忘掉网红盘，忘掉5000套！

1、忘掉网红盘

诺德48平两房，最低报价315万，300万就能拿下。

看到这样的信息，大家的第一感觉是捡漏，对比以前800多万的成交价，不到4折确实是捡大漏了。

但是我想提醒大家，时代不同了，即使房地产还有下一轮行情，上一次的网红盘也不会是下一次的网红盘了。

如果把这些网红盘曾经到达的历史高位，当成它的真实价值，那就要吃大亏了。

就像刻舟求剑，船没变，剑也没变，但水一直在流动，五年后的河流早不是五年前的河流了。

以诺德为例：

五年前，前海还是一片梦想的热土，大家认为深圳的未来是前海，会诞生超越深圳湾的豪宅群。

深圳湾都20多万了，那前海值多少？

当时前海自贸区没有新盘，资金只能冲向外围的次新盘，诺德做为惟一的次新小户型，被资金团团包围，涨的爹妈不认。

现在的前海呢，梦想中的热土已实现过半，大家发现不过如此，前湾、桂湾、妈湾全是同质化的改善盘，豪宅梦已碎，前海定位就是中产改善聚集地。

深圳湾还是15万，前海次新不到10万，市场价值已经锚定，前海外围的老房子还能值几个钱？

这两年诺德笋盘走的很快，靠的是记忆滤镜：

它曾经那么牛，以后很可能还会牛，买笋等于抄底，买！

实际滤镜早就稀碎，船还是那条船，河早不是那条河了。

诺德的业主迟早会意识到这一点，抄底诺德的人迟早也会意识到这一点。

诺德剩下的惟一优势就是小户型了，但是放眼全深圳，小两房小三房多了去了。

诺德以后对标的，就是南山福田三流位置的小户型，因为诺德的交通和配套，也就是核心区的三流。

诺德是这样，龙悦居也是这样，八卦岭也是这样，它们就像大潮过后的祼泳者，被扒的一丝不挂扔在沙滩上。

楼市下一个周期一定会来，但会建立在全新的逻辑上。

那个时候，要看深圳新的基本面和发展规划，伴随CBD、学wei、大众偏好的变化，会出现新的“诺德假日”和“龙悦居”。

不过，核心区，四代宅，好房子，肯定是穿越周期的存在。

2、忘掉5000套

多年前有个说法，深圳每个月的二手房成交超过5000套，楼市行情就快要来了。

从去年开始，深圳二手房月成交经常超5000套，有时甚至达到7000、8000套，市场却一直半死不活，为什么？

因为同样是刻舟求剑。

十年前深圳有多少房子，现在又有多少房子？

每年建成的商品房，公寓，安居房，人才房，保障房，加在一起至少10万套，10年下来没有100万也有80万套了。

十年前是多少存量，现在又是多少存量？5000套的成交以前能砸出大坑，现在只能砸出水花。

除了存量大增，还有新房销售占比减少，二手成交成为主流。

今年前11个月深圳房产成交11万套，新房占比35%，二手房占比65%。

再叠加心态的变化，思想钢印从房价永远涨变成了房价永远跌，买房不再为了投资，而是自住。

这些因素加在一起，别说5000套了，6000套、7000套都未必能带来新一轮的行情。

人不可能踏进同一条河流，所以，忘掉网红盘，忘掉5000套，忘掉以前所有的经验，一切重新开始。