻府，限价88600，还要求一半的现房销售面积，新地块什么要求也不提了，给钱就卖。
不管是开发商，还是购房客，只要是等等党都赢麻了，越等甲方越卑微，越等条件越优惠。
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刚开盘一个月的热盘中铁阅臻府 遭背刺。
7月30日，阅臻府开盘，首推319套房源，打完折均价8万3，开发商号称当天去化七成，总销售额20.6亿。
据住建局网站查询的数据，卖了一个月的阅臻府，剩余房源还有162套，去化不足一半。
信哪个呢？
有一说一，当下的市场行情，一个月能去化一半，已经是相当能打的盘了。
这个盘的最大的卖点：地段，宝中。
凭心而论，阅臻府只能算宝中的边缘地带，距离大铲湾的守门盘海语西湾只有700米，周边配套略显不足，距壹方城和欢乐港湾都超过了1公里，距离最近的地铁口步行也要15分钟。
除了地段，阅臻府的优点主要有三个：
1、教育，配套的海韵学校，是近几年宝中的一匹黑马。
但是需要注意，海韵小学和初中积分都挺高，需要提前几年着手准备。
2、得房率高，算上飘窗和阳台，阅臻府的得房率接近90%，是在售新盘少有的得房率。
3、距离大铲湾近，腾讯正在企鹅岛上赶工建设，总部大楼已初具规模。放在以前这是巨大的利好，放在现在预期不值钱了。
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对标周边二手房的价格，8万3的均价到底贵不贵？
楼龄17年的第五大道一期，成交价8万；楼龄13年的第五大道三期，成交价9万。
品质较差的深业新岸线，一期地板价只有6万多，三期最高8万多。
从价格倒挂来看，阅臻府有，但不够大，尚不足以引发抢购冲动，更别说现在这个大环境，所以一个月去化一半，已属超常发挥。
距离阅臻府500米，有个在建的安居房楼盘，叫瑞璟湾居，虽然只有1个独栋400户，但是它便宜啊，毛坯限价44300，相当于阅臻府的53折。
安居房确实一般人买不到，但是它有强烈的心理暗示作用。
如果说瑞璟湾居还只是价格对标和心理暗示，即将上拍的地块就是直接的竞争对手了。
说白了，位置一模一样，按照新的建筑规范，得房率会更高，户型会更好；放开限价，按照大家的心理预期，明年上市只会更便宜。
一样的位置，更便宜更好，要不要再等等？
阅臻府，何以破局？
我听说，阅臻府的两个央企开发商，中国中铁和中国能建准备再次联手，拿下这块地。
如果资金不是问题，那还真是破局的好办法。
该地块预计在9月底上拍，拭目以待吧。
粤公网安备 44030402000760号
